家賃の査定と鑑定の違い

管理会社の方へ掲載 2026年11月10日

管理会社や仲介会社が出す家賃の査定は、近所の募集や成約の例をもとに、この家賃なら借り手が付くという見立てを示す、募集や管理の業務の中の意見です。不動産鑑定士の鑑定評価は、国交省の不動産鑑定評価基準に沿って経済価値を判定し、額で示すものです。他人に頼まれて報酬を得て業として行うには、不動産鑑定業者の登録が要ります（不動産の鑑定評価に関する法律2条・33条）。

管理会社がオーナーに家賃の意見を言うときは、書き方に気をつけます。根拠を示さずに「適正な家賃は○円」と書いたり、書類に「鑑定」と題を付けたりすると、鑑定評価と取り違えられます。使った例と出典を付け、鑑定評価ではないと書き添える形にします。

査定	宅建業者や管理会社が募集や管理の業務の中で示す家賃の見立て。賃貸の家賃の査定に法律で決まった手順はなく、近所の例が根拠です。
鑑定評価	不動産鑑定士が基準に沿って行い、鑑定評価書で額を示します。報酬を得て業として行うには登録が要ります。
無登録の罰則	登録なしに不動産鑑定業を営むと、1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金、またはその両方です（55条）。
使う場面	査定は募集の家賃や更新の目安に。鑑定は調停や裁判、継続賃料を額で示すとき、親族や自社との取引などに。
意見の出し方	使った例を一覧にして出典と日付を付け、鑑定評価書ではないと書き添えます。
判断に迷うとき	家賃の意見だけを有料で出すなど線引きが難しいものは、国交省や弁護士に確かめてください。

鑑定評価は法律で決まった業務

不動産の鑑定評価に関する法律は、鑑定評価を「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定めています（2条1項）。ここでいう不動産には、土地や建物のほか、借りる権利など所有権以外の権利も入ります。不動産鑑定評価基準は、価格だけでなく賃料（新規賃料と継続賃料）も鑑定評価で求めるものとして手法を定めています。

他人に頼まれて報酬を得て、鑑定評価を業として行うことを不動産鑑定業といいます（2条2項）。登録を受けずに不動産鑑定業を営むことは禁じられていて（33条）、不動産鑑定業者の業務の中でも、鑑定士でない人は鑑定評価をしてはいけません（36条1項）。

不動産鑑定士は、鑑定評価のほかに、鑑定士の名前で不動産の価値に関わる調査や分析をし、取引や投資の相談に応じることもできます（3条2項）。鑑定評価書より簡単な調査の報告を出す鑑定士もいて、国交省は、鑑定評価基準に沿わない調査をするときの決まりをガイドラインで定めています。

査定と鑑定を並べる

家賃の査定と鑑定評価の違い
項目	家賃の査定	鑑定評価
する人	宅建業者、管理会社	不動産鑑定士（不動産鑑定業者に属する）
決まり	賃貸の家賃の査定に法律で決まった手順はない	不動産の鑑定評価に関する法律、不動産鑑定評価基準
示すもの	募集の家賃の見立てや幅	鑑定評価額（新規賃料か継続賃料）
根拠	近所の募集や成約の例、空室の状況	基準の手法と、価格、利回り、契約の経緯の分析
書類	提案書など（題は会社ごと）	鑑定評価書
費用	募集や管理の業務の中で出す	鑑定士への報酬（事務所ごとに決める）
向く場面	空室の募集、更新の目安	調停や裁判、継続賃料、関係者の間の取引

売買の価額の意見には根拠を示す決まりがある

宅建業法は、売買や交換の媒介の契約で、宅建業者が売る価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています（34条の2第2項）。

国交省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、根拠は価格査定マニュアルや同種の取引事例など、合理的な説明がつくものとしています。示し方は口頭でも書面でもよく、書面のときは、不動産の鑑定評価に関する法律による鑑定評価書でないことを明記するよう求めています。根拠を示すための査定の費用は、依頼者に請求できないとしています。

これは売買の媒介の決まりで、賃貸の家賃の査定に同じ条文はありません。家賃の意見を書面で出すときも、同じ形をとれます。

オーナーに家賃の意見を出すときの書き方

管理会社がオーナーに、募集の家賃や更新のときの家賃について意見を出すのは、管理や募集の業務の一部です。鑑定と取り違えられないよう、次のように書き分けます。

避けたい書き方と、置き換える書き方
避けたい書き方	置き換える書き方
「適正賃料は月8万円です」	「近所の似た部屋の募集12件の中央値は1㎡あたり2,900円です。弊社は月8万円での募集を提案します」
「賃料鑑定書」「賃料評価書」という題	「募集家賃の提案資料」「近隣の募集事例の一覧」。題に鑑定や評価を使わない
根拠のない額だけ	使った例の一覧（所在、広さ、築年、家賃、見た日、出典）を付ける
「相当賃料」「正当な家賃」	「募集の家賃の見立て」「近所の募集との差」
続いている契約の改定額を、募集の見立てと同じ根拠で示す	新規の募集の見立てと、続いている契約の家賃（継続賃料）は別だと書き添える

書面の終わりには、鑑定評価書ではないことを書き添えます。売買の価額の意見について国交省が求めている形と同じです。

この資料は、近所の募集の例をもとにした弊社の意見です。不動産の鑑定評価に関する法律に基づく鑑定評価書ではありません。

増額の請求や調停に使う額が要るときは、オーナーに不動産鑑定士の鑑定を勧めます。根拠の資料の作り方はオーナーに家賃の改定を提案するときの資料にあります。

線引きが難しいところ

家賃の意見を、募集や管理の業務と切り離して、それだけで報酬を受けて出す場合があります。このときは、鑑定評価法2条2項の「報酬を得て」行う鑑定評価に当たらないかを確かめる必要があります。名前を「査定」「調査」と変えても、中身が額の判定なら同じ問題が残ります。こうした形で出すときは、国交省や弁護士に確かめてください。

更新のときに、オーナーに代わって入居者やテナントと家賃の話を進めることもあります。争いになったときの扱いは、弁護士法72条（弁護士でない者が報酬を得て法律事件の代理などをすることの禁止）との関係があります。どこまでが管理の業務かは、弁護士に確かめてください。

鑑定を勧める場面

借地借家法32条の増額の請求をして話し合いがまとまらず、調停や裁判に進みそうなとき
続いている契約の家賃（継続賃料）を額で示す必要があるとき
ビルや店舗で金額が大きく、鑑定の費用を払っても見合うとき
オーナーの親族やオーナーの会社に貸していて、家賃の水準を第三者の目で示す必要があるとき

鑑定の費用は鑑定事務所ごとに決まっています。公開されている料金の例と頼み方は家賃の鑑定の費用と頼み方にあります。

よくある質問

査定に使う例は、募集と成約のどちらがよいか: 成約の家賃は実際に決まった額なので、手に入るなら役に立ちます。自社で扱った成約の例は、当事者の名前など個人が分かる情報を外して使います（宅建業法45条の秘密を守る義務）。募集の例は誰でも確かめられるので、出典と見た日を書いて並べます。

出典

不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）（2条、3条、33条、36条、55条の原文）
宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）（34条の2第2項、45条）
弁護士法（e-Gov法令検索）（72条の原文）
国土交通省宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（価額の意見の根拠の示し方、鑑定評価書でないことの明記）
国土交通省価格査定マニュアルについての資料（34条の2第2項と価格査定マニュアルの位置づけ）
国土交通省不動産鑑定評価基準（新規賃料と継続賃料の鑑定評価）