定期借家と普通借家で違う家賃の見直し
普通借家（更新のある賃貸借）では、借地借家法32条により、契約の途中でも家賃の増減を請求できます。定期借家（更新のない賃貸借）でも32条は効きますが、契約に「借賃の改定に係る特約」があれば32条は使いません（38条9項）。その場合、家賃は特約のとおりに動き、期間中は大家も入居者も増減を請求できません。
普通借家を定期借家に切り替えるには、入居者の合意が要ります。住まいで2000年3月1日より前に結んだ普通借家は、合意しても、当分の間は定期借家にできません。
| 普通借家 | 32条で、契約の途中でも増減を請求できます。一定の期間は上げないという特約があれば、その間は上げられません。 |
|---|---|
| 定期借家 | 家賃の改定の特約があれば32条を使わず、特約に従います。特約がなければ、普通借家と同じく32条で請求できます。 |
| 改定の特約の例 | 「期間中は改定しない」「○年ごとに算定式で改定する」。協議して改定するという条項は、この特約にあたりません。 |
| 期間が終わったら | 定期借家は更新がありません。続けて貸すなら再契約で、家賃も話し合いで決め直します。 |
| 切り替えの制限 | 住まいで2000年3月1日より前に結んだ普通借家は、合意で終えて同じ建物を貸し直しても、当分の間は定期借家にできません。 |
普通借家と定期借家の決まりの違い
定期借家は、期間が来れば更新されずに終わる賃貸借です。手続きは借地借家法38条が決めています。普通借家と比べると次のとおりです。
| 項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 更新 | あります。大家が更新を断るには、正当な理由が要ります（28条）。 | ありません。期間が来れば終わります（38条1項）。 |
| 契約のしかた | 決まった形はありません。 | 公正証書などの書面か、電磁的記録で結びます（38条1項・2項）。 |
| 契約前の説明 | 借地借家法の決まりはありません。 | 更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を渡して説明します。説明しないと、更新しない定めは無効です（38条3項・5項）。 |
| 終わりの通知 | 更新しないなら、満了の1年前から6か月前までに通知します。しないと同じ条件で更新されます（26条）。 | 期間1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、期間満了で終わることを通知します（38条6項）。 |
| 家賃の増減の請求 | 32条で請求できます。 | 改定の特約があれば32条を使いません（38条9項）。 |
普通借家の更新では、大家が通知をしないと、前と同じ条件で更新されます。家賃を変えるには、入居者の合意か、32条の請求が要ります。
定期借家で32条を使わない特約
38条9項は、定期借家で「借賃の改定に係る特約」があるときは、32条を適用しないと定めています。契約で家賃の改定のしかたを決めておけば、その決め方に従います。期間中に大家が値上げを求めることも、入居者が値下げを求めることもできません。
国土交通省の定期賃貸住宅標準契約書は、この特約の書き方として次の2つの例を載せています。
期間中に家賃の改定を予定していない場合
甲及び乙は、賃料の改定は行わないこととし、法第32条の適用はないものとする。
期間中に家賃の改定を予定している場合
賃料は、○年毎に、以下に掲げる算定式により改定し、法第32条の適用はないものとする。
改定賃料＝旧賃料×変動率
同じ標準契約書の解説は、「双方が協議して家賃を改定できる」という条項は32条を外すものではなく、この特約にあたらないとしています。定期借家の契約書に協議の条項しかなければ、普通借家と同じく32条で増減を請求できます。
特約の文言が「借賃の改定に係る特約」にあたるかで争いになれば、最終的には裁判所が決めます。算定式の中身があいまいなときは、契約前に弁護士に見てもらいます。
期間中と期間が終わったときの家賃
改定の特約がある定期借家では、期間中の家賃は特約のとおりです。「改定しない」なら最後まで同じ額で、「算定式で改定」なら式のとおりに動きます。
期間が終われば契約は終わります。同じ入居者に貸し続けるなら、新しい契約（再契約）を結びます。再契約の家賃は、双方の話し合いで決めます。新しい家賃で折り合わなければ、再契約をしないこともあります。
期間が1年以上の定期借家で終わりを主張するには、満了の1年前から6か月前までに通知が要ります。通知が遅れたときは、通知の日から6か月たつまで、終わりを入居者に主張できません（38条6項）。
住まいの定期借家で、床面積が200㎡未満なら、転勤や療養、親族の介護などで住み続けられなくなった入居者は、途中で解約を申し入れられます。申入れから1か月で契約は終わります（38条7項）。
普通借家から定期借家に切り替えるとき
今の普通借家を定期借家に変えるには、今の契約を合意で終わらせ、38条の書面と事前の説明を経て、新しく定期借家を結びます。入居者やテナントが応じなければ切り替えられません。
住まいには、法律の附則による制限があります。2000年3月1日は、定期借家の決まりが始まった日です。この日より前に結んだ住まいの普通借家は、合意で終わらせて同じ建物を新たに貸すときでも、当分の間、38条を適用しません。
この制限は、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法（平成11年法律第153号）の附則3条にあります。e-Govの借地借家法のページでも、附則として読めます。
事務所や店舗の契約には、この附則の制限はありません。2000年3月1日以降に結んだ住まいの契約にもありません。どちらも、切り替えには相手の合意と、38条の手続きが要ります。
定期借家の契約書で家賃について見ること
- 定期借家かどうか契約書に更新がないと書かれ、契約の前に説明の書面を渡しているかを見ます。説明の書面がなければ、更新しない定めは無効です。
- 期間始まりと終わりの日を確かめます。期間が1年以上なら、終わりの通知を出す時期（満了の1年前から6か月前まで）を予定に入れます。
- 家賃の条項「改定しない」「○年ごとに算定式で改定」など、32条を使わないと読める特約があるかを見ます。協議の条項だけなら、32条で請求できます。
- 算定式の中身算定式があるなら、使う指数や率、改定の時期がはっきり書かれているかを見ます。
- 再契約の家賃再契約をするなら、新しい家賃を、終わりの通知を出すころまでに決めておきます。
事務所や店舗でも、定期借家の決まりは同じです。途中解約の38条7項だけは、住まいに限った決まりです。
普通借家で家賃を見直すとき
普通借家では、契約書に家賃の決まりがあっても、32条で増減を請求できます。ただし一定の期間は上げないという特約があれば、その間は上げられません。減額しない特約や、自動で家賃が上がる特約の扱いは増額しない特約と自動で上がる特約に書いています。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条、28条、32条、38条1項〜9項、附則（平成11年12月15日法律第153号）1条・3条）
- 定期賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・家賃債務保証業者型）（国土交通省）（借賃の改定に係る特約の記載例、協議して改定する条項はこの特約にあたらないとする解説）
