増額しない特約と自動で上がる特約（不増額特約・賃料自動改定特約）

借地借家法と手続き掲載 2026年11月10日

「一定の期間、家賃を上げない」という特約（不増額特約）は有効で、その期間は大家から増額を請求できません（借地借家法32条1項ただし書）。一方、「家賃を減額しない」特約や、決まった率で家賃が上がる特約（賃料自動改定特約）があっても、普通借家なら32条による増減の請求はできます。

最高裁判所の判決は、こうした特約があっても増減の請求は妨げられないとしています。特約は、相当な家賃の額を決めるときの事情として考慮されます。

増額しない特約（不増額特約）

32条1項のただし書は、「一定の期間家賃を増額しない」特約があれば、その定めに従うとしています。たとえば「契約から2年間は家賃を上げない」という特約なら、その2年間は、税や物価が上がっても大家から増額を請求できません。

期間が過ぎれば、32条で増額を請求できます。特約が止めるのは増額だけなので、入居者からの減額の請求は、この特約があってもできます。

期間を決めずに「家賃は上げない」とだけ書いた特約がどう扱われるかは、条文からは読み取れません。そうした特約があるときは、弁護士に契約書を見てもらいます。

減額しない特約

32条には、「減額しない」特約についての定めがありません。この特約で入居者の減額請求を止められるかは、判例が答えています。

最高裁判所 平成16年6月29日判決は、土地の賃貸借の事件です。「3年ごとに消費者物価指数などに合わせて地代を改定し、指数が下がっても減額しない」という特約があっても、借主は地代の減額を請求できるとしました。理由は、地代の増減を定めた借地借家法11条1項が、特約で外せない決まり（強行法規）だからです。

強行法規とは、当事者が契約で違うことを決めても、法律の定めのほうが優先する決まりです。11条1項は、地代について32条1項と同じ形で書かれた条文です。

この判決は、同じ考え方の先例として、昭和の判決のほかに平成15年の判決を2つ挙げています。建物の家賃（32条1項）についての最高裁判所 平成15年10月21日判決と、地代についての平成15年6月12日判決（第一小法廷）です。

判決は同時に、特約があったことは、当事者が最初の家賃を決めたときの事情なので、相当な額を判断するときに十分に考慮すべきだとしました。特約は請求を止めませんが、額の判断には効きます。

自動で家賃が上がる特約（賃料自動改定特約）

「2年ごとに家賃を3%上げる」「消費者物価指数に合わせて改定する」のように、話し合いをせずに家賃が変わる特約を、賃料自動改定特約と呼びます。事業用の契約に入っていることが多い特約です。

契約のとおりに進めば、家賃は特約に沿って改定されます。それでも、32条の増減の請求はできます。最高裁判所 平成15年10月21日判決は、自動で増額する特約などが付いた一括借上げ（サブリース）の契約にも、32条1項が適用されるとしました。

最高裁判所 平成20年2月29日判決は、自動改定特約のある建物の賃貸借で、借主が減額を請求した事件です。減額が相当かを判断するときは、特約で上がったあとの家賃を出発点にするのではありません。当事者が最後に現実に合意した家賃を出発点にし、その合意の時からの経済事情の変動を見るべきだとしました。

自動で上がった額は、当事者がその時に話し合って決めた額とは扱いが違います。特約のある契約で家賃を見直すときは、最後に合意した日と額を、契約書や覚書で確かめておきます。

定期借家の改定の特約は扱いが違う

定期借家では、「借賃の改定に係る特約」があれば32条を使いません（38条9項）。「期間中は改定しない」と決めた定期借家なら、期間中は大家も入居者も増減を請求できません。普通借家の減額しない特約とは、ここが違います。特約の書き方の例は定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにあります。

特約ごとの効き方

これから契約を結ぶときの考え方

最高裁判所の判決の考え方では、普通借家の家賃の特約で32条の請求を止めることはできません（増額しない特約を除きます）。自動で上がる特約を入れても、入居者が減額を請求する道は残ります。

家賃の決め方を契約の期間中は動かさないと決めたいなら、定期借家にして、借賃の改定に係る特約を入れる方法があります。その代わり、期間中は大家からも32条で増額を請求できなくなります。どちらを選ぶかは、空室の見込みや、入居者にどれだけ長く住んでほしいかとあわせて考えます。

契約書の特約を確かめる順番

1. 契約の種類定期借家か普通借家かを見ます。契約書の題や、更新がないことを書いた説明の書面があるかで分かります。
2. 家賃の条項と特約「上げない」「下げない」「○年ごとに○%」「指数に合わせて」など、家賃の決め方を書いた条項をすべて書き出します。
3. 特約の期間上げない特約なら、いつからいつまでかを確かめます。期間が過ぎていれば32条で請求できます。
4. 最後に合意した家賃最後に話し合って決めた家賃の額と日付を、覚書や更新の契約書で確かめます。自動で上がった分は、それとは別に記録します。
5. はっきりしない文言特約の意味がはっきりしないときは、弁護士に契約書を見てもらいます。

特約のほかに契約書で見るところは値上げの前に賃貸借契約書で見るところにあります。

よくある質問

自動で上がる特約があるのに、入居者から減額を求められました

普通借家なら、入居者は32条で減額を請求できます。判断は、最後に合意した家賃とその時からの事情の変化で見られ、特約があったことも考慮されます。対応の順番は入居者から家賃を下げてほしいと言われたらにあります。

特約で決めた率より大きく上げたいときは

普通借家なら、特約とは別に32条で増額を請求できます。増額しない特約の期間中でなければ、手続きは特約のない契約と同じです。相当な額を判断するときは、特約があったことも考慮されます。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（11条1項、32条1項、38条9項）
2. 最高裁判所 平成16年6月29日 第三小法廷判決（平成15(受)751）（裁判所）（減額しない特約があっても地代の減額請求は妨げられないこと、11条1項は強行法規であること、特約は相当な額の判断で考慮されること）
3. 最高裁判所 平成15年10月21日 第三小法廷判決（平成12(受)573）（裁判所）（自動増額の特約などが付いたサブリースの契約にも32条1項が適用されること）
4. 最高裁判所 平成20年2月29日 第二小法廷判決（平成18(受)192）（裁判所）（自動改定特約のある建物の賃貸借で、減額請求の判断は最後に合意した家賃から見ること）