テナントから賃料の減額を求められたとき
テナントも、借地借家法32条で家賃の減額を求められます。理由になるのは、税などの負担が減ったこと、土地や建物の価格の低下などの経済事情の変動、近所の同じような建物の家賃と比べて高くなったことです。どれかで今の家賃が不相当になったときに求められます。
大家に、求められた額で応じる義務はありません。話し合いがまとまらない間は、大家は自分が相当と考える額（多くは今の家賃）を請求できます。後の裁判で減額が認められたら、もらい過ぎた分に年1割の利息を付けて返します（32条3項）。
| テナントの権利 | 32条で減額を求められます。家賃が自動で上がる特約があっても止められないとした最高裁判決があります。 |
|---|---|
| 大家の義務 | 求められた額で応じる義務はありません。話し合い、まとまらなければ調停です。 |
| 決まるまでの家賃 | 大家は相当と考える額を請求できます。裁判で減額が決まれば、超えた分に年1割の利息を付けて返します。 |
| 相手の根拠 | 比べている家賃が募集か成約か、いつの、どこの、どんな建物かを確かめます。 |
| 代理人やコンサル会社 | だれの名前で、だれが窓口になって求めているかを書面で確かめます。 |
| 32条と別の減額 | 区画の一部が使えなくなったときは、使えない割合に応じて家賃が減ります（民法611条）。 |
まず契約の形を確かめる
減額の求めにどう向き合うかは、契約の形で変わります。契約書を出して、次のどれにあたるかを見ます。
| 契約の形 | 32条の減額の請求 | 見るところ |
|---|---|---|
| 普通借家 | できる | 増額しない特約は増額だけについての決まりで、減額の請求には関わらない |
| 家賃が自動で改定される条項のある契約 | できる（最高裁 平成15年10月21日判決。サブリースの事件） | 出発点は、特約で上がったあとの額でなく、実際に合意した直近の家賃（最高裁 平成20年2月29日判決） |
| 定期借家で、家賃の改定の特約がある | 32条は効かない（38条9項） | 特約に書いた改定の決め方に従う |
| 定期借家で、改定の特約がない | できる | 期間の満了で終わることも合わせて考える |
| 一時使用のための賃貸借 | 借地借家法の借家の章が効かない（40条） | 契約の定めに従う |
最高裁判所 平成15年10月21日判決は、32条1項は強行法規（契約で外せない規定）で、家賃が自動で上がる特約があってもその適用を外せないとしました。一括借上げ（サブリース）の契約で、借りている側が減額を求めた事件です。地代の自動改定特約については、最高裁判所 平成15年6月12日判決（第一小法廷）が、特約があっても借地借家法11条1項の請求はできるとしています。
相手の主張の根拠を確かめる
減額の求めが書面で届いたら、受け取った日を記録し、何を根拠に、いくらを、いつから求めているかを読みます。32条の減額は将来に向かってのもので、求めが届く前の家賃にさかのぼって下がることはありません。
根拠として、近所の家賃と比べた一覧や、市況の資料が付いていることがあります。次の点を確かめます。
- 比べている家賃は募集の家賃か、成約した家賃か
- いつの、どの地域の数字か
- 比べている建物の広さ、築年数、駅からの距離、階数が近いか
- 共益費、消費税、保証金、フリーレントの扱いがそろっているか
- 前回家賃を合意した時点から、何がどう変わったと言っているか
テナントの売上が落ちたことは、32条に書かれた事情そのものではありません。求めの中で売上の話が出てきたら、32条のどの事情にあたると言っているのかを相手に確かめます。減額が相当かどうかは、最終的には裁判所が諸般の事情を合わせて決めます。
都心の事務所では、三鬼商事の公表資料で、都心5区の平均賃料は2026年9月時点で前年同月より13.72%高く、平均空室率は1.85%です。相手の資料の数字が、いつの時点のものかも見ます。
自分の側の資料を用意する
話し合いでも調停でも、大家の側から事実の資料を出せるようにしておきます。
- 契約書、更新の書類、覚書（前回家賃を合意した日と額）
- 前回の合意からの固定資産税・都市計画税の通知
- 近所の同じような区画の募集の家賃（見た日と出典を残す）
- 共用部分の修繕、設備の更新、管理の費用の記録
相手の資料と自分の資料を、同じ物差し（1坪あたりの月額、共益費を含むか、税込みか）にそろえて並べます。続いている契約の家賃がどう考えられるかは継続賃料と新規賃料の違いにあります。
代理人やコンサル会社が入っているとき
テナントが、家賃の見直しを扱うコンサル会社に頼んで減額を求めてくることがあります。コンサル会社が資料を作り、テナント自身が話す形もあれば、テナントの代理人として弁護士が書面を出してくる形もあります。
弁護士でない者が、報酬を得る目的で他人の法律事件について代理や和解などの法律事務を扱うことを業とするのは、弁護士法72条で禁じられています。書面がテナントの名前で出ているか、代理人はだれか、委任状があるかを確かめます。窓口がテナント以外の会社だけで扱いに迷うときは、弁護士に確かめてください。
相手がどんな形で来ても、大家のすることは同じです。根拠の資料を求めて読み、自分の資料と並べ、応じるか、どこまで応じるかを決めます。書面に回答の期限が書かれていても、32条に回答の期限の決まりはありません。話し合いや調停を代わりに進めてもらうなら、弁護士に頼みます。
家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
話し合いがまとまらないとき
家賃の減額の裁判は、その前にまず調停を申し立てる決まりです（民事調停法24条の2）。減額を求めるテナントが申し立てれば、大家は相手方として、建物の所在地の簡易裁判所などに呼ばれます。
調停の中で、両方が書面で同意すれば、調停委員会が決めた条項に従う形で終えることもできます（同法24条の3）。調停でもまとまらなければ、裁判で決まります。
裁判で減額が確定するまで、大家は自分が相当と考える額を請求できます。確定した額が受け取っていた額より低ければ、その差に、受け取った時から年1割の利息を付けて返します（32条3項）。争う期間が長いほど、返す額と利息が大きくなることも考えに入れます。
一部だけ応じる場合は、期間を区切って家賃を下げるのか、家賃そのものを改めるのかを、合意の書面ではっきり書いておきます。調停の流れは家賃の調停の流れと費用にあります。
区画の一部が使えないときは別の決まり
32条とは別に、区画の一部が壊れるなどして、テナントの責任でなく使えなくなったときは、家賃は使えない部分の割合に応じて減ります（民法611条1項）。テナントの請求を待たずに減る決まりです。残りだけでは借りた目的を果たせないときは、テナントは契約を解除できます（同条2項）。
設備の故障を理由に減額を求められたときは、32条の求めか、611条の話かを分けて考えます。使うのに必要な修繕は、テナントの責任で壊れた場合を除いて大家の義務です（民法606条）。修繕の範囲は修繕の義務と費用の分け方にあります。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条、38条9項、40条の原文）
- 民法（e-Gov法令検索）（606条、611条の原文）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（24条、24条の2、24条の3）
- 弁護士法（e-Gov法令検索）（72条の原文）
- 最高裁判所 平成15年10月21日判決（裁判所）（32条1項は強行法規で、自動増額の特約でも外せないとした判決）
- 最高裁判所 平成20年2月29日判決（裁判所）（減額の請求で、直近に合意した家賃を出発点にするとした判決）
- 三鬼商事 最新オフィスビル市況 2026年10月号（東京ビジネス地区）（2026年9月時点の都心5区の空室率と平均賃料）
