オーナーに家賃の改定を提案するときの資料

管理会社の方へ掲載 2026年11月10日

オーナーへの家賃の改定の提案資料は、借地借家法32条が挙げる事情に沿って、契約の経緯、近所の募集と成約、統計、税の推移を出典つきで並べると組み立てられます。改定案の額は管理会社が出し、決めるのはオーナーで、入居者が合意して家賃が変わります。

書き方によっては、資料が不動産の鑑定評価と取り違えられることがあります。避けたい表現は最後の節に表にしました。

資料の項目	契約の経緯、近所の募集と成約、家賃と物価の統計、土地と建物の価格、税の推移、建物の費用です。
近所の事例	条件をそろえて1㎡あたりで並べ、募集と成約を分け、取得日と出典を付けます。
額を決める人	案は管理会社、決めるのはオーナーです。家賃が変わるのは入居者が合意したときです。
避ける表現	「鑑定」「評価額」「適正賃料は○円」など、額を判定したと読める書き方です。
争いになったら	入居者が応じず争いになった後は、管理会社はその業務を続けられません。オーナーと弁護士に引き継ぎます。

提案資料の項目

32条は、家賃が不相当になった理由として、税などの負担の増減、土地や建物の価格の上下と経済事情の変動、近所の同じような建物の家賃との比較を挙げています。項目をこの事情に合わせると、オーナーが入居者に説明するときにも、後で調停に進むときにも同じ資料を使えます。

提案資料の項目と32条の事情
項目	中身	出どころ	32条の事情
契約の経緯	入居日、入居時の家賃、改定と更新の履歴、更新料、家賃に関わる特約	契約書、管理台帳	全体の前提
近所の募集と成約	条件の近い部屋の家賃と1㎡あたりの額	自社の成約、公開の募集情報	近所の家賃との比較
家賃と物価の統計	消費者物価指数の民営家賃など、地域の家賃と物価の動き	総務省統計局	経済事情の変動
土地と建物の価格	地価公示や課税明細書に載る価格の推移	国交省、オーナーの課税明細書	価格の上下
税の推移	固定資産税・都市計画税の年ごとの額	オーナーの納税通知書	税などの負担
建物の費用	修繕、設備の入れ替え、共用部の光熱費の推移	管理の記録	その他の負担

国交省の不動産鑑定評価基準も、続いている契約の家賃（継続賃料）を考える材料として、税、土地と建物の価格、近所の家賃の動き、契約と改定の経緯を挙げています。項目をそろえておくと、オーナーが後で不動産鑑定士に鑑定を頼むときにも、そのまま渡せます。

近所の募集事例の並べ方

条件をそろえる駅、徒歩の分数、築年、構造、広さ、間取りが近い部屋を選びます。選んだ条件は資料に書きます。
1㎡あたりにそろえる家賃を面積で割って比べます。共益費を含めるかどうかは、全部の事例で同じにします。
募集と成約を分ける募集中の家賃と、実際に決まった家賃は同じとは限りません。列を分けて並べます。
取得日と出典を付けるいつ、どこで見た情報かを1件ずつ書きます。不動産情報サイトの物件ページは各社の規約に従い、人が見て書き写します。
中央値と幅を示す平均だけでなく、中央値と、最も高い事例・低い事例を示します。
外した事例も残す条件が合わずに外した事例と、その理由を残します。

並べ方の例（数字は説明のための架空のもの）
事例	区分	築年	面積	家賃	1㎡あたり	取得日・出典
対象の部屋	今の契約	2008年	25㎡	80,000円	3,200円	契約書
A	募集	2007年	24㎡	88,000円	3,667円	2026年10月公開の募集情報
B	募集	2010年	26㎡	92,000円	3,538円	2026年10月公開の募集情報
C	成約	2009年	25㎡	87,000円	3,480円	2026年9月自社の成約

比べた結果は「今の家賃は、近所の似た部屋の募集の中央値より1㎡あたり○%低い」のように、事実どうしの比較で書きます。新しく貸すときの家賃と、続いている契約の家賃は決まり方が違うので、差をそのまま改定の幅にはしません。違いは継続賃料と新規賃料の違いにあります。

額を決めるのは誰か

改定案は管理会社が出し、額を決めるのはオーナーです。国交省の標準管理受託契約書でも、賃貸借契約の更新は管理会社がオーナーを代理する業務で、行う前にオーナーと協議して承諾を求めることになっています（14条）。資料には、案を出した担当者と、オーナーが承諾した日を書く欄を設けます。

案の額が家賃として決まるのは、入居者が合意したときです。合意できなければ、オーナーが32条で増額を請求し、話し合いでまとまらなければ調停に進みます（民事調停法24条の2）。その間、入居者は自分が相当と思う額を払えば足ります（32条2項）。提案では、この流れと、退去で部屋が空いた場合の損得も一緒に示します。

家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。

入居者が管理会社の請求に応じず争いになった後は、管理会社はその業務を続けられないと、標準管理受託契約書のコメントは説明しています（弁護士法72条）。争いになった部屋は、オーナーと弁護士に引き継ぎます。

資料に書かない方がよい表現

土地や建物とそれに関する権利の経済価値を判定し、額で示すのが不動産の鑑定評価です。これを報酬を得て仕事にする不動産鑑定業は、登録した不動産鑑定業者しかできません（不動産の鑑定評価に関する法律2条・33条）。提案資料が鑑定と取り違えられないよう、次の書き方は避けます。

避ける書き方と代わりの書き方
避ける書き方	理由	代わりの書き方
「鑑定」「鑑定評価」「評価額」	鑑定評価の言葉で、不動産鑑定士の仕事と混同されます。	「家賃の改定案」「改定案の根拠」
「適正賃料は○円」「相当賃料は○円と判定」	額を判定して示したと読めます。	「改定案は○円。根拠は次の事例と統計です」
差額配分法やスライド法の名前を使って額を出す	不動産鑑定評価基準が継続賃料を求める手法として挙げるもので、鑑定の手順に見えます。	事実どうしの比較（募集の中央値より○%低い）
「調停や裁判でもこの額が認められます」	最終的には裁判所が決めることで、管理会社が約束できません。	「合意できない場合は、調停の手続きがあります」
入居者向けに「応じなければ更新しません」	更新を断るには正当の事由が要ります（借地借家法28条）。	「ご検討のうえ、期限までにお返事ください」

「近所の募集の中央値」「成約の幅」のような言葉は使えます。どの言葉を使うときも、何の数字をどう計算したかを資料の中で示します。

出典

借地借家法（e-Gov法令検索）（28条、32条）
不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）（2条の定義、33条の無登録業務の禁止）
国土交通省不動産鑑定評価基準（平成26年5月1日一部改正）（継続賃料を考える材料と、継続賃料の手法の名前）
国土交通省賃貸住宅標準管理受託契約書（令和3年4月23日公表）（14条とコメント）
弁護士法（e-Gov法令検索）（72条）
民事調停法（e-Gov法令検索）（家賃の増減は調停から始める、24条の2）
総務省統計局消費者物価指数（民営家賃などの統計）