大家が知っておく借地借家法の条文
借地借家法は、建物の貸し借りの更新、終わらせ方、家賃の増減を決めた法律で、アパートやマンションの住まいにも、事務所・店舗にも同じように効きます。大家に関係するのは第3章「借家」の26条から40条です。その多くは、入居者に不利な特約を結んでも無効です（30条・37条・38条8項）。
土台にあるのは民法の賃貸借の決まりで、借地借家法はその特別な定めです（1条）。契約書に書いたことより、この法律が先に使われる場面があります。
| 何の法律か | 建物の賃貸借の更新や効力について、民法の特別な定めをした法律です。住まいも事務所・店舗も対象です。 |
|---|---|
| 大家に関係する条文 | 第3章の26条〜40条です。更新と終わらせ方が26条〜29条、家賃の増減が32条、定期借家が38条です。 |
| 契約で変えられない条文 | 26条〜29条、31条、34条、35条、38条6項・7項は、入居者に不利な特約が無効です。 |
| 家賃の増減 | 税や価格、近所の家賃と比べて不相当になれば、大家も入居者も増減を請求できます（32条）。 |
| 効かない貸し借り | 一時使用のためと明らかな建物の貸し借り（40条）と、建物を持つ目的でない土地の貸し借りです。 |
借地借家法が効く貸し借り
この法律が対象にするのは、建物を持つための土地の貸し借り（借地）と、建物の貸し借り（借家）の2つです（1条・2条）。アパートの部屋やビルの区画を貸すのは借家で、第3章が使われます。
住まいか事務所・店舗かで、条文はほとんど分かれていません。借りる人が個人でも会社でも、普通借家の更新や家賃の増減は同じ条文で決まります。住まいにだけある条文は、後の節で分けて示します。
対象にならないのは、一時使用のためと明らかな建物の貸し借りです（40条）。屋根のない月極駐車場のように、建物を持つ目的でない土地の貸し借りも対象外で、民法の決まりによります。
今の借地借家法は平成3年の法律で、それまでの借家法と借地法に代わりました（附則2条）。古い借家法の時代に結んだ契約にも、原則として今の条文が使われます（附則4条）。ただ、施行の前に出した更新を断る通知や解約の申入れは、古い法律によります（附則12条）。
建物を貸す大家に関係する条文の一覧
第3章の条文を番号の順に並べました。右の欄は、入居者に不利な特約を結んだときに無効になるかどうかです。
| 条 | 決まっていること | 入居者に不利な特約 |
|---|---|---|
| 26条 | 期間の満了の1年前から6か月前までに「更新しない」か「条件を変えなければ更新しない」と通知しないと、同じ条件で更新したとみなされます。期間は定めのないものに変わります。 通知をしても、期間が過ぎた後に入居者が使い続け、大家が遅れずに異議を言わなければ同じです。 | 無効（30条） |
| 27条 | 期間の定めがない契約で大家が解約を申し入れると、申入れの日から6か月で契約が終わります。 | 無効（30条） |
| 28条 | 大家からの「更新しない」通知と解約の申入れには、正当の事由が要ります。 | 無効（30条） |
| 29条 | 1年未満の期間を決めた契約は、期間の定めがない契約とみなされます。 | 無効（30条） |
| 30条 | 26条から29条に反する特約で、入居者に不利なものは無効と定めます。 | － |
| 31条 | 登記がなくても、部屋の引渡しを受けた入居者は、後から建物を買った人に賃貸借を主張できます。 | 無効（37条） |
| 32条 | 税や価格、近所の家賃と比べて家賃が不相当になったとき、大家も入居者も将来に向けて増減を請求できます。 | 「一定の期間増額しない」特約だけ有効 |
| 33条 | 入居者は、大家の同意を得て付けた畳や建具などの造作を、期間の満了か解約の申入れで契約が終わるときに、時価で買い取るよう大家に請求できます。 | 無効の定めなし（37条の対象外） |
| 34条 | 又貸し（転貸）がある場合、元の契約が期間満了や解約の申入れで終わるときは、転借人への通知が要ります。通知から6か月で転貸も終わります。 | 無効（37条） |
| 35条 | 借地の上の建物を借りている人が、借地の期間が切れることを1年前までに知らなかったとき、裁判所に明渡しの猶予を請求できます。 | 無効（37条） |
| 36条 | 住まいの入居者が相続人なしに亡くなったとき、事実上の夫婦や養親子と同じ関係で同居していた人が契約を引き継ぎます。 | 無効の定めなし（37条の対象外） |
| 37条 | 31条、34条、35条に反する特約で、入居者や転借人に不利なものは無効と定めます。 | － |
| 38条 | 定期借家です。書面で契約し、前もって書面を渡して説明すれば、更新のない契約にできます。家賃の改定の特約があれば32条は使いません。 | 6項・7項に反する不利な特約は無効（8項） |
| 39条 | 法令や契約で取り壊すことが明らかな建物は、取り壊すときに契約が終わる特約を書面で結べます。 | － |
| 40条 | 一時使用のためと明らかな貸し借りには、第3章を使いません。 | － |
契約書に書いても効かない特約
30条と37条は、決められた条文に反する特約のうち、入居者に不利なものを無効としています。契約書に書いて署名をもらっていても、その部分は効きません。入居者に有利な特約は有効です。
普通借家の契約書に次のような特約があれば、無効にあたる形です。
- 「期間が満了したら必ず退去する」。定期借家の手続きを踏んでいない普通借家では、更新を断るのに26条の通知と28条の正当の事由が要ります。
- 「大家は1か月前に予告すれば解約できる」。27条の6か月より短く、正当の事由もいらない形です。
- 「更新しない通知は3か月前までに出せばよい」。26条の6か月前より遅く出せる形です。
入居者に不利かどうかが争いになれば、最終的には裁判所が決めます。更新料の条項について、最高裁は30条の不利な特約にあたらないと判断しています（更新料と更新の手続き）。
家賃の増減を決めた32条
32条は、家賃が次のどれかの理由で不相当になったとき、大家も入居者も増額や減額を請求できると定めています。契約に家賃の改定の定めがなくても、契約期間の途中でも使えます。
- 土地や建物の税などの負担が増えた、または減った
- 土地や建物の価格が上がった、または下がった。その他の経済事情が変わった
- 近所の同じような建物の家賃と比べて不相当になった
請求は将来に向けてだけで、さかのぼって上げることはできません。「一定の期間は増額しない」という特約があれば、その期間は増額を請求できません。
話し合いがまとまらない間、入居者は自分が相当と思う額を払えば足ります。増額を認める裁判が確定したら、不足分に年1割の利息を付けて払います（32条2項）。裁判の前には、まず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。手続きの順番は賃料増額請求の仕組みに書きました。
定期借家で家賃の改定の特約を決めてあれば、32条は使わず、その特約に従います（38条9項）。
住まいと事務所・店舗で違うところ
条文の多くは共通で、違いが出るのは次の4つです。
| 項目 | 住まい | 事務所・店舗 |
|---|---|---|
| 同居者の引き継ぎ（36条） | あり | なし |
| 定期借家の途中の解約（38条7項） | 床面積200㎡未満なら、転勤・療養・親族の介護などで住めなくなった入居者から解約でき、申入れから1か月で終わります。 | この定めはありません。 |
| 普通借家から定期借家への切り替え | 2000年3月1日より前に結んだ普通借家は、合意で終えて同じ建物で定期借家を結び直すことが、当分の間できません。 | この制限はありません。 |
| 消費者契約法 | 入居者が個人なら効きます。 | 借りるのが会社や、事業として借りる個人なら効きません。 |
普通借家から定期借家への切り替えの制限は、2000年3月1日に定期借家を入れた改正の附則3条にあります。切り替えを考えるときは定期借家と普通借家の違いを先に確かめてください。
よくある質問
- 契約書に「期間満了で終わる」と書けば、定期借家として扱われますか
- 扱われません。定期借家にするには、書面で契約し、契約の前に「更新がなく期間の満了で終わる」と書いた書面を渡して説明します（38条1項・3項）。説明がなければ、更新しない定めは無効です（38条5項）。
- 会社に貸している事務所にも借地借家法は効きますか
- 効きます。借りるのが会社でも、建物の貸し借りなら同じ条文が使われます。効かないのは消費者契約法です。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（第3章の各条と附則）
- 民法（e-Gov法令検索）（賃貸借の基本の決まり）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（消費者と事業者の範囲、2条）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（家賃の増減は調停から始める、24条の2）
- 最高裁判所 平成23年7月15日判決（更新料の条項と30条）
