フリーレントと実質の賃料

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

フリーレントは、入居から一定の期間、家賃を受け取らないとする約束です。契約書の月額は変わりませんが、契約期間に受け取る家賃の合計は減ります。たとえば月100万円で3年の契約に4か月のフリーレントを付けると、受け取る家賃は32か月分で、36か月で割った平均の月額は約88万9千円です（架空の例）。

フリーレントには法律の決まりがありません。期間とその始まりの日、免除するものの範囲、期間の途中でテナントが出たときの扱いを契約書に書いておきます。

実質の賃料の計算

ここでいう実質の賃料は、契約期間に受け取る家賃の合計を、契約期間の月数で割った平均の月額です。国交省の不動産鑑定評価基準の「実質賃料」（保証金などの一時金の運用益も含めた経済的な対価の全体）とは別の、計算のための呼び方です。

次は架空の例です。50坪の区画を1坪2万円、月100万円（税抜き）で、3年（36か月）貸すとします。

この例では、月額を1坪1万8千円に下げて3年貸すほうが、1坪2万円でフリーレント4か月を付けるより、受け取る家賃の合計が40万円多くなります。フリーレントの月数が同じでも、契約期間が短いほど平均の月額は下がります。

共益費も免除すると、その分も受け取りが減ります。共益費が1坪3,000円なら月15万円で、4か月で60万円です。免除している間も、清掃や設備の保守の費用はかかります。

月額を下げる率に直す

平均の月額は、月額 ×（契約の月数 − フリーレントの月数）÷ 契約の月数で出ます。3年の契約に4か月のフリーレントを付けるのは、受け取る合計で見ると、月額を約11.1%（36か月のうち4か月分）下げるのと同じです。2年の契約なら、同じ4か月で約16.7%です。

フリーレントを付けるか決めるときに見ること

• その区画が空いている月数と、空いている間に入らない家賃と共益費
• 近所の募集にフリーレントが付いているか、何か月か
• 契約の期間（短い契約ほど、同じ月数でも平均の月額が大きく下がる）
• テナントが途中で出たときに、免除した家賃を取り戻せる条項を入れられるか
• 保証金の額（取り戻す額や違約金を、契約から生じた支払いとして保証金から差し引けるよう条項に書く）

空室の間の損とフリーレントで減る家賃を並べると、何か月まで付けても受け取る合計が増えるかが分かります。空室が続くときの見直し全体は空室が続くときに見直すことにあります。

月額を下げずにフリーレントを付ける理由

フリーレントを付けると、契約書と募集に出る月額は下がりません。同じビルのほかの区画の募集の月額や、今入っているテナントの家賃と並べたときに、月額の水準を保てます。

テナントの側では、移る前の事務所の家賃と重なる期間や、内装工事の期間の負担が減ります。月額を下げる案とフリーレントを付ける案を、上の表のように受け取る家賃の合計で並べてから決めます。

公表されている募集の平均賃料や、近所の募集の月額と比べるときは、フリーレントの有無や月数がそろっていないことに気をつけます。坪単価のそろえ方は賃料の坪単価の見方にあります。

契約書に書く項目

• 家賃を受け取らない期間（何か月）
• その期間の始まりの日（契約の開始日か、区画の引渡しの日か、内装工事が終わった日か）
• 免除するもの（家賃だけか、共益費も含むか。時間外空調や専用部分の電気代などの実費は払ってもらうか）
• 契約書の家賃の欄には月額を書き、免除は特約として書くこと
• 期間の途中でテナントが出たときに、免除した家賃をどう扱うか
• 家賃の滞納などで大家が契約を解除したときの扱い

フリーレントの期間中も、保証金の預かりや原状回復の義務など、契約のほかの条項は効いています。期間中の消費税の扱いなど税の処理は、税理士に確かめてください。

期間の途中で出たときの扱い

フリーレントは、決めた期間借りてもらうことを前提に付けるものです。架空の例で、フリーレント4か月を付けた区画のテナントが2年（24か月）で出たとします。受け取る家賃は20か月分の2,000万円で、平均の月額は約83万3千円まで下がります。

そのため、期間の途中で出たときは、免除した家賃の全部または一部を払ってもらう条項を入れる形があります。たとえば、契約から2年以内に出たら免除した家賃の全額、2年を過ぎたら半額を払う、のように時期で分ける書き方です。

違約金は、損害賠償の額の予定と推定されます（民法420条3項）。テナントが事業者なら、消費者の違約金のうち平均的な損害を超える部分を無効とする消費者契約法9条は効きません。額が高すぎる条項は、公序良俗に反する法律行為を無効とする民法90条との関係で争いになりえます。額の決め方は弁護士に確かめてください。中途解約の条項の全体はテナントの中途解約と違約金にあります。

よくある質問

フリーレントの代わりに、内装の費用を大家が出す形

テナントの内装工事の費用の一部を大家が持つ形もあります。受け取る家賃は減りませんが、出したお金は戻らないので、フリーレントと同じように、契約期間に受け取る家賃からその額を引いて比べます。途中で出たときに取り戻す条項も、同じように考えます。

段階的に家賃を上げる形

最初の1年は1坪1万8千円、2年目から2万円のように、段階で上げる形もあります。この場合も、受け取る家賃の合計を契約の月数で割って比べます。契約書には、それぞれの期間の額と適用の日を書きます。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（90条の公序良俗、420条の賠償額の予定と違約金）
2. 消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条の消費者の定義、9条の違約金の条項）
3. 国土交通省 不動産鑑定評価基準（実質賃料と支払賃料の定義）