テナントの中途解約と違約金

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

期間を決めた事業用の普通借家で、テナントが期間の途中で解約できるのは、契約に中途解約の条項があるときです（民法618条）。中途解約の条項は、期間の途中で解約する権利を残しておく定めです。条項がなければ、期間の途中で出るには大家との合意が要ります。

解約予告の期間や違約金の額は契約で決まり、テナントが事業者なら、消費者の違約金を制限する消費者契約法9条は効きません。定期借家で借主から期間の途中に解約できる決まり（借地借家法38条7項）は床面積200㎡未満の住まいに限られ、事務所・店舗には当てはまりません。

中途解約できるか	契約に中途解約の条項があればできます（民法618条）。なければ大家との合意が要ります。
解約予告の期間	条項に期間の定めがなければ、申入れから3か月で終わります（民法617条）。契約で別の期間を決められます。
大家からの中途解約	条項があっても、申入れから6か月と正当の事由が要ります（借地借家法27条・28条）。
違約金	損害賠償の額の予定と推定されます（民法420条）。事業者のテナントには消費者契約法9条は効きません。
定期借家	事務所・店舗には38条7項の借主の解約の決まりがありません。条項がなければ期間の途中で解約できません。
一緒に精算するもの	保証金と償却、原状回復、フリーレントの取り戻し、未払いの家賃。

中途解約できるかは契約で決まる

期間を決めた賃貸借は、期間の満了まで続くのが原則です。民法618条は、期間を決めていても、当事者が期間の途中で解約する権利を残しておいたときの決まりです。この場合は、期間を決めていない賃貸借の解約の決まり（617条）を当てはめます。

617条では、建物の賃貸借は解約の申入れから3か月で終わります。契約に解約予告の期間の定めがあれば、その定めによります。たとえば、6か月前に書面で予告するか、6か月分の家賃を払えば即時に解約できる、といった条項です。

期間を決めていない普通借家（法定更新のあとの契約を含む）なら、テナントはいつでも解約を申し入れられ、申入れから3か月で終わります。契約に別の予告の期間があれば、その定めによります。

大家の側からの中途解約

普通借家で大家から解約を申し入れるときは、中途解約の条項があっても、借地借家法の決まりが効きます。申入れから6か月で終わる決まり（27条）と、正当の事由が要る決まり（28条）です。これらより借主に不利な特約は無効です（30条）。

契約書に「貸主・借主とも3か月前の予告で解約できる」と同じ形で書いてあっても、大家の側は3か月では終わらせられません。正当の事由の考え方は更新を断る・立ち退きを求めるときの正当事由にあります。

違約金の条項

違約金は、損害賠償の額の予定と推定されます（民法420条3項）。当事者は、債務を果たさなかったときの損害賠償の額をあらかじめ決めておけます（同条1項）。

消費者契約法9条は、消費者が払う解除の違約金のうち、同じ種類の契約で事業者に生じる平均的な損害を超える部分を無効としています。テナントが会社や事業のために借りる個人なら消費者ではないので、この上限は効きません。

額が高すぎる条項は、公序良俗に反する法律行為を無効とする民法90条との関係で争いになりえます。違約金の額は、何のための額かを説明できるように決め、弁護士に確かめてください。

違約金の額を決めるときに考える損（例）
大家の損	中身
次のテナントが入るまでの空室	募集から入居までの家賃と共益費
次のテナントへのフリーレント	入居から一定の期間受け取らない家賃
今のテナントに付けたフリーレント	期間を満了する前提で免除した家賃
大家が出した工事費	今のテナントのために大家の費用でした工事のうち、回収していない分
募集の費用	仲介の手数料など、次のテナントを探す費用

架空の例です。月100万円の区画で、残り12か月で出る場合に6か月分の違約金とする条項なら600万円です。次のテナントが入るまで6か月空くと、家賃600万円が入りません。フリーレントを付けていたときの取り戻しはフリーレントと実質の賃料にあります。

定期借家の中途解約

定期借家で、転勤や療養などやむを得ない事情があれば借主から期間の途中で解約できる決まり（38条7項）は、床面積200㎡未満の住まいの定期借家に限られます。事務所・店舗の定期借家には当てはまりません。

そのため、事務所・店舗の定期借家では、中途解約の条項がなければ、テナントは期間の途中で解約できません。条項を入れるかどうか、入れるなら予告の期間と違約金をどうするかは、契約の前に決めます。定期借家の家賃の扱いは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにあります。

入居前に条項を決めるときの考え方

中途解約の条項は、入居前の契約で決めておくものです。決めるときは、次の点を並べて考えます。

中途解約の条項で決めること
決めること	書き方の例
予告の期間	「6か月前までに書面で予告する」など。次のテナントの募集にかかる期間を見て決める
予告に代わる支払い	「予告の期間に足りない月数分の家賃を払えば、即時に解約できる」
違約金	入居からの年数で分ける書き方（例：2年以内なら家賃の6か月分、2年を過ぎたら3か月分）
解約できない期間	「入居から1年は解約できない」など、最初の一定の期間を決める書き方
保証金との関係	違約金や未払いの家賃を、保証金から差し引くと書く

表の書き方はどれも例で、額や期間に決まった相場があるわけではありません。テナントの業種や区画の広さ、内装工事の大きさで、テナントが求める条件も変わります。

解約のときに一緒に精算するもの

保証金・敷金の返還と、償却の条件（期間の途中の解約で償却を変える条項があるか）
原状回復の範囲と、工事の発注者と費用
フリーレントで免除した家賃の取り戻し
未払いの家賃と共益費、時間外空調などの実費
違約金

保証金は、契約が終わり区画を返してもらったときに、未払いの家賃など契約から生じた支払いを差し引いて残りを返します（民法622条の2）。原状回復の範囲はオフィスのA工事・B工事・C工事と原状回復にあります。

テナントから解約の予告を受けたら、解約の日、区画を返してもらう日、原状回復の工事の時期を書面で確かめ、次の募集の準備に入ります。

出典

民法（e-Gov法令検索）（90条、420条、617条、618条、622条の2の原文）
借地借家法（e-Gov法令検索）（27条、28条、30条、38条7項の原文）
消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条の消費者の定義、9条の違約金の条項）