オフィスのA工事・B工事・C工事と原状回復
A工事・B工事・C工事は、ビルの工事を、だれが発注し、だれが費用を払い、できた設備がだれのものになるかで分ける業界の呼び方です。法律に定義はなく、中身は建物ごとの工事区分表と賃貸借の契約書で決まります。一般には、A工事は大家が発注して費用も持つ建物本体や共用部の工事です。B工事はテナントが費用を持ち、大家が指定する業者がする工事、C工事はテナントが発注して費用も持つ内装などの工事を指します。
原状回復は工事の区分とは別の話で、民法621条と契約の特約で決まります。通常の使い方による傷みと年数による劣化は、特約がなければテナントが直す範囲に入りません。事業用では、入居前の何もない状態に戻す特約などを結ぶことがあり、その範囲は契約書に具体的に書いておきます。
| A・B・C工事 | 業界の呼び方で、法律の定義はありません。建物ごとの工事区分表と契約書で決まります。 |
|---|---|
| 決めること | 工事ごとの発注者、費用の負担、施工する業者、できた設備の持ち主、退去のときの扱い。 |
| B工事 | テナントの費用で、建物全体に関わる設備を大家が指定する業者が工事する区分。見積りの出し方と設備の持ち主を先に決めます。 |
| 原状回復 | 通常の傷みと年数による劣化は、特約がなければテナントの負担に入りません（民法621条）。 |
| 事業用の特約 | 消費者契約法は効きません。通常の傷みまで負わせるなら、範囲を契約書に具体的に書きます（最高裁 平成17年12月16日判決）。 |
一般的な工事の区分
次の表は、よく使われる区分の例です。建物によって線の引き方が違うので、自分のビルの工事区分表を必ず見ます。
| 区分 | 工事の例 | 発注と費用 | 施工する業者 |
|---|---|---|---|
| A工事 | 建物の躯体、外壁、屋上、共用部分、共用の設備 | 大家が発注し、大家が払う | 大家が選ぶ |
| B工事 | 区画の中の工事のうち建物全体に関わるもの（空調、防災設備の移設、分電盤、給排水、防水） | テナントが払う。発注者は契約による | 大家が指定する |
| C工事 | 区画の中の内装、照明、コンセント、電話やLANの配線、間仕切り | テナントが発注し、テナントが払う | テナントが選ぶ（大家の承認を受ける） |
公表されている工事区分表の例として、川崎市が施設の一部をカフェとして貸すときの区分表があります。B工事を「工事業者指定工事」とし、資産の区分、費用の負担、発注者をいずれもテナントとして、原状回復の義務ありとしています。B工事でも、設備の持ち主や発注者を大家にしている建物もあり、建物ごとに違います。
B工事で先に決めておくこと
B工事は、テナントが費用を払うのに業者を自分で選べない区分です。大家が業者を指定するのは、空調や防災の設備など建物全体の安全や設備の働きに関わるためです。テナントとの話し合いが長引かないよう、次のことを入居前に決めておきます。
- どの工事がB工事か（工事区分表の行ごと）
- 見積りの出し方（内訳を出すか、テナントが中身を確かめられるか）
- 工事の期間と、その間の家賃やフリーレントの扱い
- できた設備の持ち主と、退去のときに撤去するか残すか
- 消防法や建築基準法の届出・手続きを、だれがいつするか
C工事でも大家の承認が要るわけ
C工事はテナントが業者を選んで発注しますが、工事の前に図面を出して大家の承認を受ける形にします。区画の中の工事でも、建物全体に関わることがあるためです。
- 間仕切りを立てると、スプリンクラーや火災の感知器、非常放送のスピーカーの位置を変える工事が要ることがある
- 床に重い物を置くと、床の耐えられる重さを超えることがある
- 電気の容量を超える機器を置くと、建物の設備に影響する
- 工事の時間や資材の搬入が、ほかのテナントの営業に影響する
承認の手順、工事できる時間帯、搬入の決まりは、館内の規則や工事の手引きにまとめて、入居前に渡しておきます。
工事でできた設備と退去のとき
賃貸借が終わるとき、テナントは区画に付けた物を取り外して持ち帰る義務を負い、取り外す権利もあります（民法622条が準用する599条1項・2項）。建物から分けられない物や、分けるのに大きな費用がかかる物は、取り外す義務がありません。
テナントが区画の価値を高める工事に費用を出すことがあります。契約の終わりにその価値の増加が残っていれば、大家は払われた額か増えた額のどちらかを選んで返す決まりです（民法608条2項）。大家の同意を得て付けた建具などの造作を時価で買い取るよう求める権利もあります（借地借家法33条）。
造作の買取りの権利は、借主に不利な特約を無効とする決まり（借地借家法37条）の対象に入っていないので、契約で外せます。どちらも、B工事やC工事でできた設備をどうするかと合わせて、契約書に書いておきます。
原状回復の範囲
民法621条は、借主は区画を受け取ったあとに生じた損傷を、契約が終わったときに元に戻す義務を負うとしています。ここでいう損傷から、通常の使い方による傷みと年数による劣化は除かれます。テナントの責任でない損傷も除かれます。
事業用では、テナントが事業者なので消費者契約法は効きません。入居前の何もない状態（スケルトン）に戻す特約や、原状回復の工事を大家が指定する業者がする特約を結ぶことがあります。
最高裁判所 平成17年12月16日判決は、住まいの賃貸の事件です。通常の使い方による傷みの補修を借主に負わせるには、特約が明確に合意されていることが必要だとしました。その範囲を契約書に具体的に書くか、口頭で説明して借主がはっきり分かったうえで合意した場合などです。事業用でも、戻す状態を言葉と図面で具体的に書いておきます。国交省の原状回復のガイドラインは住まいの賃貸を対象にしたもので、事業用の区画にそのままは当てはまりません。住まいの原状回復は敷金と原状回復の決まりにあります。
入居前に決めて契約書に付けるもの
- 工事区分表工事ごとの区分、発注者、費用、業者、設備の持ち主を表にして、契約書に付けます。
- 入居のときの状態引き渡すときの区画の状態を、図面と写真で残します。
- 戻す状態退去のときにどの状態まで戻すか（入居のときの状態か、スケルトンか）を書きます。
- 原状回復の工事の発注だれが発注し、どの業者がするか、見積りをどう出すかを書きます。
- 保証金との精算原状回復の費用を保証金から差し引くかを書きます。
原状回復の費用と保証金の精算は事務所・店舗の保証金と敷金、償却にあります。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（599条、608条、621条、622条の原文）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（33条の造作買取請求権、37条）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条の消費者の定義）
- 最高裁判所 平成17年12月16日判決（裁判所）（通常の傷みを借主に負わせる特約が成り立つための条件）
- 川崎市 カフェ工事区分について（公表されている工事区分表の例）
