相続を考える大家の家賃の見直し
相続税では、貸している建物の敷地を「貸家建付地」、建物を「貸家」として、自分で使う場合より低く評価します。国税庁が示す式に入るのは借地権割合、借家権割合、賃貸割合で、家賃の額は入りません。
評価に効くのは、どれだけの床面積が実際に貸されているか（賃貸割合）です。家賃の見直しは、相続税の評価ではなく、相続のあとの手取りと、物件を売るときの値段に関わります。
| 土地の評価 | 自用地としての価額から、自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合を引きます。 |
|---|---|
| 建物の評価 | 固定資産税評価額から、固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合を引きます。 |
| 家賃の額 | 式に入りません。賃貸割合は床面積で計算します。 |
| 空室 | 相続のときに空いている部屋は、原則として賃貸割合から外れます。一時的な空室と認められれば、貸しているものとして計算できます。 |
| 小規模宅地等の特例 | 貸付事業用の土地は200㎡まで評価を50%減らせます。相続の前3年以内に貸し始めた土地は原則として対象外です。 |
貸家建付地と貸家の評価の式
国税庁のタックスアンサーは、貸している建物とその敷地の評価を次の式で示しています。
| 評価するもの | 式 |
|---|---|
| 貸家建付地（貸している建物の敷地） | 自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 |
| 貸家（貸している建物） | 固定資産税評価額 − 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合 |
自用地としての価額は、路線価や評価倍率から求める、自分で使っている土地としての評価です。借地権割合と借家権割合は、国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で地域ごとに確かめます。国税庁の例（No.4602）では、借家権割合を30%として計算しています。
どちらの式にも家賃の額はありません。家賃を月8万円から9万円に上げても下げても、この式で出る評価は変わりません。
計算の例
数字は説明のための架空のものです。自用地としての価額を1億円、借地権割合を70%、借家権割合を30%、建物の固定資産税評価額を3,000万円とします。
| 項目 | 全部屋に入居（賃貸割合100%） | 2割が空室（賃貸割合80%） |
|---|---|---|
| 土地（貸家建付地） | 7,900万円 | 8,320万円 |
| 建物（貸家） | 2,100万円 | 2,280万円 |
| 合計 | 1億円 | 1億600万円 |
空室が2割あると、この例では評価が600万円高く出ます。家賃が高いか安いかは、この計算に出てきません。
賃貸割合と空室の扱い
賃貸割合は、建物の独立した部分（壁や扉で区切られ、独立した出入口がある部屋や区画）の床面積の合計のうち、相続のときに実際に貸している部分の床面積の割合です。
空いている部屋は、原則としてこの割合から外れます。国税庁の質疑応答事例は、継続して貸してきた部屋が一時的に空いているだけと認められる場合は、貸しているものとして計算してよいとしています。一時的かどうかは、次のような事実から総合的に判断するとされています。
- 相続の前から継続して貸してきた部屋か
- 前の入居者が出たあと、すぐに次の募集をしたか
- 空室の期間が、相続の前後のたとえば1か月程度など一時的なものか
- 空いている間に、ほかの用途に使っていないか
- 相続のあとの貸付けが、一時的なものでないか
建物が丸ごと空き家になっている場合は、もとは貸家であっても、その敷地は貸家建付地ではなく自用地として評価します（国税庁の質疑応答事例）。
小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等
亡くなった人などが貸付事業に使っていた土地は、要件を満たせば200㎡まで評価を50%減らせます（国税庁 No.4124）。アパートや貸しビルの敷地、駐車場が対象になりうる土地です。
相続の前3年以内に新しく貸付事業に使い始めた土地は、原則として対象外です。相続の日まで3年を超えて続けて特定貸付事業をしていた場合は、この3年以内の土地にあたりません。亡くなった人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継いで続け、その土地を申告期限まで持ち続けることも要件です。
親の土地に子が建てたアパート
親の土地を地代も権利金も払わずに借りて（使用貸借）、子がアパートを建てている場合、その土地は貸家建付地として評価されません。国税庁は、使用貸借で借りた土地の上の家屋を貸家にしていても、敷地は自用地として扱うと説明しています（No.4553）。
同じ人が建物と敷地の両方を持っていれば貸家建付地になるので、名義の持ち方で評価が変わります。親族の間の貸し借りと税の扱いは親族や知人に貸している部屋の家賃に書きました。
相続の前に家賃を見直す意味
家賃の額は相続税の評価に入らないので、見直しの意味は相続のあとの暮らしと物件の扱いにあります。
- 手取り：相続税を払い、修繕を続け、借入れを返すのは相続人です。家賃の収入と出ていくお金の差が、そのまま相続人の手元に残る額です。
- 売るときの値段：収益物件は、家賃の収入と利回りから値段を考えることがあります。家賃が近所より低いままだと、買う側の計算に低い家賃が使われます。
- 契約の経緯：いつ、いくらで貸し、いつ改定したかを書面で残しておくと、相続人が次の更新や見直しを進めやすくなります。
家賃を下げて空室を埋めれば賃貸割合は上がりますが、手取りと売るときの値段には逆に効きます。家賃と利回りの関係は家賃と物件の価値にあります。家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
評価の細かい計算や、特例を使えるかどうかは、事実関係で変わります。個別の判断は税理士に確かめてください。
出典
- 国税庁 No.4614 貸家建付地の評価（評価の式、賃貸割合、一時的な空室。令和8年4月1日現在法令等）
- 国税庁 No.4602 土地家屋の評価（貸家の評価の式と例）
- 国税庁 質疑応答事例 貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲（一時的な空室の判断の事実）
- 国税庁 質疑応答事例 貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価（空き家の敷地は自用地）
- 国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等の面積・減額割合・要件）
- 国税庁 No.4553 使用貸借に係る土地を贈与により取得したとき（使用貸借の土地の上の貸家の敷地）
