親族や知人に貸している部屋の家賃
親族や知人に相場より安く貸していても、家賃を受け取っていれば建物の賃貸借で、借地借家法は他人に貸すときと同じように効きます。家賃を上げるには、入居者との合意か、借地借家法32条の増額請求の手続きが要ります。
税の面で国税庁が扱いを示しているのは、生計を一にする親族との地代・家賃、地代も権利金も払わない土地の貸し借り（使用貸借）、資産管理会社が役員に貸す社宅などです。安い家賃そのものがどう扱われるかは、示された範囲を超えると事実関係で変わります。
| 借地借家法 | 家賃を受け取っていれば、親族でも他人と同じです。家賃を受け取らない貸し借りは民法の使用貸借です。 |
|---|---|
| 生計を一にする親族 | 生計を一にする親族に払う地代・家賃は、払った側の経費にならず、受け取った側の所得にもなりません。 |
| 使用貸借の土地 | 親の土地に子がアパートを建てても、土地を使う権利はゼロとして扱われ、借地権の贈与税はかかりません。 |
| 役員の社宅 | 会社が役員に貸すとき、国税庁の式で出す賃貸料相当額以上を受け取っていないと、差額が給与として課税されます。 |
| 同族会社 | 税の負担を不当に減らす結果になると認められる行為や計算は、税務署長が計算し直せます。 |
親族に貸していても借地借家法は同じ
借地借家法は建物の賃貸借に効く法律で、借りる人が親族か他人かで条文は変わりません（1条）。家賃を受け取って貸していれば、更新、解約、家賃の増減のどれも、他人に貸す場合と同じ条文によります。
家賃を受け取らずに無償で使わせる貸し借りは、民法の使用貸借です（593条）。借地借家法は賃貸借の法律なので、使用貸借には効きません。
安い家賃を相場に近づけたいときも、入居者の合意で決めるか、32条で増額を請求します。親族だから一方的に上げられるという決まりはありません。手続きは賃料増額請求の仕組みにあります。口約束で貸してきた場合は、今の家賃と条件を書面にしておくと、相続のときに相続人が中身を確かめられます。
生計を一にする親族との地代・家賃
生計を一にする配偶者その他の親族に払う地代・家賃は、必要経費になりません。国税庁のタックスアンサー（No.2210）は、受け取った人も所得として考えないと説明しています（所得税法56条）。土地や家屋以外の資産を借りた場合も同じです。
たとえば、子が生計を一にする父の土地を借りてアパートを経営し、父に地代を払っていても、その地代は子の不動産所得の経費になりません。父の側も、その地代を所得として申告しません。
同じタックスアンサーは、子が生計を一にする父から業務のために借りた土地や建物にかかる固定資産税などの費用は、子の業務の必要経費になるとしています。
使用貸借の土地とアパート
地代も権利金も払わずに土地を貸し借りすることを、土地の使用貸借といいます。国税庁は、使用貸借で土地を使う権利の価額はゼロとして扱うので、親の土地に子が家を建てても、借地権相当額の贈与税はかからないと説明しています（No.4552）。
国税庁の通達は、借りる人と持ち主の間で、その土地の固定資産税などの公租公課に相当する額以下のお金のやり取りがあるだけなら、使用貸借にあたるとしています。地代がなくても、権利金や地代に代わる経済的な利益のやり取りがあれば、使用貸借にあたりません。この通達は個人どうしの貸し借りを前提にしており、どちらかが法人なら法人税の扱いに沿うとしています。
使用貸借の土地は、将来相続するときに自用地として評価されます。子がその土地の上のアパートを人に貸していても、敷地は貸家建付地になりません（No.4553）。評価のしくみは相続を考える大家の家賃の見直しに書きました。
資産管理会社が役員に部屋を貸すとき
自分や家族が役員を務める資産管理会社が、役員に社宅として部屋を貸す場合、会社が受け取る家賃が少ないと、その差額が役員への給与として課税されます。国税庁（No.2600）は、役員から1か月あたり次の賃貸料相当額以上を受け取っていれば、給与として課税されないとしています。
| 住宅の区分 | 1か月あたりの賃貸料相当額 |
|---|---|
| 小規模な住宅 床面積が132㎡以下（耐用年数30年超の建物は99㎡以下） | 建物の固定資産税の課税標準額×0.2%、12円×建物の総床面積（㎡）÷3.3㎡、敷地の固定資産税の課税標準額×0.22%の合計 |
| 小規模でない自社の持ち物 | 建物の課税標準額×12%（耐用年数30年超は10%）と、敷地の課税標準額×6%の合計を12で割った額 |
| 床面積240㎡を超えるなどの豪華な社宅 | 式は使わず、通常払うべき使用料の額 |
この式は役員に貸す場合のものです。役員でない家族や知人に会社が貸す場合の扱いは、国税庁のこのページには書かれていません。
同族会社の行為計算の否認
法人税法132条は、同族会社の行為や計算のうち、そのまま認めると法人税の負担を不当に減らす結果になると認められるものを対象にしています。税務署長は、その行為や計算にかかわらず税額などを計算し直せます。所得税法157条は、同族会社の行為や計算で、株主などである個人の所得税の負担を不当に減らす結果になると認められるものについて、同じように定めています。
個人の大家が自分の同族会社に貸すとき、または同族会社が株主の親族に貸すときの家賃が、どれだけ相場から離れるとこの規定にあたるかは、条文に数字がありません。家賃を決めたときの根拠を、近所の募集や統計と一緒に残しておくと、あとで説明するときに使えます。
ここに書いたのは、国税庁と法令で確かめられた範囲です。親族や同族会社との家賃が税の上でどう扱われるかの個別の判断は、税理士に確かめてください。
安い家賃を見直すとき
- 貸し借りの形を確かめる家賃を受け取る賃貸借か、無償の使用貸借か、借りている人と自分の生計が一緒かを確かめます。
- 近所の家賃と比べる同じような部屋の募集を見て、今の家賃が近所の中央値からどれだけ離れているかを事実として書き出します。
- 話し合って書面にする新しい家賃と始まる月を決め、契約書か覚書に残します。合意できなければ32条の手続きがあります。
家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（1条、32条）
- 民法（e-Gov法令検索）（593条 使用貸借）
- 国税庁 No.2210 必要経費の知識（生計を一にする親族に払う地代家賃。令和8年4月1日現在法令等）
- 国税庁 No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき（使用貸借と贈与税、相続のときの評価）
- 国税庁 使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて（公租公課相当額以下の授受、個人間の前提）
- 国税庁 No.4553 使用貸借に係る土地を贈与により取得したとき（使用貸借の土地の上の貸家の敷地）
- 国税庁 No.2600 役員に社宅などを貸したとき（賃貸料相当額の計算）
- 法人税法（e-Gov法令検索）（132条 同族会社等の行為又は計算の否認）
- 所得税法（e-Gov法令検索）（56条、157条）
