金利が上がるときの家賃と返済
日本銀行は2026年9月18日の会合で、政策金利にあたる無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を1.0%程度から1.25%程度に引き上げました。10月30日の会合でも1.25%程度を続けると決めています。変動金利で借りている大家は、借入れの金利が見直されると利息が増え、家賃収入のうち返済に回る割合（返済比率）が上がります。
金利がこの先どう動くかは、ここでは書きません。手元の借入れの契約で返済がどう変わるかを確かめ、家賃の収入と並べて見る方法を書きます。
| 今の政策金利 | 1.25%程度です（2026年9月18日に決定、10月30日の会合で据え置き）。 |
|---|---|
| 返済が増える仕組み | 変動金利の借入れは、契約で決めた時期に金利が見直され、利息が増えます。返済額をどう計算し直すかは契約によります。 |
| 返済比率 | 1年の返済額を1年の家賃収入で割った割合です。家賃が同じまま返済が増えれば上がります。 |
| 家賃との関係 | 返済が増えたことは大家の側の事情です。値上げを求める根拠には、借地借家法32条が挙げる事実を使います。 |
| 先に確かめること | 借入れの契約（金利の種類、見直しの時期、返済方法）と、部屋ごとの家賃と満了日です。 |
日本銀行の政策金利の動き
日本銀行は金融政策決定会合ごとに、次の会合までの金融市場調節方針を公表しています。2026年の決定のうち、政策金利に関わるものは次のとおりです。
| 会合の日 | 決定 |
|---|---|
| 2026年6月16日 | 1.0%程度で推移するよう促す（引き上げ） |
| 2026年9月18日 | 1.25%程度で推移するよう促す（引き上げ。9月24日から適用） |
| 2026年10月30日 | 1.25%程度で推移するよう促す（据え置き） |
政策金利は、金融機関どうしが短い期間でお金を貸し借りするときの金利の目標です。大家が金融機関から借りている金利そのものではありません。借入れの金利が何に連動し、いつ見直されるかは、金融機関と結んだ金銭消費貸借契約に書かれています。
変動金利の返済が増える仕組み
変動金利の借入れは、契約で決めた時期に金利が見直されます。金利が上がると、残っている借入れにかかる利息が増えます。返済方法によって、増え方の見え方が違います。
| 返済方法 | 毎回の返済 | 金利が上がったとき |
|---|---|---|
| 元利均等 | 元金と利息の合計を毎回同じ額にする | 見直しのときに残りの期間で返済額を計算し直す契約なら、毎回の返済額が増えます。返済額を一定期間変えない契約では、返済額のうち利息の分が増え、元金の減りが遅くなります。 |
| 元金均等 | 元金を毎回同じ額ずつ返し、利息を上乗せする | 上乗せする利息がそのまま増えます。 |
手元の契約がどちらの形か、見直しのたびに返済額が変わるのかは、返済予定表と契約書で確かめます。
返済比率の計算
返済比率は、1年の返済額（元金と利息の合計）を1年の家賃収入で割った割合です。家賃収入のうち、どれだけが返済に回っているかを見る数字です。残りから、固定資産税、修繕、管理の費用、所得税などを払います。
分母の家賃収入を、全部の部屋が埋まった前提で数えるか、実際に入ってくる額で数えるかで、数字が変わります。金融機関に見せるときも自分で見るときも、どちらで計算したかを書き添えます。
次の例の数字は、説明のための架空のものです。借入れの残りを1億円、残りの返済期間を25年（300回）、元利均等で、金利の見直しのときに残りの期間で返済額を計算し直す契約とします。1年の家賃収入は1,200万円とします。
| 場合 | 毎月の返済 | 1年の返済 | 返済比率 |
|---|---|---|---|
| 金利2.0% | 423,854円 | 5,086,252円 | 42.4% |
| 金利2.5%に見直し | 448,617円 | 5,383,401円 | 44.9% |
| 金利2.5%、10戸の家賃を月5,000円ずつ上げた場合 | 448,617円 | 5,383,401円 | 42.7% 家賃収入1,260万円で計算 |
| 金利2.5%、家賃収入が空室で1割減った場合 | 448,617円 | 5,383,401円 | 49.8% 家賃収入1,080万円で計算 |
この例では、金利が0.5%上がると1年の返済が約30万円増えます。10戸の家賃を月5,000円ずつ上げると1年で60万円の収入増で、返済比率は金利が上がる前に近い水準に戻ります。空室で収入が1割減ると、返済比率は家賃を上げた場合より7ポイントほど高くなります。
家賃の見直しとの関係
返済が増えたことは、大家の側の事情です。借地借家法32条が家賃を増やす理由に挙げるのは、税などの負担の増減、土地や建物の価格と経済事情の変動、近所の同じような建物の家賃との比較です。入居者に値上げを求めるときは、この事情にあたる事実を示します。理由の組み立ては家賃を上げられる理由にあります。
値上げをきっかけに退去されると、空いた期間の家賃と次の募集の費用がかかります。上の例のように、空室で収入が1割減ると返済比率は大きく上がるので、値上げの幅は退去の損得と並べて考えます。
金融機関と話す前にそろえるもの
- 借入れの契約を読む金利の種類（変動か固定か）、何に連動するか、見直しの時期、返済方法、繰上げ返済や条件の変更の手数料を確かめます。
- 返済予定表を新しくする次の見直しのあとの返済額を金融機関に確かめ、1年の返済額を出します。
- 家賃の一覧を作る部屋ごとの今の家賃、満了日、空室を並べ、1年の家賃収入と返済比率を出します。
- 見直せる部屋を拾う満了が近い部屋と、近所の募集と比べて家賃の差が大きい部屋を書き出します。
- 大きな出費の予定を足す修繕や設備の入れ替えの予定と費用を、返済と並べて年ごとに置きます。
家賃の一覧と近所の家賃の比べ方は、金融機関に返済の条件を相談するときにも使えます。退去されたときの計算は値上げで退去されたときの損得にあります。
出典
- 日本銀行 当面の金融政策運営について（2026年10月30日）（1.25%程度の据え置き）
- 日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日）（1.25%程度への引き上げ、9月24日から適用）
- 日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年6月16日）（1.0%程度への引き上げ）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の家賃を増減できる事情）
