駐車場・倉庫の賃料の見直し（借地借家法が効かない契約）
月極の平面駐車場のように土地だけを貸し、借りる人が建物を建てるためでない契約には、借地借家法が効きません。民法の賃貸借の決まりによるので、借地借家法32条のような、契約の途中で賃料の増減を求める決まりはありません。賃料を上げるには、借りる人の合意か、契約書の改定の決まりが要ります。
合意できないときは、契約の終わり方を確かめます。期間の定めのない土地の賃貸借は、民法617条により、解約の申入れから1年で終わります。
| 効く法律 | 建物を建てない土地の賃貸借は民法の賃貸借です。借地借家法は、建物の賃貸借と、建物を建てるための土地の賃貸借に効きます。 |
|---|---|
| 賃料を上げるには | 借りる人の合意か、契約書の改定の決まりによります。借地借家法32条の増額請求は使えません。 |
| 解約の申入れ | 期間の定めのない契約なら、土地は申入れから1年、建物は3か月で終わります（民法617条）。契約書の解約の決まりも見ます。 |
| 判断が分かれうるもの | 土地に置いたコンテナ倉庫、建物の中や機械式の駐車場、部屋の契約に付いた駐車場は、契約と実態によって扱いが変わりえます。 |
| 正当の事由 | 借地借家法の正当の事由の決まり（28条）は、民法の賃貸借には効きません。 |
借地借家法が効く契約と効かない契約
借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃借権・地上権（借地権）と、建物の賃貸借について定めた法律です（1条・2条1号）。この2つに当たらない賃貸借は、民法の賃貸借の決まりによります。
| 貸すもの | 例 | よる決まり |
|---|---|---|
| 建物の全部か一部 | アパートの部屋、事務所、店舗 | 借地借家法（家賃の増減は32条） |
| 建物を建てるための土地 | 借地人が家を建てて住んでいる土地 | 借地借家法（地代の増減は11条） |
| 建物を建てない土地 | 月極の平面駐車場、資材置き場 | 民法の賃貸借 |
| 判断が分かれうるもの | 土地に置いたコンテナ倉庫、建物の中の駐車場、機械式の駐車場 | 契約と実態によります |
借地人が建物を建てている土地の地代は、地代の見直しに書いています。
建物かどうかの考え方
借地借家法には「建物」の定義がありません。登記の決まり（不動産登記規則111条）は、屋根と周壁などがあり、土地に定着し、目的の用途に使える状態の建造物を建物としています。
国土交通省は、倉庫として置いて続けて使い、いつでも自由に動かせないコンテナは、建築基準法の建築物に当たるとしています。ただ、登記や建築基準法の考え方は、それぞれの法律のためのものです。コンテナ倉庫が借地借家法の「建物」に当たるかは条文からは決まらず、最終的には裁判所が個別に決めます。
建物の中の駐車場や機械式の駐車場も、建物の一部を貸していると見るか、車を置く場所を使わせているだけと見るかで、扱いが変わりえます。住まいの契約書に駐車場の使用料も書かれている場合は、部屋の契約と一体と見るか、別の契約と見るかが問われます。
ここに挙げた駐車場や倉庫は、条文だけでは借地借家法が効くかを決められません。賃料の見直しや解約を進める前に、契約書と実際の使い方を弁護士に見てもらいます。
民法の賃貸借で賃料を上げる方法
民法には、契約の途中で一方が賃料を上げられる決まりはありません。賃料を上げる方法は次の3つです。
- 借りる人に新しい賃料を示し、合意してもらう
- 契約書に賃料の改定の決まりがあれば、その書き方のとおりの手順を踏む
- 期間が終わるときや解約を申し入れるときに、新しい賃料での契約を示す
事業のためでなく個人として借りている人との契約は、消費者契約法の対象です（2条）。消費者の利益を一方的に害する条項は無効とされるので（10条）、契約書の改定の決まりが貸主に一方的に有利な書き方なら、その効き方を弁護士に確かめます。
期間と解約の申入れ
| 契約の形 | 民法の決まり |
|---|---|
| 期間の定めがない | どちらからでも、いつでも解約を申し入れられます。土地は申入れから1年、建物は3か月で終わります（617条）。 |
| 期間の定めがあり、途中で解約できる決まりがある | 途中の解約に617条が準用されます（618条）。 |
| 期間が終わったあとも使い続けている | 貸主が知りながら異議を述べないと、前と同じ条件で更新したものと推定され、その後は617条で解約を申し入れられます（619条）。 |
契約書に「1か月前に予告して解約できる」などの決まりがあるときは、その決まりも見ます。借地借家法28条の正当の事由の決まりは、民法の賃貸借には効きません。
契約が終わっても車や荷物が残っているとき、貸主が自分で動かしたり処分したりはしません。手順は弁護士に確かめます。
値上げを伝える順番
- 契約書を見る期間、更新のしかた、解約の予告期間、賃料の改定の決まり、借りているのが個人か会社かを確かめます。
- 近所の料金を見る近所の月極駐車場や貸し倉庫の募集の料金を、自分で見て控えます。固定資産税の通知も並べます。
- お知らせを出す新しい賃料、いつからか、理由、返事の期限を書きます。期間の終わりや更新の時期に合わせると、借りる人が考える時間を取れます。
- 合意を書面に残す応じてもらえたら、新しい賃料と開始月を覚書か新しい契約書に書きます。
- 合意できないとき契約の終わり方の決まりに沿って、更新しない、または解約を申し入れるかを決めます。
お知らせの書き方は値上げのお知らせの書き方と文例にあります。
借りる人に見せる資料
民法の賃貸借には32条のような理由の決まりがないので、何を理由にするかは貸主が決めます。借りる人が納得しやすいのは、自分で確かめられる数字です。
- 土地の固定資産税・都市計画税の課税明細書を、何年分か並べたもの
- 近所の月極駐車場や貸し倉庫の募集の料金と、見た日付
- 舗装、照明、ゲート、防犯カメラなどの修繕や入れ替えにかかった費用
- 今の料金を決めた時期と、それから据え置いている期間
どの数字も、出どころと日付を添えて見せます。
よくある質問
- 駐車場の借り手が車庫を建てたいと言ってきたら
- 建物を建てる目的で土地を貸すことに変わると、借地借家法の借地になりえます。借地になれば地代の増減は11条により、契約の終わり方も借地借家法の決まりによります。承諾する前に、契約の目的と書面を確かめます。
- アパートの入居者に駐車場も貸しているときは
- 部屋と駐車場が別の契約書なら、駐車場の料金は駐車場の契約書の決まりで見直します。同じ契約書に入っているときの扱いは条文からは決まらないので、部屋の家賃と別に見直す前に弁護士に確かめます。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（1条、2条1号の借地権の定義、11条、28条、32条）
- 民法（e-Gov法令検索）（601条の賃貸借、617条〜619条の解約の申入れと更新の推定）
- 不動産登記規則（e-Gov法令検索）（111条の登記上の建物）
- コンテナを利用した建築物の取扱いについて（国土交通省）（倉庫として置いたコンテナが建築基準法の建築物に当たること）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条の消費者、10条の無効となる条項）
