地代の見直し（借地の地主が地代を上げるとき）

借地借家法と手続き掲載 2026年11月10日

借地（借地人が建物を建てるために借りている土地）の地代は、借地借家法11条により増額を請求できます。土地の税などの負担、土地の価格や物価、近所の似た土地の地代から見て不相当になったときは、契約の途中でも請求できます。家賃の32条と同じ形の条文です。

借地人が応じなければ、決まるまでは借地人が相当と認める額を払い、地主は訴える前に土地の所在地の簡易裁判所へ調停を申し立てます。地代を固定資産税の何倍にするといった決まりは、法律にも不動産鑑定評価基準にもありません。

11条に書いてあること

借地権は、建物の所有を目的とする地上権か土地の賃借権のことです（2条1号）。11条1項は、この借地の地代が次のどれかによって不相当になったときに、地主も借地人も将来に向かって地代の増減を請求できると定めています。

• 土地にかかる税などの公課が増えた、または減った
• 土地の価格が上がった、または下がった。物価などの経済事情が動いた
• 近所の似た土地の地代と比べて、安すぎる、または高すぎる

「契約の条件にかかわらず」とあるので、契約書に地代の改定の決まりがなくても請求できます。さかのぼっては上げられず、請求が借地人に届いた時から効きます。

ただし書は、一定の期間は地代を上げないという特約があれば、その期間は従うと定めています。

借地借家法ができる前（旧借地法の時代）に始まった借地にも、地代の増減は11条が効きます。附則4条は、附則に特別の定めがない限り、借地借家法を施行前に生じたことにも適用するとしていて、地代の増減についての特別の定めはありません。

固定資産税と地代

土地の固定資産税と都市計画税は、11条の「公課」に当たります。税が上がったことは増額を求める理由の1つです。ただ、上がった税の分をそのまま地代に足せるとは、条文には書かれていません。

地代を税の何倍にするかの決まりは、法律にも、国土交通省の不動産鑑定評価基準にもありません。基準は、続いている土地の賃貸借の地代を求めるときに見る事情として、次のものを挙げています。

• 近所の土地の地代の推移と、その改定の程度
• 土地の価格の推移
• 税などの公租公課の推移
• 契約の内容と、それまでの経緯
• 地主や借地人が、その地域の発展にどれだけ寄与したか

地主の手元で集めやすいのは、毎年の固定資産税の課税明細書と、最後に地代を合意した日と額です。課税明細書は、何年分か並べて税の動きが分かる形にしておきます。

決まるまでの地代と年1割の利息

借地人が増額に納得しないとき、裁判で決まるまでの間は、借地人は自分が相当と認める額を払えば足ります（11条2項）。裁判で増額が正当と確定し、払った額が足りなかったときは、不足分に年1割の利息を付けて払います。

地主が今の地代の受け取りを断ると、借地人は地代を法務局に供託できます（民法494条）。借地人から地代を下げてほしいと求められたときは逆で、地主は決まるまで相当と認める額を請求でき、受け取りすぎた分は利息を付けて返します（11条3項）。

減額しない特約と自動改定の特約

最高裁判所 平成16年6月29日判決は、借地の地代の事件です。「3年ごとに消費者物価指数などに合わせて地代を改定し、指数が下がっても減額しない」という特約があっても、借地人は地代の減額を請求できるとしました。11条1項は、特約で外せない決まり（強行法規）だからです。

同じ判決は、特約があったことは、当事者が最初の地代を決めたときの事情として、相当な地代を判断するときに十分に考慮すべきだとしています。家賃の特約も含めた扱いは増額しない特約と自動で上がる特約に書いています。

請求から訴訟までの流れ

1. 資料をそろえる契約書、最後に地代を合意した日と額、固定資産税の課税明細書の推移、近所の土地の地代や地価の資料を並べます。
2. 書面で請求する求める地代、いつからか、理由を書き、内容証明郵便と配達証明で送ります。効くのは借地人に届いた時からです。
3. 調停を申し立てる地代の増減で訴える前には、まず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。申し立てる先は、土地の所在地の簡易裁判所です（24条）。
4. 調停裁判官と調停委員が双方の話を聞きます。合意して調書に書かれると、裁判上の和解と同じ効力を持ちます。
5. 訴訟不成立の通知を受けてから2週間以内に訴えれば、調停を申し立てた時に訴えたものとして扱われます（民事調停法19条）。

調停の手数料の計算や書類は家賃の調停の流れと費用と同じです。

地代の話し合いを人に頼むとき

借地人との話し合いや調停を代わりに進めてもらうなら、弁護士か、簡易裁判所の手続きの一部を扱える認定司法書士に頼みます。続いている土地の賃貸借の地代（継続地代）の鑑定は、不動産鑑定士に頼みます。費用の例は家賃の鑑定の費用と頼み方にあります。

弁護士法72条は、弁護士でない者が、報酬を得る目的で、法律事件について代理や和解などの法律事務を扱うことを仕事にするのを禁じています。弁護士でない業者が、借地人との地代や明渡しの話し合いを報酬を受けて代わりに進めると、この条文に触れるおそれがあります。

成功報酬で借地人との話し合いを請け負うという話があったら、契約する前に、その業者が何をするのかを書面で確かめ、弁護士に見てもらいます。

よくある質問

地代を何十年も上げていないときは

法律に、何年たったら請求できるといった決まりはありません。相当かどうかは、最後に地代を合意した時からの、税、地価、近所の地代の動きで見られます。不動産鑑定評価基準も、最後に合意した時点からの変化を見るとしています。

借地人が地代を供託しているときは

地主が受け取りを断ったときなどに、借地人は法務局に地代を供託できます（民法494条）。供託された地代を受け取る手続きや、そのときの増額の請求との関係は、法務局と弁護士に確かめます。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（2条1号、11条1項〜3項、附則4条）
2. 民事調停法（e-Gov法令検索）（19条、24条、24条の2）
3. 民法（e-Gov法令検索）（494条の供託）
4. 最高裁判所 平成16年6月29日 第三小法廷判決（平成15(受)751）（裁判所）（減額しない特約があっても地代の減額請求は妨げられないこと、特約は相当な地代の判断で考慮されること）
5. 不動産鑑定評価基準（国土交通省、平成26年5月1日一部改正）（土地の継続賃料を求めるときに見る事情）
6. 弁護士法（e-Gov法令検索）（72条の弁護士でない者の法律事務の禁止）