サブリース会社から家賃の減額を求められたとき
サブリース（会社が建物を一括で借り上げ、入居者に転貸する形）の家賃も、借地借家法32条の対象です。最高裁判所 平成15年10月21日判決は、サブリースの契約にも32条1項が適用されるとしました。サブリース会社は、税、土地建物の価格や物価、近所の家賃から見て家賃が不相当になったときに、減額を請求できます。
オーナーは、その請求を必ず受け入れなければならないわけではありません。国土交通省のガイドラインも、相当な家賃は協議で決まり、合意できなければ最終的には訴訟で決まるとしています。
| 32条が効くか | 効きます。契約に「○年間は減額しない」とあっても、普通借家の契約なら減額を請求できます。 |
|---|---|
| 減額の理由 | 税、土地建物の価格や物価、近所の家賃の3つです。空室が増えた、会社の経営が苦しいというだけでは請求できないと、ガイドラインは説明しています。 |
| 会社が先にすること | 減額を求める前に、減らしたい額とその根拠を書面で渡して説明するよう、ガイドラインは求めています。 |
| 受け入れるか | 必ずではありません。協議で決め、まとまらなければ調停、訴訟です。 |
| 判断で見る事情 | 家賃を決めたときの事情、近所の家賃との関係、転貸事業の収支の見込み、建築資金の返済の予定など。 |
サブリースにも32条が効く
サブリースでは、オーナーが貸主、サブリース会社が借主です。オーナーとサブリース会社の契約はマスターリース契約とも呼ばれ、建物の賃貸借なので借地借家法が効きます。
最高裁判所 平成15年10月21日判決の事件は、転貸の事業をする会社が、オーナーと家賃などを話し合って建物を一括で借りた契約です。判決は、自動で増額する特約などが付いていても、この契約に32条1項が適用されるとしました。
同じ判決は、減額が相当か、相当な家賃はいくらかを判断するときは、当事者が家賃を決めた事情を総合的に見るとしています。挙げられているのは、約束した家賃と近所の家賃の関係、転貸事業の収支の見込み、建てたオーナーの敷金や建築資金の返済の予定などです。
32条は両方向に効きます。家賃が近所より安くなったなどの理由があれば、オーナーからサブリース会社に増額を求めることもできます。
賃貸住宅管理業法と国土交通省のガイドライン
賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、サブリース会社がオーナーと結ぶ契約について決まりを置いています。国土交通省は、その中身を「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」で示しています。家賃の減額にかかわる主な決まりは次のとおりです。
| 決まり | 中身 |
|---|---|
| 誇大広告等の禁止（28条） | 広告で「家賃保証」などと書くときは、そのすぐ近くに、定期的な家賃の見直しがあればその旨と、32条で減額されることがある旨を書きます。 |
| 不当な勧誘等の禁止（29条） | 契約の勧誘をするときや、オーナーの解除を妨げるために、判断に影響する大事なことをわざと伝えなかったり、事実と違うことを伝えたりしてはいけません。 |
| 契約の前の書面と説明（30条） | 32条で家賃が減額されうること、「○年間は減額しない」などの条項があっても減額を請求できること、オーナーは必ず受け入れなくてよいことを、書面に書いて説明します。 |
| 減額を求めるとき | 32条で減額を求める前に、減らしたい家賃の額と、その根拠などを書面で渡して説明します。 |
ガイドラインは、空室が増えた、会社の経営が苦しくなったというだけでは、32条の3つの理由のどれかに当たらない限り減額は請求できないとも書いています。
普通借家のマスターリース契約で、オーナーから更新を断るには、借地借家法28条の正当の事由が要ります。定期借家のマスターリース契約で減額しない特約を置いたときは、32条が適用されず、サブリース会社は減額を請求できません。どちらもガイドラインが説明すべき事項に挙げています。
減額を求められたときにオーナーが確かめること
- 書面の中身減らしたい額、いつからか、根拠が書面で示されているかを見ます。示されていなければ、書面で出してもらいます。
- 契約の種類と条項普通借家か定期借家かを見ます。家賃の改定日、見直しの周期、減額しない期間、協議の条項を書き出します。普通借家なら、これらの条項があっても32条の請求はできます。
- 根拠と3つの理由の照らし合わせ税、土地建物の価格や物価、近所の家賃のどれを理由にしているかを確かめます。空室や経営の話だけなら、32条の理由とは別の話です。
- 近所の家賃の事実近所の似た部屋の募集家賃を自分でも調べます。サブリース会社が入居者から受け取っている家賃と空室の状況も、資料で出してもらうよう求めます。
- 契約したときの資料契約前に受け取った説明の書面、収支の見込み、借入れの返済予定表を並べます。判決が挙げた事情に当たる資料です。
- 書面で返事をする応じる、一部応じる、応じないのどれかを、理由を添えて返します。応じるなら、新しい額と開始月と、次の見直しの時期を書面に残します。
話し合いがまとまらない間、オーナーは自分が相当と認める額を請求できます（32条3項）。あとで裁判で減額が正当と決まれば、受け取りすぎた分に年1割の利息を付けて返します。この扱いは入居者から家賃を下げてほしいと言われたらと同じです。
応じるかどうかを考えるときの数字
たとえば借上げの家賃が月50万円の1棟で、5%の減額を求められたとします。月2万5,000円、年30万円の減収です。借入れの返済が月にいくらあり、減額後の家賃で返済と修繕の積立てが回るかを、返済予定表と並べて計算します。
断ったまま裁判で減額が認められると、請求が届いた時からの差額を返します。差額には、受け取った時からの年1割の利息が付きます。応じる場合も断る場合も、金額と期間で比べます。
まとまらなければ、サブリース会社が調停を申し立てます。調停の進み方は家賃の調停の流れと費用にあります。調停の呼出しが届いたときや、減額の幅が大きいときは、弁護士に相談します。
よくある質問
- 減額を断ったら、契約を解約されますか
- サブリース会社からの解約は、契約書の中途解約の条項によります。条項の中身と、解約されたあとに入居者との契約をオーナーが引き継ぐ定めがあるかを、契約書で確かめます。
- 減額しない約束で契約したのに、請求できるのですか
- 普通借家の契約なら、32条により請求はできます。ガイドラインも、契約前の説明でそのことを伝えるよう求めています。請求できることと、その額が相当かどうかは別で、額は協議か裁判で決まります。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（28条、32条1項・3項、38条9項）
- 最高裁判所 平成15年10月21日 第三小法廷判決（平成12(受)573）（裁判所）（サブリースの契約にも32条1項が適用されること、減額の判断で見る事情）
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）（28条〜31条のサブリースの決まり）
- サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン（国土交通省、令和5年3月31日改正）（家賃保証の表示、契約前の説明、減額を求めるときの書面、空室や経営だけでは請求できないこと、更新拒絶と定期借家の説明）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（24条の2の調停前置）
