家賃と消費税・インボイス
住宅の家賃は消費税がかからない非課税で、事務所・店舗の家賃には消費税がかかります（消費税法6条・別表第二13号）。非課税になるのは、契約で住まいに使うことが明らかな貸付けなどで、期間が1か月未満の貸付けや旅館業の施設は除かれます。
事務所・店舗を借りる事業者は、払った家賃の消費税を自分の納める消費税から差し引くために、大家にインボイス（適格請求書）を求めることがあります。インボイスを出せるのは登録した事業者だけで、登録していない免税事業者の大家は出せません。
| 住宅の家賃 | 非課税です。契約で住まいと明らかなもの、契約で用途が分からなくても状況から住まいと明らかなものが対象です。 |
|---|---|
| 事務所・店舗の家賃 | 課税です。共益費も貸付けの対価に含まれます。 |
| 礼金・更新料など | 返さないお金は、住宅なら非課税、事業用なら課税です。返す敷金・保証金は消費税の対象外です。 |
| 大家の納税 | 基準期間（個人は前々年）の課税売上高が1,000万円以下なら、登録していない限り納めません。住宅の家賃は課税売上高に入りません。 |
| インボイス | 免税事業者からの仕入れの控除は、2026年10月から2年間は70%など、段階的に減ります。 |
家賃と付帯の費用ごとの扱い
| お金の種類 | 住宅 | 事務所・店舗 |
|---|---|---|
| 家賃 | 非課税 | 課税 |
| 共益費 | 家賃に含めて非課税。専有部分の電気・ガス・水道の料金を別に受け取る分は、非課税の家賃に含まれません。 | 貸付けの対価に含まれ、課税 |
| 返さない礼金・権利金・更新料・保証金 | 非課税 | 課税 |
| 返す敷金・保証金 | 対象外 | 対象外 |
| 駐車場 | 1戸に1台分以上の区画が割り当てられ、家賃とは別に使用料を取っていなければ、家賃に含めて非課税 | 区画や設備を整えて駐車場として使わせれば課税 |
| 家具や冷暖房などの設備 | 住宅と一体で貸せば住宅の貸付けに含まれます。別の賃料を決めれば課税 | 課税 |
店舗や事務所が付いた住宅は、住宅の部分だけが非課税で、家賃を住宅と店舗の部分に合理的に分けます。事務所などの建物の使用料を、建物の分と敷地の分に分けて書いても、全体が建物の使用料として課税されます。
土地だけを貸す地代は非課税です。ただし、貸付けの期間が1か月未満の場合と、フェンスや区画を設けて駐車場として使わせる場合は課税されます。
非課税にするための契約書の書き方
住宅の家賃が非課税になるのは、契約で住まいに使うことが明らかにされている場合です。契約で用途が書かれていなくても、貸付けの状況から住まいに使っていることが明らかなら非課税です（消費税法別表第二13号）。国税庁は、住宅にはマンション、アパートのほか、社宅、寮、貸間も含むと説明しています。
会社が社員の住まいとして借りる社宅も、契約で住まいに使うことが明らかなら非課税です。住まいと事務所を兼ねて貸す場合は、契約書で用途と家賃の分け方を決めておきます。
旅館業の施設の貸付けは、1か月以上でも非課税になりません。国税庁は、ウィークリーマンションや住宅宿泊事業（民泊）も住宅の貸付けにあたらないとしています。
大家が消費税を納めるかどうか
基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事業者は、消費税を納める義務が免除されます（消費税法9条）。基準期間は、個人ならその年の前々年、法人なら原則として前々事業年度です。インボイスを出すために登録した事業者は、この免除の対象から外れます。
課税売上高は、消費税がかかる売上げの合計です。住宅の家賃は非課税なので入りません。住宅だけを貸している大家は、家賃の総額が1,000万円を超えていても、この判定では課税売上高に数えません。事務所・店舗の家賃や駐車場の使用料は課税売上高に入ります。
インボイス制度と事業用のテナント
消費税を納めるテナントは、原則として、払った家賃の消費税を差し引くためにインボイスの保存が要ります。登録していない免税事業者の大家からは、インボイスを受け取れません。
免税事業者などからの仕入れには経過措置があり、令和8年度の税制改正で次のように見直されました。
| 期間 | 差し引ける割合 |
|---|---|
| 2026年10月から2年間 | 仕入れの消費税に相当する額の70% |
| 2028年10月から2年間 | 50% |
| 2030年10月から1年間 | 30% |
| 2031年10月以降 | 差し引けない |
同じ改正で、1つの登録していない事業者からの仕入れが1年（事業年度）で税込み1億円を超えると、超えた分にはこの経過措置を使えなくなりました。2026年10月1日以後に始まる課税期間からです。
差し引ける額が減る分、テナントから登録を求められたり、家賃の消費税の扱いを話し合いたいと言われたりすることがあります。住宅の家賃は非課税なので、住まいの入居者との間ではインボイスの話は出てきません。
登録するかどうかを考えるとき
登録すると課税事業者になり、事務所・店舗の家賃などにかかる消費税を納めます。令和8年度の改正で、登録によって免税事業者から課税事業者になった個人に、3割特例が設けられました。2027年分と2028年分の申告で、納める税額を売上げの消費税の3割にできます。基準期間の課税売上高が1,000万円以下であることなどが要件で、法人は使えません。
登録しない場合は、テナントが差し引ける額が上の表のとおり減っていきます。どちらを選ぶかで、手元に残る額とテナントとの関係が変わるので、事業用の区画の数と家賃の額を並べて考えます。
登録するか、簡易課税などの計算方法を選ぶかは、ほかの収入や設備の投資によって変わります。個別の判断は税理士か税務署に確かめてください。
家賃を見直すときの消費税の書き方
事務所・店舗の家賃を改定するときは、新しい家賃が税込みか税抜きかと、消費税の額を、お知らせと合意の書面の両方に書きます。共益費を一緒に改定するときも同じです。改定の進め方はビル・店舗の家賃の見直しが住まいと違うところにあります。
出典
- 消費税法（e-Gov法令検索）（2条1項14号 基準期間、6条、9条、別表第二1号・13号）
- 国税庁 No.6226 住宅の貸付け（非課税の範囲、共益費、駐車場、設備。令和8年4月1日現在法令等）
- 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（事務所の家賃、返さない保証金・更新料など）
- 国税庁 No.6213 駐車場の使用料など（土地の貸付けが課税になる場合、建物の使用料）
- 国税庁 消費税法基本通達 第10章第1節（10-1-14 資産の貸付けに伴う共益費）
- 国税庁 令和8年度税制改正特集（インボイス制度）（経過措置の割合と期間、1億円の上限、3割特例）
