普通借家から定期借家に切り替えるとき

借地借家法と手続き掲載 2026年11月10日

普通借家を定期借家に切り替えるには、今の普通借家を入居者との合意で終わらせ、借地借家法38条の手続きを踏んで、新しく定期借家を結びます。入居者が同意しなければ切り替えられず、大家が一方的に変えることはできません。

住まいで2000年3月1日より前に結んだ普通借家は、合意しても、当分の間は同じ建物を定期借家で貸し直せません。更新がないことを伝える説明の書面は、契約書とは別に作ります（最高裁判所 平成24年9月13日判決）。

切り替えられる契約とできない契約

住まいの制限は、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法（平成11年法律第153号）の附則3条にあります。2000年3月1日は、定期借家の決まりが始まった日です。e-Govの借地借家法のページでも附則として読めます。

最初の契約が2000年3月1日より前で、その後に更新を重ねている部屋もあります。この場合に制限に当たるかは、最初の契約書と更新の書類をそろえて、弁護士に確かめます。

切り替えの手順

1. 最初の契約日を確かめる最初の契約書で、住まいか事業用か、いつ結んだかを見ます。住まいで2000年3月1日より前なら、切り替えはできません。
2. 切り替えの条件を決める新しい期間、家賃、家賃の改定の特約を入れるか、期間が終わったあと再契約をする考えがあるかを決めます。
3. 入居者に伝える切り替えたい理由と条件を書面で伝え、入居者が失うものも書きます。返事までの期間を取ります。
4. 説明の書面を渡して説明する契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を渡し、説明します（38条3項）。入居者が承諾すれば、電子メールなどの電磁的方法で渡すこともできます（38条4項）。
5. 今の契約を合意で終える普通借家を終える合意書を交わします。敷金を引き継ぐか精算するかも書きます。
6. 定期借家の契約を結ぶ公正証書などの書面か電磁的記録で、期間を定めて結びます（38条1項・2項）。
7. 終わりの通知を予定に入れる期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、期間満了で終わることを通知します（38条6項）。

合意の書面の残し方は合意したあとに交わす書面にもあります。家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。

説明の書面は契約書と別にする

最高裁判所 平成24年9月13日判決は、38条の説明の書面（判決当時の2項。今の3項）は、契約書とは別個独立の書面でなければならないとしました。借主が、更新がなく期間の満了で終わると分かっていたかどうかは関係ありません。

この事件では、事前に渡した契約書の原案は別の書面と認められず、定期借家の定めは無効とされました。契約は期間の定めのない普通借家として更新されたものとされ、貸主の明渡しの請求は退けられました。契約書の中に「更新はない」と書くだけでは足りません。

説明の書面には、どの建物のどの部屋の契約か、契約の期間、更新がなく期間の満了で契約が終わることを書きます。説明は、契約書に署名してもらう前に済ませます。

説明しなかったときは、更新しない定めが無効です（38条5項）。説明の書面には、入居者が受け取って説明を受けた日付と署名をもらい、写しを手元に残します。

入居者の不利益と同意の取り方

普通借家では、大家が更新を断るには正当の事由が要ります（28条）。定期借家に切り替えると、期間が来れば契約は終わり、再契約するかは双方の合意によります。入居者にとっては、住み続けられる保護が弱くなる切り替えです。

同意は、入居者が中身を分かったうえで、自分で決めた形にします。次のことを書面で伝えます。

• 切り替えると更新がなくなり、期間の満了で契約が終わること
• 再契約をするかどうかの考えと、そのときの家賃の決め方
• 切り替えに応じなくても、今の普通借家がそのまま続くこと
• 切り替えと引き換えに示す条件があれば、その中身

その場で署名を求めず、家族と話したり人に相談したりする時間を取ってもらいます。不利益を伝えずに取った同意は、あとで合意の効力を争われるおそれがあります。

住まいの定期借家で床面積が200㎡未満なら、転勤や療養、親族の介護などで住み続けられなくなった入居者は、途中で解約を申し入れられます（38条7項）。この決まりに反して入居者に不利な特約は無効です（38条8項）。

切り替えたあとの家賃

定期借家で「借賃の改定に係る特約」を入れれば、期間中は32条を使わず、特約のとおりに家賃が動きます（38条9項）。協議して改定するという条項だけなら、32条で増減を請求できます。特約の書き方の例は定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにあります。

期間が終わって再契約するときは、新しい契約なので、家賃も話し合いで決め直します。

よくある質問

事務所や店舗のテナントでも、説明の書面は要りますか

要ります。38条は住まいに限らず建物の賃貸借に効きます。平成24年9月13日判決の事件も、借主は会社でした。

切り替えに応じてもらえなかったら

今の普通借家がそのまま続きます。更新を断るには正当の事由が要るので（28条）、切り替えを断られたことは、それだけで更新を断る正当の事由になるとは限りません。家賃の見直しは、普通借家のまま32条の手続きで進めます。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（28条、32条、38条1項〜9項、附則（平成11年12月15日法律第153号）1条・3条）
2. 最高裁判所 平成24年9月13日 第一小法廷判決（平成22(受)1209）（裁判所）（説明の書面は契約書とは別個独立の書面であることを要すること）
3. 定期賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・家賃債務保証業者型）（国土交通省）（協議して改定する条項は借賃の改定に係る特約にあたらないこと）