物価に合わせて家賃を変える特約
物価に合わせて家賃を変える特約には、使う指数の名前と地域、比べる月、計算のしかた、改定の時期を書きます。総務省統計局の消費者物価指数を使うなら、総合か民営家賃か、全国か東京都区部か、何年基準の指数かまで決めておきます。
定期借家で家賃の改定の特約を決めておけば、借地借家法32条は使わず、特約どおりに改定します（38条9項）。普通借家では、こうした特約があっても32条の増減の請求は止まりません。
| 書く項目 | 指数の名前と地域、基準の年、比べる月、計算式、改定の時期、端数、上がる場合と下がる場合、通知のしかた。 |
|---|---|
| 指数の選び方 | 消費者物価指数の総合か民営家賃か、全国か東京都区部か。公表されていて、誰でも確かめられるものにします。 |
| 基準の年 | 消費者物価指数は基準の年を改めることがあり、2025年基準では2025年の平均を100とします。改まったときの扱いを決めておきます。 |
| 普通借家 | 特約があっても32条の請求はできます。請求の判断は、直近に実際に合意した家賃から見るとした判決があります。 |
| 定期借家 | 家賃の改定の特約があれば、32条は使わず特約に従います（38条9項）。 |
特約に書く項目
| 項目 | 決めておくこと |
|---|---|
| 指数 | 総務省統計局の消費者物価指数。総合か民営家賃か |
| 地域 | 全国か東京都区部か |
| 基準の年 | 何年基準の指数か。基準が改まったときに何を使うか |
| 比べる月 | 前回改定した時に使った月と、今回使う月。例えば改定する月の3か月前に公表されている月 |
| 計算式 | 新しい家賃＝今の家賃×今回の指数÷前回の指数 |
| 改定の時期 | 何年ごとか、更新の時か。何月分から変えるか |
| 端数 | 100円未満を切り捨てるなど |
| 上がる場合と下がる場合 | どちらも同じ式で変えるか。上限や下限を置くか |
| 通知 | 計算した結果を、いつまでに、どの方法で相手に知らせるか |
上の計算式は、指数の動きの割合をそのまま家賃に掛ける形です。指数の動きの一部だけを反映させる、一定の幅を超えたときだけ改定する、といった決め方もできます。どれにするかは、契約の当事者が決めます。
どの指数を使うか
消費者物価指数は総務省統計局が毎月公表していて、全国と東京都区部の数字があります。東京都区部は速報として先に出ます。
| 選び方 | 中身 | 考えておくこと |
|---|---|---|
| 総合 | 世帯が買うもの全体の物価の動き | 家賃そのものの動きとは違う |
| 民営家賃 | 民間の賃貸住宅の家賃の動き | 品目の一つで、地域全体の家賃の動き |
| 全国 | 全国の数字 | 地域の事情は表れにくい |
| 東京都区部 | 東京23区の数字。速報が先に出る | 東京以外の物件では地域が合わない |
どれを選んでも、公表されていて相手も確かめられる数字にします。数字の出どころが一つに決まるよう、統計の名前と系列を正確に書きます。
基準の年が改まるとき
消費者物価指数は、基準の年を改めることがあります。2025年基準の指数は2025年の平均を100とするもので、それまでの2020年基準の指数とは数字が違います。統計局は、過去の指数と比べられるように換算した接続指数も出しています。
前回の改定で2020年基準の指数を使い、今回は2025年基準の指数しかない、ということが起こりえます。特約には「基準が改まったときは、統計局が公表する接続指数を使う」のように、比べ方を書いておきます。
自分で書くときの例
次は、特約の一般的な項目を並べた例です。［ ］の所を自分の契約に合わせて差し替えます。
第［ ］条（家賃の改定）
1．貸主と借主は、［年］年［月］月分から［2］年ごとに、次の式で計算した額に家賃を改定します。
新しい家賃＝今の家賃×（改定する月の［3］か月前の月の指数）÷（前回の改定で用いた月の指数）
2．前項の指数は、総務省統計局が公表する消費者物価指数（［東京都区部・全国］、［総合・民営家賃］）とします。指数の基準の年が改められたときは、統計局が公表する接続指数を用います。
3．計算した額に［100］円未満の端数があるときは、切り捨てます。
4．貸主は、改定する月の［1］か月前までに、計算の結果と用いた指数を書面で借主に知らせます。
文例は一般的な項目を示したものです。普通借家では、この特約があっても借地借家法32条の請求は止まりません。契約に入れる前に、文面を弁護士に見てもらいます。
家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
特約を入れるときの順番
- 指数を決める使う統計、地域、系列、基準の年を決めます。
- 過去の数字で試す過去数年の指数で計算し、家賃がどう動いたかを確かめます。下がった年があれば、そのときの扱いも決めます。
- 入居者に説明する指数の出どころ、計算式、改定の時期を書面で示します。
- 契約書に入れる新しく契約するときか、更新のときに、合意して契約書に書きます。
- 改定のたびに記録する使った指数の月と数字、計算の結果、知らせた日を残します。
今の契約に途中から特約を加えるのは、契約の中身を変えることなので、入居者の合意が要ります。合意したら、合意書に特約の全文を書きます。
普通借家での効き方
最高裁判所 平成15年10月21日判決は、自動で家賃が増える特約などを付けて建物を一括で借りる契約（サブリース）にも、32条1項が適用されるとしました。
最高裁判所 平成20年2月29日判決は、自動で家賃が改定される特約のある建物の賃貸借で、借主が減額を求めた事件です。請求の当否は、特約で改定された家賃ではなく、当事者が現実に合意した直近の家賃を基にして、その時から請求の時までの経済事情の変動などを考えて判断するとしました。
物価に合わせて家賃を変える特約を普通借家に入れるなら、特約で改定した記録と、当事者が合意して家賃を決めた日と額の両方を残しておきます。下がっても家賃を下げない特約の効き方は増額しない特約と自動で上がる特約にあります。
定期借家での効き方
定期借家（更新のない建物の賃貸借）で、家賃の改定についての特約がある場合は、32条は適用されません（借地借家法38条9項）。特約に書いた決め方のとおりに改定し、32条で増減を求めることはできません。
そのぶん、特約の書き方がそのまま家賃の動きを決めます。指数が下がった場合や、統計の公表のしかたが変わった場合の扱いまで書いておきます。定期借家の契約の決まりは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しにあります。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の増減の請求、38条9項の定期借家の家賃の改定の特約）
- 消費者物価指数（総務省統計局）（全国と東京都区部の公表、東京都区部の速報）
- 2025年基準改定について（総務省統計局）（2025年の平均を100とすること、接続指数）
- 最高裁判所 平成15年10月21日 第三小法廷判決（平成12(受)573）（裁判所）（自動増額の特約などが付いたサブリースの契約にも32条1項が適用されること）
- 最高裁判所 平成20年2月29日 第二小法廷判決（平成18(受)192）（裁判所）（自動改定特約のある契約で、直近に合意した家賃を基に判断すること）
