公的な賃貸住宅の家賃の改定のしくみ
公的な賃貸住宅でも、住んでいる人の家賃は見直されています。都市再生機構（UR）の賃貸住宅は、契約の更新の日に、近所の同じような住宅の家賃（近傍同種家賃）と比べて5%を超える開きがあれば、家賃を改定するルールです。
公営住宅の家賃は、毎年度、入居者の収入の申告をもとに、近傍同種の住宅の家賃以下で決まります（公営住宅法16条）。どちらも、民間の部屋の家賃を決める式ではありません。
| URの法律の決まり | 家賃を変えるときは、近傍同種の家賃、変更前の家賃、経済事情の変動などを総合的に考えて決め、近傍同種の家賃を上回らないようにします（都市再生機構法25条2項）。 |
|---|---|
| URの改定の時期 | 各住宅の契約更新日。前回の改定（なければ入居）から2年に満たない住宅は除きます。 |
| URの改定の対象 | 今の家賃と近傍同種家賃の開きが5%を超える住宅です。 |
| URの算定 | 差額配分法を基本に、スライド法を併用します（2015年12月公表のルール）。 |
| 公営住宅 | 毎年度、入居者の収入と住宅の条件に応じ、近傍同種の住宅の家賃以下で事業主体が決めます。 |
URの家賃を決める法律
独立行政法人都市再生機構法25条は、URの賃貸住宅の家賃の決め方を定めています。新しく入居する人の家賃は、近傍同種の住宅の家賃と均衡を失しないように決めます（1項）。
家賃を変えるときは、近傍同種の住宅の家賃、変更前の家賃、経済事情の変動などを総合的に考えて決めます。変更後の家賃は、近傍同種の住宅の家賃を上回らないようにします（2項）。近傍同種の家賃の算定方法は、国土交通省令で決まります（3項）。
居住者が高齢者や身体障害者などで、こうして決めた家賃を払うのが難しい場合は、家賃を減らしたり免除したりできるとも定めています（4項）。
URの継続家賃の改定ルール
住んでいる人の家賃（継続家賃）の改定は、居住者の代表を含む有識者などの諮問機関がまとめた「継続家賃改定ルール」に沿って行われます。
URは2015年12月にこのルールを見直しました。公表資料は見直しの目的を、インフレなどで近傍同種家賃が上がったときに継続家賃を速やかに対応させ、新しく入居する人の家賃との均衡を図ることなどとしています。見直し後のルールは、次のとおりです。
| 項目 | ルールの中身 |
|---|---|
| 改定の時期 | 各住宅の契約更新日。前回の改定（未改定なら契約時）から2年に満たない住宅は除く |
| 改定の対象 | 改定前の家賃と近傍同種家賃の間に、均衡を失しない範囲（5%）を超える開きがある住宅 |
| 算定の方法 | 不動産鑑定評価基準の差額配分法を基本に、スライド法を併用する |
| 差額の配分 | 差額配分の割合は2分の1。差額配分法とスライド法は2対1で併用する |
| スライド法の変動率 | 消費者物価指数から、近傍同種家賃の変動率に改めた |
| 事前の通知 | 改定の対象の住宅には、前もって改定通知文を送る |
| 敷金 | 原則として、改定後の家賃の3か月分の範囲で変える |
見直し前は、3年ごとに4月1日に一斉に改定し、改定額が6,000円を超える住宅には改定額を抑える激変緩和措置がありました。2015年の見直しで、改定は各住宅の契約更新日に改められ、この激変緩和措置は廃止されました。見直し後のルールによる改定は、2016年4月1日から順に行われています。開きが5%以内の住宅や、前回の改定から2年に満たない住宅は、その更新日には改定の対象になりません。
ルールの中身は、URの公表資料（2015年12月24日）と、URの「継続家賃の改定について」のページで確かめたものです。最新の運用はURの公表資料で確かめます。
低所得の高齢者世帯などへの措置
継続家賃が上がる世帯のうち、低所得の高齢者世帯や子育て世帯などには、改定後の支払う家賃を、原則として改定前と同じ額にする特別措置があります。
2015年の公表資料では、対象は収入分位25%以下の低所得の世帯です。主たる生計維持者が65歳以上の高齢者世帯、子育て世帯、心身障がい者世帯と、生活保護を受けている世帯が挙がっています。措置は改定の日から退去までで、毎年度資格を確かめるとしています。高齢の入居者に民間の大家が伝えるときの配慮は高齢の入居者に値上げを伝えるときにあります。
公営住宅の家賃の決まり方
公営住宅の毎月の家賃は、毎年度、入居者からの収入の申告に基づいて決まります。入居者の収入と、住宅の立地、規模、建ててからの年数などに応じて、近傍同種の住宅の家賃以下で事業主体が決めます（公営住宅法16条1項）。
入居者が収入の申告をせず、報告を求められても応じないときは、家賃は近傍同種の住宅の家賃とします（1項ただし書）。認知症などで申告が難しい入居者については、事業主体がほかの方法で収入を把握して家賃を決められます（4項）。
近傍同種の住宅の家賃は、住宅と敷地の時価、修繕費、管理事務費などを考えて、毎年度、事業主体が決めます（2項）。病気などの特別の事情があるときは家賃を減らしたり免除したりでき（5項）、家賃についての事項は条例で定めます（6項）。
3つの家賃の決まり方の違い
| 項目 | URの賃貸住宅 | 公営住宅 | 民間の普通借家 |
|---|---|---|---|
| 決まりの元 | 都市再生機構法25条と継続家賃改定ルール | 公営住宅法16条と条例 | 契約と借地借家法32条 |
| 見直す時期 | 各住宅の契約更新日（前回から2年以上） | 毎年度 | 法律で決まった時期はない |
| 比べるもの | 近傍同種家賃との開き | 入居者の収入と住宅の条件。近傍同種の家賃が上限 | 税などの負担、価格や経済事情、近所の似た建物の家賃 |
| 家計への配慮 | 低所得の高齢者世帯などへの特別措置、減免 | 収入に応じた家賃、減免 | 法律の定めはない。大家が判断する |
民間の大家が読むときの注意
URのルールは、URの賃貸住宅のために決められたものです。差額配分法やスライド法は、不動産鑑定士が継続賃料を求めるときに使う方法の名前で、民間の部屋の家賃をこの式で決める決まりはありません。
民間の普通借家の家賃の増減は、借地借家法32条の事情と、契約の中身で決まります。続いている契約の家賃の考え方は継続賃料と新規賃料の違いにまとめています。
民間の部屋の家賃を見直すときは、近所の募集、統計、税の通知などの事実をそろえて、入居者と話し合います。
出典
- 独立行政法人都市再生機構法（e-Gov法令検索）（25条の家賃の決定と変更、減免）
- 継続家賃の改定について（UR都市機構）（改定の時期と対象、2年に満たない住宅の扱い、事前の通知、特別措置）
- UR賃貸住宅の「継続家賃改定ルール」の見直しについて（UR都市機構、2015年12月24日）（算定の方法、差額配分の割合、激変緩和措置の廃止、敷金、特別措置の対象、実施の時期）
- 公営住宅法（e-Gov法令検索）（16条の家賃の決定、近傍同種の住宅の家賃、減免、条例）
