今、家賃を見直す理由（2026年の数字）

今の家賃の動き掲載 2026年11月10日

2026年に公表された統計では、家賃を上げる理由として法律が挙げる3つの事情のどれにも、上げる方向の動きが出ています。東京23区の単身向けマンションの募集家賃は1年で9.7%上がり、東京都区部の物価は2.8%上がりました。

3つの事情は、近所の似た建物の家賃との比較、土地や建物の価格や物価などの経済事情の変動、税などの負担の増減です（借地借家法32条）。以下、事情ごとに数字を並べ、最後に反対の材料を載せます。どの数字にも、いつの数字かと出典を添えています。

近所の家賃との比較

近所の家賃の動きは、不動産情報サイトが公表している募集家賃の集計で分かります。アットホームの集計では、2026年9月の東京23区の募集家賃は、マンションもアパートも全ての広さで前年同月を上回りました。

ここでの家賃は、家賃に管理費・共益費を足した額です。アパートの30㎡以下は、17か月続けて2015年1月以降で最も高い値を更新しました。

募集家賃は、サイトに載った部屋の募集時の家賃の集計です。実際に契約した家賃とは違うことがあります。

住んでいる部屋を含めた家賃の動きは、消費者物価指数の「民営家賃」で見られます。東京都区部の民営家賃は、2026年10月に前年同月比で2.0%の上昇でした。募集の家賃が1年で6.7〜11.4%上がる中で、住んでいる部屋を含めた家賃は2%ほどの動きです。長く同じ家賃で住んでいる部屋ほど、近所の募集との差が開いている可能性があります。

都心のオフィス

三鬼商事の集計では、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィスの平均空室率は、2026年9月時点で1.85%でした。6か月続けて下がっています。平均賃料は1坪23,985円で、前年同月より13.72%（2,893円）高く、32か月続けて上がりました。

新築を除いた既存ビル2,545棟でも、空室率は1.70%、平均賃料は1坪23,579円で、1年前より2,703円上がっています。店舗の家賃は、確かめられる公表の集計を見つけられなかったため載せていません。

物価と土地の値段の動き

32条の「経済事情の変動」には、物価や土地の価格の動きが入ります。2026年に公表された主な数字は次のとおりです。

東京都区部の物価は、2026年10月に前年同月比で2.8%上がりました。全国の9月は2.1%の上昇です。全国の民営家賃は0.8%の上昇で、物価の伸びを下回っています。

建物の手入れにかかる費用も上がっています。全国の消費者物価の「設備修繕・維持」は前年同月比4.5%の上昇で、その中の外壁塗装費は7.5%上がりました（2026年9月）。

土地の価格は、国が毎年1月1日時点で調べる地価公示で、全国の全用途の平均が5年続けて上がりました（2026年は2.8%）。東京圏は住宅地が4.5%、商業地が9.3%の上昇です。都道府県が7月1日時点で調べる基準地価でも、東京圏の住宅地は4.0%、商業地は8.9%上がっています。

金利も動いています。日本銀行は2026年10月30日の会合で、政策金利（銀行どうしが短期で貸し借りするときの金利の目安）を1.25%程度に据え置きました。委員9人のうち1人は、1.5%程度への引き上げを提案しています。借入れで建てた建物では、返済の負担が増える方向です。

税と管理の費用

固定資産税は、土地と建物の評価を3年ごとに見直します（評価替え）。次の評価替えは2027年度（令和9年度）です。総務省の通知では、2027年度の評価替えで土地の価格を調べる基準日は2026年1月1日です。宅地は地価公示の価格などの7割を目安に評価します。

地価公示で見ると、東京圏の住宅地は2024年に3.4%、2025年に4.2%、2026年に4.5%と、3年続けて上がりました。商業地は同じ3年で5.6%、8.2%、9.3%の上昇です。前回の評価替えは2024年度なので、2027年度の評価替えには、この間の地価の上昇が映ります。税額への響き方と、家賃の見直しとのつながりは固定資産税が上がったときの家賃に書いています。実際の額は、2027年度の納税通知書で確かめられます。

管理の費用の目安には、国土交通省の「建築保全業務労務単価」があります。国の建物の清掃、設備の点検、警備などの費用を見積るときに使う単価で、2026年4月から前年度より8.5%引き上げられました。民間の管理会社への委託料が同じ率で上がるわけではありません。清掃や設備点検の人件費が上がっていることを示す、公的な数字の1つです。

反対の材料と、この先の見通し

入居者の収入も伸びています。厚生労働省の毎月勤労統計では、2026年9月の1人あたりの現金給与総額は311,409円で、前年同月より4.6%増えました。物価の上昇を差し引いた実質賃金も2.2%増で、9か月続けてプラスです。ただ、東京23区の単身向けマンションの募集家賃は9.7%上がっており、賃金より大きく動いています。賃金は全国、家賃は23区の募集の数字なので、目安の比較です。

募集家賃も一方向には動いていません。東京23区のカップル向きのマンション（30〜50㎡）は、2026年9月に前月より0.1%下がり、15か月続いた最高値の更新が止まりました。

大家の側にも迷いがあります。エイブル総合研究所が2026年5月に同社の管理物件のオーナー220人に聞いた調査では、48.2%が「値上げしたいができていない」と答えました。理由として、入居者との関係や空室への懸念が挙げられています。値上げのあとに退去が出れば、空室の期間の家賃と募集の費用がかかります。その計算は値上げで退去されたときの損得で扱っています。

この動きがいつまで続くかは分かりません。募集家賃も物価も、毎月の集計で上下します。地価や金利も、景気が変われば向きが変わります。家賃の見直しを求めるときは、その時点で公表されている最新の数字を使います。

ここに載せた数字は、どれも地域の平均です。1部屋の家賃が近所と比べて安すぎるかどうかは、その部屋と近所の似た部屋の募集を比べて考えます。入居者との話し合いがまとまらないときは、調停を経て、最終的には裁判所が額を決めます。

消費者物価の東京都区部2026年10月分は中旬の速報値で、確報で改定されることがあります。毎月勤労統計の9月分も速報値です。

よくある質問

ここにある数字は、いつ新しくなりますか

消費者物価指数の東京都区部は毎月末、アットホームの募集家賃は毎月下旬、三鬼商事のオフィス市況は毎月公表されます。地価公示は毎年3月、基準地価は毎年9月です。この記事の数字は、2026年11月10日時点で確かめられた最新のものです。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の家賃を見直す3つの事情）
2. アットホーム「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向（2026年9月）」（東京23区の募集家賃。2026年10月26日公表）
3. 三鬼商事「最新オフィスビル市況 2026年10月号」（都心5区のオフィスの空室率と平均賃料。2026年9月時点）
4. 総務省統計局「消費者物価指数 東京都区部 2026年10月分（中旬速報値）」（東京都区部の物価と民営家賃。2026年10月30日公表）
5. 総務省統計局「消費者物価指数 全国 2026年9月分」（全国の物価、民営家賃、設備修繕・維持。2026年10月23日公表）
6. 国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年1月1日時点の地価と、2024年・2025年の変動率）
7. 国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」（2026年7月1日時点の基準地価）
8. 日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年10月30日）（政策金利の水準と投票の内訳）
9. 総務省「令和9年度固定資産の評価替えに関する留意事項について」（2025年5月29日）（2027年度の評価替えの基準日と宅地の評価の目安）
10. 国土交通省「令和8年4月から適用する建築保全業務労務単価について」（2026年2月17日）（清掃・設備点検などの労務単価の引き上げ率）
11. 厚生労働省「毎月勤労統計調査 2026年9月分結果速報」（現金給与総額と実質賃金。2026年11月6日公表）
12. エイブル総合研究所のオーナー調査（プレスリリース、2026年9月9日）（値上げしたいができていないオーナーの割合）