固定資産税の課税明細書の見方

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

課税明細書は、固定資産税の納税通知書と一緒に届く、土地と家屋ごとの税の内訳です。家賃の説明に使うなら、土地は価格・課税標準額・相当税額、家屋は価格と相当税額の欄を、前回家賃を決めた年と今年で並べます。

土地の税は、価格に住宅用地の特例を当て、前の年の課税標準額から少しずつ引き上げる仕組み（負担調整措置）を通して決まります。価格が上がった年に、税が同じ割合で上がるとは限りません。

課税明細書に載っていること

固定資産税は、その年の1月1日に土地や家屋を持っている人にかかります。23区は東京都が課税していて、納税通知書と同時に課税明細書を送っています。ほかの市町村でも、土地と家屋ごとの明細が通知書に付きます。欄の名前と並び方は市区町村で少しずつ違います。

明細書は年ごとに捨てずに残しておくと、前回家賃を決めた年との比較にそのまま使えます。手元にない年の分は、市区町村（23区は都税事務所）で評価証明書などを取って補います。

土地の欄の読み方

東京都主税局は、ホームページに23区の土地と家屋の計算例を載せています。小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡までの部分）の例を、欄ごとに並べたのが下の表です。

この例では、負担水準が90%なので、課税標準額が前の年より375,000円上がっています。評価替えのない年でも、土地の税が増えることがあるのはこのためです。負担調整措置の決め方は、2024年度から2026年度までの扱いです。2027年度からの扱いは、総務省や東京都主税局の発表で確かめます。

都市計画税の欄

都市計画税も同じ流れで、小規模住宅用地の本則課税標準額は価格の3分の1です。同じ設例では、課税標準額15,000,000円に税率0.3%を掛けた45,000円が当初の税額です。23区は小規模住宅用地の都市計画税を2分の1軽減しているため、相当税額は22,500円でした。

家屋の欄の読み方

家屋には住宅用地のような特例や負担調整措置がなく、価格がそのまま課税標準額です。東京都主税局の設例では、価格9,000,000円に1.4%を掛けた126,000円が当初の税額でした。新築の住宅には一定の期間、税額を2分の1にする減額があり、この設例の相当税額は63,000円です。

減額の期間が終わると、家屋の税は元の額に戻ります。前回家賃を決めた時に減額の期間中だった建物は、その分も税の増え方に表れるので、減額の欄があったかを古い明細書で確かめます。増築などのない家屋の価格は、評価替えで上がらない仕組みです（固定資産税が上がったときの家賃）。

住宅用地の区分を見る

土地の欄には、小規模住宅用地と一般住宅用地の面積の内訳や、住宅用地かどうかの区分が載ります。住宅用地の特例は住まいの敷地にだけ効くので、区分が変わると課税標準額が大きく変わります（地方税法349条の3の2）。

1階を店舗にした、空いた住まいを事務所として貸したなど、建物の使い方が変わったときは、住宅用地の扱いが変わることがあります。東京都主税局は住宅用地の申告を案内しているので、23区では都税事務所に、ほかの地域では市町村に確かめます。

区分マンションの明細書

区分マンションの家屋の税は、建物全体の税を専有部分の床面積の割合などで分けた額を、各区分所有者が納めます（地方税法352条）。敷地の土地も、区分所有者ごとに分けた額がかかります（352条の2）。明細書に載っている額が、その部屋の分の税です。管理組合に払う管理費や修繕積立金の動きは区分マンションの管理費・修繕積立金が上がったときにあります。

アパート1棟の税を1部屋分に割る

アパートや小さなビルでは、土地と家屋の相当税額を全部足し、貸している部屋の床面積の合計で割って、部屋ごとの床面積を掛けると、1部屋あたりの額を出せます。全部の部屋が同じ広さなら、戸数で割っても同じです。廊下や階段の分の税は、この割り方で各部屋に広さの割合で乗ります。

1. 税を足す土地と家屋の、固定資産税と都市計画税の相当税額を全部足します。
2. 貸している床面積を出す貸している部屋の床面積を足します。大家が自分で住んでいる部分や、自分で使っている店舗の部分は除きます。
3. 1㎡あたりに直す税の合計を、貸している床面積の合計で割ります。
4. 部屋の広さを掛ける1㎡あたりの額に、その部屋の床面積を掛けます。12で割ると月の額です。

架空の例です。税の合計が年330,000円、貸している部屋の床面積の合計が200㎡なら、1㎡あたり年1,650円です。25㎡の部屋なら年41,250円、月にすると約3,438円です。前回家賃を決めた年の明細書でも同じ計算をして、差を出します。

大家が自分で使う部分を除くときの割り方は、ほかにもあります。どの割り方を使ったかを書き添えておけば、入居者に見せるときにも説明できます。

家賃の説明で使うとき

税などの負担が増えたことは、借地借家法32条が挙げる家賃の増減の理由の1つです。ただ、増えた税をそのまま家賃に足せるとは条文に書いてなく、近所の家賃や物価の動きと合わせて見られます（家賃を上げられる理由）。

入居者に見せるときは、明細書をそのまま渡さず、税額の推移を表にして「何年度の課税明細書から」と出典を書きます。明細書には、ほかの土地や家屋の情報も載っていることがあるためです。

出典

1. 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）（東京都主税局）（課税明細書の送付、令和8年度の土地と家屋の計算例、都市計画税の軽減、住宅用地の申告）
2. 地方税法（e-Gov法令検索）（349条の3の2の住宅用地の特例、352条・352条の2の区分所有の家屋と敷地の税、702条の3の都市計画税の特例）
3. 固定資産税の概要（総務省）（賦課期日、標準税率、負担調整措置の仕組み）
4. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の租税その他の負担の増減）