一時使用の賃貸借と借地借家法40条
一時使用のために建物を貸したことが明らかな場合は、借地借家法の第3章（借家）の決まりが適用されません（40条）。更新と正当な理由の決まり、家賃の増減請求（32条）、定期借家（38条）などが効かず、民法の賃貸借の決まりによります。
一時使用に当たるかは、なぜ短い期間に限って貸したのかという事情から判断されます。最高裁判所 昭和36年10月10日判決は、期間3年の契約を、その事情から一時使用と認め、期間が1年未満でなくても一時使用に当たるとしました。
| 条文 | 借地借家法40条。一時使用のための建物の賃貸借だと明らかなら、借家の章の決まりを適用しません。 |
|---|---|
| 効かなくなる決まり | 更新と正当な理由（26〜28条）、引渡しによる対抗力（31条）、家賃の増減請求（32条）、定期借家（38条）など。 |
| 当たるかの判断 | 期間を短く限った理由と事情から判断されます。1年未満でなくても当たるとした判決があります。 |
| 家賃の見直し | 32条は使えません。合意か、契約書の決まりによります。 |
| 民泊との違い | 宿泊料を受けて人を泊める営業は旅館業で、建物の賃貸借とは別の決まりによります。 |
40条で効かなくなる決まり
40条の「この章」は、借地借家法の第3章（借家、26条〜40条）です。一時使用の建物の賃貸借には、次のような決まりが効きません。
| 条文 | 普通の建物の賃貸借での決まり |
|---|---|
| 26条〜28条 | 期間が来ても、通知がなければ同じ条件で更新されます。貸主が更新を断るには正当な理由が要ります。 |
| 29条 | 1年未満の期間は、期間の定めがないものとみなします。 |
| 31条 | 登記がなくても、引渡しがあれば建物を買った人に賃貸借を主張できます。 |
| 32条 | 家賃が不相当になれば、契約の途中でも増減を請求できます。 |
| 38条 | 手続きを踏めば、更新のない定期借家にできます。 |
このほか、造作の買取りを求める決まり（33条）や、住まいの借主が相続人なしに亡くなったときに同居していた人が引き継ぐ決まり（36条）なども効きません。
これらが効かない代わりに、民法の賃貸借の決まりによります。期間の定めがなければ、建物の賃貸借は解約の申入れから3か月で終わります（民法617条）。建物が売られたときは、借主は賃貸借の登記がなければ、買った人に賃貸借を主張できません（民法605条）。
一時使用と認められるかの判断
40条は、一時使用のために貸したことが「明らかな場合」としています。契約書に一時使用と書いたかどうかではなく、期間を短く限った理由が、事情から見て分かるかが問われます。
最高裁判所 昭和36年10月10日判決は、当時の借家法8条（今の40条に当たる条文）の事件です。貸主が数年後に自分で店を開く予定で期間を3年に限り、借主もその事情を分かったうえで、ほかに店舗兼住宅が見つかれば期間内でも明け渡すと約束していました。判決は、こうした事情のもとで一時使用に当たるとし、借主が改造や造作をしていても結論は変わらないとしました。
同じ判決は、期間が1年未満でなくても一時使用に当たりうるとしています。逆に、期間が短くても、短く限る理由が見えなければ一時使用とは認められないおそれがあります。認められなければ、普通の建物の賃貸借として借地借家法の決まりが効きます。
定期借家との違い
期間が来たら確実に終えたいときは、定期借家（38条）を使う方法もあります。2つの違いは次のとおりです。
| 項目 | 一時使用（40条） | 定期借家（38条） |
|---|---|---|
| 使える場面 | 一時使用のためだと事情から明らかなとき | 理由を問わず使えます |
| 手続き | 条文に決まった形はありません | 書面か電磁的記録で契約し、契約書と別の書面を渡して事前に説明します |
| 家賃の増減請求 | 32条は使えません | 32条が効きます。改定の特約があれば使いません |
| 終わりの通知 | 38条6項の決まりは効きません | 期間1年以上なら満了の1年前から6か月前までに通知します |
| 住まいの途中解約 | 38条7項の決まりは効きません | 床面積200㎡未満の住まいなら、やむを得ない事情で借主から解約できます |
一時使用は、事情が認められなければ普通の賃貸借として扱われます。定期借家は、手続きを守れば理由を問わず更新のない契約にできます。定期借家の手続きは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しに書いています。
民泊やマンスリーとの違い
厚生労働省は、旅館業を「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と説明しています。生活の本拠を置くアパートや間借り部屋などは、貸室業・貸家業で、旅館業には含まれないとしています。
住宅宿泊事業法の民泊も、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業で、1年間の宿泊日数が180日を超えないものとして定められています。どちらも宿泊の決まりで、借地借家法40条の一時使用の賃貸借とは別のものです。
マンスリーマンションは法律の用語ではありません。契約の中身によって、定期借家、一時使用の賃貸借、旅館業の宿泊のどれに当たるかが変わりえます。短い期間で部屋を貸すときは、どの決まりで貸すのかを先に決めます。
一時使用で貸すときに確かめること
- 期間を限る理由建替えや売却の予定、自分で使う予定など、短い期間に限る理由が実際にあるかを確かめます。
- 理由を契約書に書く理由と期間を具体的に書き、借主がその事情を分かって借りることも書いておきます。
- 期間が終わったあと期間が来たら明け渡すことと、明渡しの日を書きます。
- 家賃の決め方32条が使えないので、期間中の家賃の改定は契約で決めておきます。
- 定期借家と比べる理由がはっきりしないなら、定期借家の手続きで貸す方が終わり方は確かです。
よくある質問
- 土地を一時使用で貸すときはどうなりますか
- 借地借家法25条は、臨時の設備を置くなど一時使用のための借地には、存続期間や更新などの決まり（3条〜8条など）を適用しないとしています。地代の増減請求の11条は、25条で外される条文に入っていません。
- 一時使用の期間中に家賃を上げられますか
- 32条の増額請求は使えません。契約に改定の決まりがあればそれにより、なければ借主の合意で決めます。期間が終わって新しく貸すときに、条件を決め直します。
- 一時使用の契約が終わったのに借主が出ていかないときは
- 一時使用に当たるかが争われることがあります。期間を限った理由を示す資料をそろえ、弁護士に相談します。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（25条、26条〜32条、38条、40条）
- 最高裁判所 昭和36年10月10日 第三小法廷判決（昭和33(オ)208）（裁判所）（期間3年の契約を事情から一時使用と認めたこと、1年未満でなくても一時使用に当たること）
- 民法（e-Gov法令検索）（605条の不動産賃貸借の対抗力、617条の解約の申入れ）
- 旅館業法の概要（厚生労働省）（旅館業の意味と、アパートなどの貸室業との違い）
- 住宅宿泊事業法（e-Gov法令検索）（2条3項の住宅宿泊事業の意味）
