2020年の民法改正で賃貸借の何が変わったか
2020年4月1日に施行された民法の改正で、賃貸借の決まりがいくつも条文に書き加えられました。敷金と原状回復、借主が自分で修繕できる場合、一部が使えなくなったときの家賃の減額、建物が売られたときの貸主の地位などです。個人が保証人になる根保証は、極度額（保証の上限額）を決めないと無効とされました。
2020年4月1日より前に結んだ賃貸借と保証には、原則として改正前の民法が適用されます。施行日の後に合意で更新した契約には改正後の民法が適用されると、法務省は説明しています。
| 施行日 | 2020年4月1日。2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」です。 |
|---|---|
| 主な変更 | 存続期間の上限50年、借主の修繕、一部が使えないときの家賃の減額、原状回復、敷金、貸主の地位の移転、個人根保証の極度額。 |
| 前の契約 | 施行日前に結んだ賃貸借と保証は、改正前の民法によります。 |
| 更新したとき | 施行日後に合意で更新した賃貸借は、改正後の民法によります。保証は、保証も合意で更新したかで分かれます。 |
| 借地借家法との関係 | 建物の賃貸借は、借地借家法に決まりがあればそちらによります。期間の上限50年は建物の賃貸借には効きません。 |
賃貸借で変わったところ
法務省の説明資料と通達、e-Govの条文をもとに、賃貸借にかかわる主な変更を並べると次のとおりです。
| 条文 | 改正後の決まり | 改正前 |
|---|---|---|
| 604条（存続期間） | 賃貸借の期間の上限は50年。更新もできますが、更新の時から50年まで。 | 上限は20年。 |
| 605条の2・605条の3（貸主の地位の移転） | 対抗要件を備えた賃貸物件が売られると、貸主の地位は原則として買主に移ります。家賃の請求には所有権移転の登記が要り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます。 | 民法に決まりがありませんでした。 |
| 605条の4（妨害の停止） | 対抗要件を備えた借主は、占有を妨害する第三者に妨害の停止を、占有している第三者に返還を請求できます。 | 改正で設けられた条文です。 |
| 607条の2（借主による修繕） | 借主が修繕の必要を伝えたのに貸主が相当の期間内に直さないときや、急迫の事情があるときは、借主が修繕できます。 | 借主が自分で修繕できる場合の決まりがありませんでした。 |
| 609条（減収による減額） | 不作による減収で減額を求められる土地は、耕作か牧畜を目的とする土地に限られます。 | 範囲がこれより広く書かれていました。 |
| 611条（一部が使えないとき） | 一部が滅失などで使えなくなり、借主の責任でないときは、使えない部分の割合に応じて家賃は当然に減額されます。 | 一部が滅失したときに、借主が減額を請求する決まりでした。 |
| 621条（原状回復） | 借主は、受け取った後に生じた損傷を元に戻します。通常の使用による損耗と経年変化は除きます。 | 文言の上でははっきりしていませんでした。 |
| 622条の2（敷金） | 敷金の意味を定め、契約が終わって物件が返されたときに、未払いの額を差し引いた残りを返すとしました。 | 敷金の定義や返す時期の決まりがありませんでした。 |
| 465条の2（個人根保証） | 個人が保証人になる根保証は、極度額を決めなければ効力を生じません。 | 極度額の決まりは、貸金などの債務の根保証にだけありました。賃貸借の保証には効きませんでした。 |
借地借家法29条2項は、建物の賃貸借には民法604条を適用しないとしています。50年の上限が効くのは、駐車場の土地など、借地借家法が効かない賃貸借です。
一部が使えないときの家賃
法務省の通達は、611条の改正について、一部の滅失だけでなく広く使えなくなった場合に広げ、家賃は請求をしなくても当然に減額されることにしたと説明しています。設備が壊れて使えないときの考え方は設備が壊れて使えないときの家賃の減額に書いています。
敷金と原状回復
法務省は、敷金の決まりはそれまでの実務と判例に沿ったもの、原状回復の決まりはそれまでの一般的な考え方を条文に書いたものだと説明しています。名前が「保証金」でも、家賃などの支払いを担保するために預かる金銭は、622条の2の敷金に当たります。
法務省の説明資料は、通常の損耗や経年変化の例として、家具を置いたことによる床のへこみ、テレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ、地震で割れたガラスなどを挙げています。退去のときの分け方は敷金と原状回復の決まりに書いています。
保証人の極度額
賃貸借の借主の一切の債務を保証する契約は、将来の不特定の債務を保証する根保証です。保証人が個人なら、「○○円」とはっきり決めた極度額を書面に書かないと、保証契約は無効です。
個人の根保証では、次のことがあると、その後に生じた家賃などは保証の対象から外れます。
- 貸主が保証人の財産に強制執行や担保権の実行を申し立てたとき
- 保証人が破産手続開始の決定を受けたとき
- 借主か保証人が亡くなったとき
保証人と家賃保証会社の使い分けは連帯保証人と家賃保証会社に書いています。
施行前に結んだ契約はどちらの民法か
改正法の附則34条1項は、施行日前に結んだ賃貸借とその特約には、改正前の民法を適用するとしています。保証も、施行日前に結んだものは改正前の民法によります（附則21条1項）。
| 場面 | 使う民法 |
|---|---|
| 2020年3月31日までに結んだ賃貸借 | 改正前の民法 |
| その賃貸借を、施行日後に合意で更新した | 改正後の民法（法務省の説明） |
| 賃貸借は合意で更新したが、保証は更新の合意をしていない | 保証は改正前の民法（法務省の説明） |
| 施行日前の賃貸借で、施行日後に更新の合意をした | 期間の上限の604条2項は改正後の決まり（附則34条2項） |
| 施行日前の不動産の賃貸借で、施行日後に第三者が占有を妨害した | 605条の4が使えます（附則34条3項） |
法務省は、施行日後に合意で更新したときは、当事者が新しい民法の適用を予測していると考えられるので、改正後の民法を適用すると説明しています。合意によらない更新の扱いは、この説明には書かれていません。
契約書で見直すところ
- 契約の日最初の契約日と、合意で更新した日を確かめます。どちらの民法によるかが分かります。
- 保証の極度額個人の保証人がいる契約で、極度額が金額で書かれているかを見ます。更新の書類で保証も更新しているかも見ます。
- 敷金と原状回復敷金の返し方と、借主に負わせる原状回復の範囲の条項を見ます。
- 修繕と一部が使えないとき修繕の分担と、設備が使えないときの家賃の扱いの条項を見ます。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（465条の2、604条、605条の2〜605条の4、607条の2、609条、611条、621条、622条の2、附則（平成29年6月2日法律第44号）21条・34条）
- 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります（法務省）（施行日、修繕、貸主の地位の移転、原状回復、敷金、保証の極度額、経過措置）
- 民法の一部を改正する法律等の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（法務省、令和2年3月31日通達）（存続期間、貸主の地位の移転、609条・611条の改正の説明）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（29条2項の民法604条を建物に適用しない決まり）
