設備が壊れて使えないときの家賃の減額（民法611条）

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

部屋の一部や設備が、入居者の責任でない理由で使えなくなったときは、使えない部分の割合に応じて家賃が減額されます（民法611条1項）。2020年4月1日の民法改正で、入居者が請求しなくても当然に減額される決まりに改められました。

何割を、いつからいつまで減らすかは条文に書かれていません。国土交通省の標準契約書は、減額の程度と期間などを貸主と借主が協議するとしています。

611条に書いてあること

611条1項は、借りている物の一部が滅失その他の事由で使えなくなった場合の決まりです。それが借主の責任でないときは、家賃はその使えない部分の割合に応じて減額されます。2項は、残りの部分だけでは借りた目的を果たせないとき、借主は契約を解除できるとしています。

法務省の通達は、この改正について、一部の滅失だけでなく、広く使えなくなった場合に広げたと説明しています。部屋が残っていても、設備が壊れて使えない場合も対象に含まれえます。

入居者の使い方が原因で壊れたときは、入居者の責任なので611条の減額はありません。台風や地震など、どちらの責任でもない原因で使えなくなったときは、入居者の責任ではないので減額の対象です。

611条の減額は、家賃が近所と比べて不相当だとして求める借地借家法32条の減額請求とは別の決まりです。32条の請求は入居者から家賃を下げてほしいと言われたらに書いています。

改正前に結んだ契約

改正前の611条は、一部が滅失したときに、借主が減額を請求できるという決まりでした。法務省の通達は、改正で、家賃は請求をしなくても当然に減額されることにしたと説明しています。

改正法の附則34条1項により、2020年4月1日より前に結んだ賃貸借には、改正前の民法が適用されます。施行日後に合意で更新した契約には改正後の民法が適用されると、法務省は説明しています。改正の全体は2020年の民法改正で賃貸借の何が変わったかにまとめています。

割合と期間の決め方

国土交通省の定期賃貸住宅標準契約書12条も、611条と同じく、使えなくなった部分の割合に応じて賃料は減額されるとしています。あわせて、貸主と借主が、減額の程度、期間その他必要な事項について協議するとしています。契約書にこの条項があるなら、話し合いで決めることが契約の中身です。

話し合いで決めることは次の4つです。

• 何が、どの程度使えなかったか
• いつから、いつまで使えなかったか
• 家賃の何割を減らすか
• 次の家賃から差し引くか、返金するか

割合を考えるときは、使えなかった設備が暮らしにどれだけ欠かせないか、代わりの手段があったか、どれだけ続いたかを見ます。611条は事務所や店舗の賃貸借にも効くので、テナントとも同じ順で話し合います。

日本賃貸住宅管理協会の目安

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会は、2024年10月4日付で「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を公表しています。協会は、法的な拘束力はなく目安を示したもので、割合や日数は状況に応じて調整でき、必ず使わなければならないものではないとしています。

ガイドラインの組み立ては次のとおりです。具体的な割合と日数は、協会が転載に許諾を求めているので、ここには書きません。協会の資料で確かめます。

• まず電気・ガス・水が使えない場合に当たるかを見て、当たらなければトイレ、風呂、エアコン、テレビなどの通信設備、雨漏りに当たるかを見ます
• 不具合ごとに、家賃を減らす割合と、計算から除く日数（免責日数）を示しています
• 免責日数は、代わりの物や修理の準備に一般にかかる日数として、計算に入れない日数です
• 入居者の注意不足による不具合は除きます。天災で双方に責任がない場合は減額を認めるとしています
• 電気・ガス・水道の停止が部屋の設備でなく供給元の事情によるときは、この限りでないとしています

計算は日割りで、月の家賃 × 減額の割合 ×（使えなかった日数 − 免責日数）÷ 30日です。仮の数字で、割合を20%、免責日数を2日とし、月9万円の部屋で8日使えなかったとすると、9万円×20%×6日÷30日で3,600円です。

設備が壊れたときの順番

1. 連絡を記録する連絡を受けた日時、どこがどう使えないかを書き残し、写真をもらいます。
2. 原因を確かめる寿命や故障か、入居者の使い方によるものかを見ます。入居者の使い方が原因なら611条の減額はありません。
3. 修繕の日程を知らせる修繕を手配し、直る見込みの日を入居者に伝えます。長くかかるなら、代わりの手段を用意できるかも話します。
4. 使えなかった期間を残す使えなくなった日と直った日を記録します。減額の計算に使います。
5. 減額を話し合って書面に残す割合と期間、差し引くか返金するかを決め、書面かメールで残します。

大家が相当の期間内に直さないと、入居者が自分で修繕できる場合があり（民法607条の2）、その費用は大家に請求されます（608条）。修繕の義務と費用の分け方は修繕の義務と費用の分け方に書いています。

よくある質問

すぐに直したので、減額しなくてよいですか

611条は、使えない状態があれば当然に減額されるとしています。短い期間でも、使えなかった日数と割合を話し合って決めます。日本賃貸住宅管理協会の目安のように、準備にかかる日数を計算から除く考え方もあります。

退去のときの原状回復と関係しますか

壊れた原因が入居者の使い方なら、減額はなく、修理の費用の負担も入居者に求められる場合があります。退去のときの分け方は敷金と原状回復の決まりにあります。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（607条の2、608条、611条、616条の2、附則（平成29年6月2日法律第44号）34条）
2. 民法の一部を改正する法律等の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（法務省、令和2年3月31日通達）（611条の改正で、使えなくなった場合に広げ、当然に減額されることにしたこと）
3. 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります（法務省）（施行日後に合意で更新した契約の扱い）
4. 定期賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・家賃債務保証業者型）（国土交通省）（12条の一部滅失等による賃料の減額と協議）
5. 貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン（日本賃貸住宅管理協会、2024年10月4日）（目安の組み立て、免責日数、計算のしかた、使う上の注意）