個人で持つか、資産管理会社で持つか
賃貸物件を個人で持てば、家賃から経費を引いた利益は不動産所得として給与などと合わせられ、所得税（5%から45%の7段階）がかかります。資産管理会社で持てば会社の利益に法人税がかかり、資本金1億円以下の会社は年800万円以下の部分が15%、超える部分が23.2%です。
どちらの税が軽いかは、所得の額、家族の誰に給与を払うか、相続をどう考えるかで変わるので、一律には決まりません。税率のほかに、お金の受け取り方、家賃の見直し、相続の財産の形が変わります。
| 個人で持つ | 不動産所得をほかの所得と合わせて、段階式の所得税がかかります。住民税などは別です。 |
|---|---|
| 会社で持つ | 会社の所得に法人税がかかります。法人の住民税や事業税は別です。 |
| お金の受け取り | 家賃は会社のお金です。個人が使うには役員報酬などで受け取ります。 |
| 家賃の見直し | 貸主が会社でも借地借家法32条の手続きは同じです。個人と会社の間の家賃には同族会社の規定が関わります。 |
| 相続 | 個人なら土地と建物、会社なら会社の株式が相続の財産で、評価のしかたが違います。 |
所得税と法人税の税率
所得税は、所得が増えるほど高い税率がかかる段階式です。国税庁の速算表は次のとおりです。
| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 1,000円から194万9,000円まで | 5% |
| 195万円から329万9,000円まで | 10% |
| 330万円から694万9,000円まで | 20% |
| 695万円から899万9,000円まで | 23% |
| 900万円から1,799万9,000円まで | 33% |
| 1,800万円から3,999万9,000円まで | 40% |
| 4,000万円以上 | 45% |
表の税率は、その区分に入った部分にだけかかります。所得税とあわせて復興特別所得税を申告します。令和9年分からは、復興特別所得税の率が下がり、防衛特別所得税が加わります。2つを足した率は変わりません。
| 会社の区分 | 年800万円以下の部分 | 年800万円を超える部分 |
|---|---|---|
| 資本金1億円以下の普通法人（大きな法人の子会社などを除く） | 15% 所得が年10億円を超える事業年度は17% | 23.2% |
| それ以外の普通法人 | 23.2% | 23.2% |
個人の住民税、法人の住民税と事業税は、この表とは別にかかります。比べるときは、国税だけで見ずに全部を足して並べます。
会社で持つと変わるお金の流れ
会社で持つと、家賃は会社の口座に入り、会社のお金です。オーナーや家族が使うには、役員報酬などとして会社から受け取ります。受け取った役員報酬は、個人の側で給与所得として所得税の対象です。
会社が払う役員報酬は、毎月同じ額を払う定期同額給与など、法人税法34条の形にあてはまらないと、会社の経費（損金）に入りません。事業年度の途中で報酬の額を変えると、定期同額給与にあたらない部分が出ることがあります。報酬の額は、事業年度のはじめに決めておく前提で考えます。
会社に利益を残せば、残した分には法人税がかかり、個人の所得税はかかりません。会社に残したお金を個人が使うときには、報酬や配当として受け取り、そのときに個人の税がかかります。
家賃の見直しで変わること
貸主が会社になっても、借地借家法は同じように効きます。家賃を上げるには、入居者との合意か、32条の増額請求の手続きです。入居者に出すお知らせや合意の書面は、会社の名前で出します。
入居者がいる物件を個人から会社に売ると、貸主の立場は会社に移ります（民法605条の2第1項）。入居者の同意は要りませんが、会社が貸主として家賃を請求するには、所有権の移転の登記が要ります（同条3項）。敷金を返す義務も会社が引き継ぎます（同条4項）。引き継ぎの細かい点は入居者のいる物件を買ったときの賃貸借にあります。
個人が持ったまま会社を使う形
物件は個人が持ったまま会社に一括で貸す形や、管理だけを会社がする形もあります。この場合、個人と会社の間の家賃や手数料が、同族会社の行為計算の否認の規定（所得税法157条）に関わることがあります。中身は親族や知人に貸している部屋の家賃に書きました。
相続で変わること
個人で持っていれば、相続の財産は土地と建物そのものです。貸している土地と建物は、貸家建付地と貸家として評価します（相続を考える大家の家賃の見直し）。
会社で持っていれば、相続の財産は会社の株式です。上場していない会社の株式は、会社の規模などに応じて、類似業種比準方式や純資産価額方式で評価します。持っている資産のうち土地の割合が一定以上の会社（土地保有特定会社）の株式は、原則として純資産価額方式です（国税庁 No.4638）。
個人から会社に移すときにかかるもの
- 個人が会社に物件を売ると、個人の側で譲渡所得の税の計算が要ります。
- 会社が物件を取得すると、不動産取得税と、所有権の移転の登記の登録免許税がかかります。
- 借入れがある物件は、金融機関の承諾や借り換えが要ることがあります。
- 会社を作る費用と、毎年の決算と申告の手間がかかります。
比べるときに並べる数字
- 今の所得を書き出す不動産所得と、給与などほかの所得の額、そこにかかっている税を年ごとに並べます。
- 会社で持った場合を置く会社の利益、役員報酬を受け取る家族とその額、会社に残す額を置き、法人税と個人の税を足します。
- 移す費用を足す譲渡所得の税、不動産取得税、登録免許税、会社を作って続ける費用を足します。
- 相続の形を並べる土地と建物で持つ場合と、株式で持つ場合の評価と分け方を並べます。
税率の表は国税庁の公表のとおりですが、どちらで持つのが合うかは、所得、家族、借入れ、相続の計画によって違います。個別の判断は税理士に確かめてください。
出典
- 国税庁 No.2260 所得税の税率（速算表と復興特別所得税、令和9年分からの防衛特別所得税。令和8年4月1日現在法令等）
- 国税庁 No.5759 法人税の税率（中小法人の軽減税率と23.2%）
- 法人税法（e-Gov法令検索）（34条 役員給与の損金不算入）
- 所得税法（e-Gov法令検索）（157条 同族会社等の行為又は計算の否認等）
- 民法（e-Gov法令検索）（605条の2 不動産の賃貸人たる地位の移転）
- 国税庁 No.4638 取引相場のない株式の評価（株式の評価方式、土地保有特定会社）
