入居者の審査で見ること
入居審査で見るのは、家賃を払い続けられるか（収入、勤め先、家賃債務保証会社や連帯保証人）と、契約どおりに住んでもらえるかです。個人が連帯保証人になるときは、保証の上限の額（極度額）を契約で決めないと、保証の契約は効力を生じません（民法465条の2）。
障害があることや、客観的に見て正当といえない安全上の心配を理由に入居を断ることは、国交省の指針で不当な差別的取扱いとされています。法務省も、外国人であることを理由にした入居の拒否を人権問題として挙げています。
| 見ること | 本人確認、収入と勤め先、家賃とのつり合い、保証会社の審査結果、連帯保証人です。 |
|---|---|
| 連帯保証人 | 個人の根保証は極度額を書かないと無効です。事業用の保証では、借主から保証人への情報の提供も要ります。 |
| 断る理由にしないこと | 障害があること、正当といえない安全上の心配、外国人であることです。 |
| 登録住宅 | セーフティネット住宅に登録した住宅は、住宅確保要配慮者であることを理由に入居を拒めません。 |
| 個人情報 | 申込書で使い道を示して受け取り、病歴などは本人の同意なしに取りません。保証会社などに渡すには同意が要ります。 |
審査で見ることと書類
| 見ること | 書類の例 | 見るときの注意 |
|---|---|---|
| 本人確認 | 運転免許証などの写し | 写しを残す範囲と期間を決めておく |
| 収入 | 源泉徴収票、課税証明書、確定申告書の写し | 家賃と共益費を足した額とのつり合いで見る |
| 勤め先や仕事 | 申込書の記載 | 勤め先に確かめるときは本人の了解を取る |
| 保証 | 家賃債務保証会社の審査の結果、連帯保証人の申込書 | 保証会社に申込書を渡すことに本人の同意を取る |
| 住む人 | 同居する人の人数と続柄 | 契約書に入居者として書く人をそろえる |
収入の何割までの家賃なら通すか、という基準は法律にありません。大家や管理会社がそれぞれ決めています。基準を決めたら、誰に対しても同じ基準で見ます。
連帯保証人と極度額
賃貸借の連帯保証は、契約が続く間に生じる家賃や損害など、決まっていない額をまとめて保証する根保証です。保証人が個人のときは、保証する上限の額（極度額）を書面で決めないと、保証の契約は効力を生じません（民法465条の2）。
借主に頼まれて保証人になった人から求められたら、大家は遅れずに答えます。家賃の滞納があるか、残りの額がいくらかを知らせる義務があります（民法458条の2）。保証人の決まりは連帯保証人と家賃保証会社にまとめています。
事務所・店舗の家賃のように、事業のために負う債務を個人が保証するときは、借りる人に説明の義務があります。保証を頼む相手に、自分の財産と収支、ほかの借入れなどを伝えます（民法465条の10）。説明がなかったことを大家が知っていたり、知ることができたりした場合、保証人は保証を取り消せることがあります。テナントの審査では、この説明が済んでいるかも確かめます。
断る理由にしてはいけないこと
障害者差別解消法8条は、事業者が事業を行うときに、障害を理由に不当な差別的取扱いをすることを禁じています。障害者から申し出があったときは、負担が重すぎない範囲で、社会的障壁を取り除くための合理的配慮をしなければなりません。
国交省の対応指針（令和5年11月）は、住宅の賃貸を事業として営む場合にもふれています。障害があることや、客観的に見て正当性のない安全上の懸念を理由に入居を拒むことは、不当な差別的取扱いと考えられるとしています。宅地建物取引業の例として、次のような扱いを挙げています。
- 物件の一覧表や広告に「障害者不可」と書く
- 客観的に見て正当な理由がないのに、「火災を起こす恐れがある」などの心配を理由に断る
- 一人暮らしを希望する障害者に、一方的に一人暮らしは無理だと決めて断る
- 障害を理由にした誓約書を出させる
法務省は外国人の人権についての啓発のページで、外国人であることを理由にアパートへの入居を拒まれる事案を、人権問題の例として挙げています。国籍だけで断るのではなく、ほかの申込者と同じ基準で、家賃を払えるかと契約を守れるかを見ます。
住宅セーフティネット法の登録住宅
住宅セーフティネット法は、低い収入の人、高齢者、障害者、子どもを育てている人、災害で住まいを失った人などを、住宅確保要配慮者としています（2条）。この人たちの入居を受け入れる住宅として登録した住宅（セーフティネット住宅）では、住宅確保要配慮者であることを理由に入居を拒めません（17条）。
同じ法律には、国が家賃債務保証業者を認定する仕組みもあります（72条）。認定の条件の1つは、認定住宅（居住サポート住宅）を借りようとする住宅確保要配慮者の保証の申込みを、正当な理由なく拒まないことです。高齢の入居者との話し方は高齢の入居者に値上げを伝えるときにもあります。
申込書の個人情報の扱い
申込者の情報を名簿などにまとめて事業に使っている大家や管理会社は、個人情報保護法の個人情報取扱事業者です（16条2項）。審査では次の決まりが関わります。
| 場面 | 決まり |
|---|---|
| 申込書で受け取る | 使い道（利用目的）をできるだけ特定し（17条）、書面で直接受け取るときは前もって本人に示します（21条2項）。 |
| 病歴などを聞く | 人種、信条、社会的身分、病歴、犯罪の経歴などの要配慮個人情報は、原則として本人の同意なしに取得できません（20条2項）。 |
| 保管する | 漏れたりなくなったりしないよう、安全管理のための措置をとります（23条）。 |
| 保証会社などに渡す | 原則として、前もって本人の同意を得ずに第三者へ渡せません（27条）。 |
審査に通らなかった人の書類も、使い道と保管の期間を決めて扱い、要らなくなったら処分します。
審査の順番
- 申込書を受け取る使い道と、保証会社などに渡すことを申込書に書き、同意をもらいます。
- 書類をそろえる本人確認と収入の書類を受け取ります。病歴など審査に要らない情報は求めません。
- 保証を確かめる保証会社の審査の結果か、連帯保証人の申込書と極度額を確かめます。
- 大家が決める家賃を払えるか、契約を守れるかを、決めた基準で判断します。
- 結果を伝えて書類を整える結果を伝え、契約に進む人の書類は保管し、それ以外は決めた時期に処分します。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（458条の2、465条の2、465条の10）
- 障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律（e-Gov法令検索）（8条 事業者の不当な差別的取扱いの禁止と合理的配慮）
- 国土交通省 国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針（令和5年11月）（不動産業関係の具体例）
- 法務省 外国人の人権についての啓発のページ（外国人であることを理由にした入居の拒否）
- 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（e-Gov法令検索）（2条、17条、72条）
- 個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）（2条3項、16条2項、17条、20条2項、21条2項、23条、27条）
