店舗の歩合賃料（売上に連動する賃料）
歩合賃料は、テナントの売上に決めた率を掛けて決める家賃です。固定の月額に歩合を足す形、売上に率を掛けた額と決めた最低額の高いほうを払う形、全部を歩合で決める形があり、法律に決まった形はありません。
家賃が売上で決まるので、何を売上に数えるか、いつどう報告するか、大家がどう確かめるかを契約書に書いておかないと、額を確かめられません。借地借家法32条は歩合の家賃について何も書いておらず、歩合の部分に32条の増減の請求がどう当てはまるかは、最終的には裁判所が決めます。
| 歩合賃料 | テナントの売上に率を掛けて決める家賃。法律に決まった形はなく、契約で決めます。 |
|---|---|
| 主な形 | 固定＋歩合、最低保証つき歩合、一定額を超えた売上にだけ歩合、全部歩合。 |
| 契約書に書くこと | 売上の定義、報告の期限と方法、大家が帳簿などを見る権利、報告が違っていたときの精算。 |
| 32条との関係 | 条文は歩合について何も書いていません。歩合の率を変えるときはテナントと合意して書面に残します。 |
| 入れるかを決めるとき | 家賃が売上の波で動くので、固定の部分や最低額で借入の返済や費用をまかなえるかを見ます。 |
歩合賃料の形
| 形 | 家賃の決まり方 | 大家から見た特徴 |
|---|---|---|
| 固定＋歩合 | 固定の月額＋売上×率 | 固定の分は売上に関係なく入る |
| 最低保証つき歩合 | 売上×率と、決めた最低額の高いほう | 売上が少ない月も最低額は入る |
| 一定額を超えた売上に歩合 | 固定の月額＋（売上−基準の額）×率 | 売上が基準の額までなら固定の家賃と同じ |
| 全部歩合 | 売上×率だけ | 売上が少ない月は家賃も少ない |
歩合を使うかどうかも、貸す側が決める条件の一つです。たとえば神戸市が再開発ビルの店舗・業務の床を貸す相手を公募したときは、契約期間内は固定賃料とし、歩合賃料や変動賃料の提案は受け付けないとしていました。
計算の例
次は架空の数字です。売上は消費税を除いた額、家賃も税抜きで計算しています。
| 条件 | 月の売上 | その月の家賃 |
|---|---|---|
| 固定30万円＋売上の5% | 400万円 | 50万円（30万円＋20万円） |
| 固定30万円＋売上の5% | 200万円 | 40万円（30万円＋10万円） |
| 売上の10%、最低40万円 | 600万円 | 60万円 |
| 売上の10%、最低40万円 | 300万円 | 40万円（売上の10%は30万円なので最低額） |
月ごとに計算して払ってもらうか、毎月は固定の分や最低額だけを払ってもらい、歩合の分を半年や1年でまとめて精算するかも決めます。まとめて精算する形では、精算の時期と、途中で契約が終わったときの計算の仕方も書いておきます。
月ごとに払ってもらう形でも、売上の報告が来るまで歩合の分の額は決まりません。たとえば前の月の売上を翌月10日までに報告してもらい、その月の末日に歩合の分を払ってもらう、のように報告と支払いの日を分けて決めます。
売上の定義を決める
歩合の家賃は、売上の数え方で変わります。次の点を契約書で決めておきます。
- 消費税を含むか、除くか
- 返品、値引き、ポイント、クーポンの分を差し引くか
- 区画で受けた注文のうち、配達や持ち帰り、ネットで受けて店で渡す分を含むか
- 区画の中で別の会社が売る分（委託の販売や、区画の中の出店）を含むか
- 商品券や他社の金券で受け取った分の扱い
- カード会社などに払う手数料を引く前の額か、引いたあとの額か
報告と確かめる方法
売上を知っているのはテナントなので、報告の仕方と、大家が確かめる方法を決めておきます。
- 報告の期限と書式毎月何日までに、どの書式で、前の月の売上を報告するかを決めます。
- 裏付けの資料レジのデータの写しや、売上の帳簿の写しを添えてもらうかを決めます。
- 確かめる権利大家が帳簿や申告書の写しを見られること、大家が頼んだ税理士などが確かめられることを書きます。
- 違っていたとき報告が実際より少なかったときに差額を精算することと、遅れたときや違いが大きいときの扱いを書きます。
- 秘密を守る約束大家が知ったテナントの売上をほかに漏らさないことを書きます。
借地借家法32条との関係
32条は、税などの負担、土地や建物の価格などの経済事情、近所の同じような建物の家賃と比べて「建物の借賃」が不相当になったときに、増減を求められるとしています。歩合の家賃について条文は何も書いていません。
固定の部分が32条の「借賃」にあたることは条文から読めます。歩合の率や最低額にどう当てはまるか、売上が落ちたことを理由に固定の部分の減額を求められたときにどう考えるかは、最終的には裁判所が決めます。率や最低額を変えたいときは、テナントと合意して書面に残し、合意できないときの扱いは弁護士に確かめてください。テナントから減額を求められたときの考え方はテナントから賃料の減額を求められたときにあります。
入れるかを決めるときに見ること
- 家賃が売上の波で動くので、固定の部分や最低額で、借入の返済や建物の費用をまかなえるか
- 毎月の報告を受けて確かめる手間を、大家か管理会社がかけられるか
- 保証金を家賃の何か月分と決めるとき、固定の部分、最低額、平均の家賃のどれを基準にするか
- 歩合の家賃も、事務所・店舗の家賃として消費税の課税の対象になること
- 途中で業態や営業時間が変わったときに、率や最低額を見直す条項を入れるか
歩合の分は月ごとに額が違うので、請求と入金の照合も毎月要ります。管理会社に任せるなら、報告の受け取り、計算、照合を管理の委託の範囲に入れるかを決めます。
テナントの側では、売上が少ない時期の家賃が軽くなるので、出店の初めの時期の負担を抑えられます。大家の側では、売上が伸びれば家賃も増えますが、売上が落ちれば家賃も減ります。借入の返済と家賃の関係は金利が上がるときの家賃と返済にあります。
よくある質問
- 固定の家賃から歩合に切り替えたいと言われたとき
- 家賃の決め方を変えるのは契約の変更なので、大家とテナントの合意が要ります。応じるなら、最低額、率、売上の定義、報告の方法、いつから切り替えるかを覚書に書きます。期間を区切って試し、期間が過ぎたら元の固定の家賃に戻す形もあります。
- 歩合の家賃を近所の家賃と比べるとき
- 歩合の家賃は月ごとに違うので、1年の合計を12で割った平均の月額を、1坪あたりに直して比べます。比べた表には、歩合の家賃の平均であることと、どの期間の平均かを書きます。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の原文）
- 神戸市 再開発ビル保留床（垂水・舞子地区店舗業務床）管理運営事業者募集 募集最低賃料表（固定賃料とし歩合賃料の提案は受け付けないとした公募の例）
- 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（事務所・店舗の家賃の消費税）
