屋上・壁面・空きスペースの使用料
ビルの屋上や壁面、空いた場所は、看板や広告、携帯電話の基地局、自動販売機などを置く場所として貸し、使用料を受け取れます。所得税では、広告などのために土地や家屋の屋上、側面、塀などを使わせて得る所得は不動産所得として扱われます（所得税基本通達26-5）。
貸す前に確かめることは、契約の形と、法令の手続きです。借地借家法は建物の賃貸借に効くので、屋上の一部や壁面を使わせる契約に効くかは、契約の中身と使われ方で判断が分かれうる点です。看板や広告は屋外広告物条例の許可、高さが4mを超える広告塔や広告板は建築基準法の確認が要ります。
| 何を貸せるか | 屋上の看板や広告塔、携帯電話の基地局、壁面の広告、自動販売機、空いた場所の置き場など。 |
|---|---|
| 契約の形 | 建物の賃貸借か、場所を使わせる契約か。借地借家法が効くかは中身で判断され、最終的には裁判所が決めます。 |
| 屋外広告物 | 東京都では東京都屋外広告物条例で規制され、許可区域で広告物を出すには原則として許可が要ります。 |
| 建築基準法 | 高さが4mを超える広告塔・広告板は、工作物として確認の申請が要ります（88条、施行令138条）。 |
| 税 | 所得税では不動産所得です。消費税の扱いは税理士に確かめます。 |
| 使用料の額 | 人通りや見える範囲、使う広さと期間、撤去の条件など、場所の条件と契約の中身で決まります。 |
貸せるものと契約の相手
| 貸せるもの | 主な相手 | 確かめること |
|---|---|---|
| 屋上の看板・広告塔 | 広告主、広告会社 | 屋外広告物の許可、工作物の確認、建物の構造が重さと風に耐えるか |
| 携帯電話の基地局 | 通信事業者 | 機器と配線を置く場所、電気の引き込み、点検の出入り、契約の期間 |
| 壁面の広告 | 広告主、広告会社、1階のテナント | 屋外広告物の許可、窓をふさがないか、ほかのテナントの看板との関係 |
| 自動販売機 | 飲料の会社、設置の業者 | 電気代をだれが払うか、売上に応じた手数料の有無、ごみの回収 |
| 空いた場所の置き場 | 近くの店や会社 | 避難の通路をふさがないか、消防の設備の前に物を置かないか |
屋上に人が出入りすると、屋上の防水や手すり、避難の経路にも関わります。相手の業者が点検や工事で屋上に上がるときの連絡と立会いの決め方も、契約書に書いておきます。
敷地の駐車場や倉庫を貸すときの決まりは駐車場・倉庫の賃料の見直しにあります。
契約の形と借地借家法
借地借家法の借家の決まり（更新を断るときの正当の事由、32条の増減の請求など）は、建物の賃貸借に効きます。屋上の一部や壁面の一部を看板やアンテナのために使わせる契約が、建物の賃貸借にあたるかは条文に書かれていません。
契約の中身と使われ方で判断が分かれうる点で、最終的には裁判所が決めます。契約の名前を「使用契約」としても、名前だけで決まるわけではありません。
借地借家法が効かない契約なら、期間、更新、解約、使用料の改定は、契約と民法の決まりによります。そのため、契約書に次のことを具体的に書いておきます。
- 使わせる場所（図面で位置と広さを示す）
- 期間と、満了のときに更新するかどうかの決め方
- 期間の途中で大家または相手から解約するときの予告の期間
- 使用料の額、払い方、改定の決め方
- 設置と撤去の費用はだれが持つか、満了のときに元に戻すこと
- 建物の修繕や外壁の工事のときに、一時的に外してもらえるか
- 事故や落下物で他人に損害を与えたときの責任と保険
- ビルを売るときに、買主に契約を引き継ぐか
使用料を受け取っている契約は、ビルを売るときに買主へ説明する材料にもなります。契約書の写し、設置の位置の図面、許可や確認の書類をまとめて保管しておきます。
屋外広告物の許可
屋外広告物法は、都道府県が条例で、広告物の表示や広告を出す物の設置に知事の許可を求めるなどの制限を設けられると定めています（4条）。東京都では、東京都屋外広告物条例で規制しています。
東京都都市整備局の説明では、許可区域で広告物や広告物を出す物を出すときは、原則として許可が要ります。許可の要らない広告物の基準や、出してはいけない区域は、東京都の「屋外広告物のしおり」で確かめ、申請や相談は区市町村などの窓口にします。2026年4月1日からは、条例施行規則の改正で、屋外広告物の自己点検報告書の様式が変わっています。
新宿区の案内は、広告主や広告物の設置者、所有者、管理者などの責任を書いています。日常的に広告物を点検し、異常を見つけたらすぐに補修するなど、常に良好な状態を保つ責任です。ビルの持ち主も所有者や管理者にあたることがあるので、点検と補修をだれがするかを契約書で決めておきます。
建築基準法の工作物の確認
建築基準法は、広告塔などの工作物にも建築確認の決まりを当てはめています（88条1項）。対象は政令で決まっていて、高さが4mを超える広告塔、広告板、装飾塔、記念塔などが入ります（施行令138条1項）。高さが15mを超える鉄柱なども対象です。
屋上に看板や広告塔、アンテナの架台を置くと、建物にかかる重さと風の力が増えます。設置の前に、建物の構造で耐えられるかを建築士に確かめてもらい、その結果を契約書に添えておきます。
確認の申請が要らない大きさの看板やアンテナでも、落下や転倒で人や物に損害を与えないよう、取付けの方法と点検の頻度を契約で決めておきます。
税の扱い
個人の大家が受け取る屋上や壁面の使用料は、所得税では不動産所得です（所得税基本通達26-5）。家賃と同じく、確定申告で不動産所得の収入に入れます。
消費税の扱いは、何を貸すかと契約の中身で変わりうるので、税理士に確かめてください。自動販売機で売上に応じた手数料を受け取る形など、使用料と違う形のお金は、所得の区分も確かめます。家賃収入の申告の基本は家賃収入の確定申告と経費の基本にあります。
よくある質問
- テナントが入っている区画の外壁に広告を出すとき
- テナントの契約で、そのテナントの看板を出せる場所が決まっていることがあります。外壁を別の広告に貸す前に、テナントの契約書の看板の条項と、窓や看板の位置がぶつからないかを確かめます。
- 区分所有のビルの屋上や外壁
- 区分所有のビルで屋上や外壁が共用部分なら、1人の区分所有者だけでは貸せません。貸すかどうかや使用料の使い道は、管理組合の集会で決めます。
出典
- 国税庁 所得税基本通達 法第26条《不動産所得》関係（26-5 広告等のため土地等を使用させる場合の所得）
- 屋外広告物法（e-Gov法令検索）（3条、4条の条例による禁止と許可）
- 東京都都市整備局 屋外広告物（許可区域では原則として許可が要ること、点検報告書の様式の変更）
- 新宿区 屋外広告物（設置者・所有者・管理者などの点検と補修の責任）
- 建築基準法（e-Gov法令検索）（88条の工作物への準用）
- 建築基準法施行令（e-Gov法令検索）（138条の対象になる工作物）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（借家の章が効く範囲）
