定期借家の再契約で家賃を見直す段取り
定期借家は期間が終わると契約が終わり、同じ入居者に貸し続けるときは新しい契約（再契約）を結びます。再契約の家賃は、オーナーと入居者の合意で新しく決めます。期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、終了の通知を出しておく決まりです（借地借家法38条6項）。
再契約も38条の定期借家なので、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を渡して説明し、書面か電子の記録で契約します（38条1項〜4項）。管理会社は、終了の通知、再契約の条件の案内、事前の説明、契約書の順に進めます。
| 再契約の家賃 | 新しい契約なので、オーナーと入居者の合意で決める。前の家賃に縛られない |
|---|---|
| 終了の通知 | 期間1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに出す（38条6項） |
| 通知が遅れたら | 通知の日から6か月たつまで、終わりを入居者に主張できない。その間は前の家賃（国交省Q&A） |
| 事前の説明 | 再契約の前にも、更新がないことを書いた書面を渡して説明する。重要事項説明とは別の説明 |
| 管理会社の立場 | 再契約は更新とは別の行為。代理する範囲と条件をオーナーに書面で確かめる |
| 決め直すこと | 家賃と共益費、期間、改定の特約、敷金の扱い、保証人や保証会社 |
再契約の家賃が新しく決められる理由
定期借家は、更新のない契約です（38条1項）。期間が満了すれば契約は終わり、続けて住むには、オーナーと入居者が合意して改めて契約を結びます。国交省の定期建物賃貸借Q&Aも、双方が合意すれば再契約をして住み続けられると説明しています。
新しい契約の家賃は、借地借家法32条の増額の請求の手続きを通さずに、当事者の合意で決まります。入居者が新しい家賃に応じなければ再契約は成立せず、期間の満了で契約は終わります。期間中の家賃の決まりや特約は定期借家と普通借家で違う家賃の見直しに書いています。
満了日から逆算した段取り
期間2年の定期借家を例に、満了日から逆算した管理会社の手順です。
- 満了の14か月前に拾い出す契約の一覧から満了日を拾い、終了の通知の期間（満了の1年前から6か月前まで）を予定に入れます。
- 13か月前にオーナーの方針を聞く再契約をするか、するなら家賃などの条件をどうするかを、近所の募集などの資料を添えて聞きます。
- 12か月前から6か月前に終了の通知を出す期間の満了で契約が終わることを通知します。届いた日が分かる方法で出し、控えを残します。
- 同じころ再契約の案内を出す再契約をするなら、新しい家賃や期間などの条件を書いた案内を出します。終了の通知とは別の書面にすると、それぞれの趣旨がはっきりします。
- 6か月前から3か月前に返事を受ける入居者の返事と、条件についての質問を記録し、オーナーに伝えます。
- 2か月前から1か月前に事前の説明と契約更新がないことを書いた書面を渡して説明し、重要事項説明を経て、新しい契約書を交わします。
- 満了日に新しい契約を始める新しい家賃の開始日、敷金の扱い、保証の契約がそろっているかを確かめます。
終了の通知が遅れたとき
期間が1年以上の定期借家で、満了の1年前から6か月前までに通知をしなかったときは、オーナーは期間の満了による終わりを入居者に主張できません（38条6項）。通知期間を過ぎてから通知した場合は、通知の日から6か月を過ぎれば主張できます（同項ただし書）。
国交省のQ&Aは、通知が遅れた場合、入居者は通知の日から6か月の間、前と同じ家賃を払うことになると説明しています。新しい家賃で再契約を始められる日も、その分だけ後ろにずれます。期間が1年未満の契約なら、終了の通知は要りません。
事前の説明と重要事項説明
定期借家を結ぶときは、オーナーが前もって、更新がなく期間の満了で終わることを書いた書面を入居者に渡して説明します（38条3項）。説明がなければ、更新がないという定めは無効です（38条5項）。再契約も新しい定期借家なので、同じ手順を踏みます。
国交省のQ&Aによると、この説明は貸主であるオーナーがするもので、仲介する業者はオーナーの代理人として説明できます。宅地建物取引業者が行う重要事項説明とは説明する主体が違い、重要事項説明をしただけでは、この説明をしたことにはなりません。
管理会社が宅地建物取引業者として再契約の媒介や代理をするなら、新しい貸借の契約なので、重要事項説明も要ります（宅地建物取引業法35条）。説明の書面は、入居者の承諾を得れば電子で渡せます（38条4項）。
再契約で決め直すこと
| 項目 | 確かめること |
|---|---|
| 家賃と共益費 | 新しい額と、いつから適用するか |
| 期間 | 始まりと終わりの日。次の終了の通知の期間も控えておく |
| 家賃の改定の特約 | 期間中の家賃を改定しない、算定式で改定するなどの特約があれば、32条は適用されない（38条9項） |
| 敷金 | 前の契約の敷金を新しい契約の敷金に充てるか、いったん精算するか |
| 保証 | 個人の連帯保証人と新しく保証契約を結ぶなら、極度額を書面で決める（民法465条の2）。保証会社の契約も新しい契約に合わせる |
| 原状回復 | 前の契約の分を精算するか、新しい契約の終わりにまとめて精算するか |
個人の保証人の極度額の決まりは連帯保証人と家賃保証会社に書いています。
管理会社が代理する範囲
国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書は、賃貸借契約の更新を管理会社がオーナーを代理する業務に挙げています（14条4号）。定期借家の再契約は更新ではなく新しい契約なので、再契約の条件の案内や契約の手続きを代理するなら、委託契約か委任状でその範囲をはっきりさせます。オーナーの名前で書面を出すときの書き方はオーナーの名前でお知らせを出すときの決まりに書いています。
入居者が「この契約は定期借家ではない」と主張するなど、今の契約の効力をめぐって争いになったら、管理会社はその件をオーナーと弁護士に渡します。事前の説明の書面と、説明した日の記録は、契約書と一緒に保管します。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（定期建物賃貸借の38条、家賃の増減の32条）
- 国土交通省 定期建物賃貸借Q&A（再契約、終了の通知が遅れたときの家賃、事前の説明と重要事項説明の違い）
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）（重要事項の説明の35条）
- 民法（e-Gov法令検索）（個人根保証の極度額の465条の2）
- 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（2021年4月23日公表）（管理会社が代理する業務の14条）
