大家の1年の段取り（更新・税・点検・保険）

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

大家の1年には、決まった時期に来る用事があります。東京23区なら、固定資産税・都市計画税は6月・9月・12月・2月の年4回に納め、確定申告は翌年2月16日から3月15日までです。事業的規模で貸していれば、個人事業税を8月と11月に納めます。

消防用設備の点検は、6か月ごとの機器点検と、自動火災報知設備などの1年ごとの総合点検があります。消防署への報告は、共同住宅や事務所だけのビルなら3年に1回です。更新や保険の満期は物件ごとに違うので、契約書と保険証券から拾って同じ予定表に入れます。

月ごとの予定（東京23区で個人が貸している場合）

納期限の日付は年度によって違います。正確な日は、届いた納税通知書で確かめます。23区以外の市町村は、納期をそれぞれの市町村が決めています。

固定資産税・都市計画税

東京都主税局によると、23区の固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日に登記簿などで所有者となっている人にかかります。納期は6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の4回で、第1期の月に届く納税通知書で納めます。2026年度分の納税通知書は6月1日に発送されています。

通知書が届いたら、前の年の額と並べて記録しておきます。税の負担の増減は、借地借家法32条が家賃の増減の理由に挙げる事情の1つです。見方は固定資産税が上がったときの家賃に書いています。

確定申告と青色申告

確定申告の期間は、原則としてその年の翌年2月16日から3月15日までです（国税庁 No.2020）。青色申告の55万円・65万円の控除は、この期限までに申告することが条件です。青色申告を始めるなら、始めたい年の3月15日までに承認申請書を出します。1月16日以後に新しく貸付けを始めたときは、始めた日から2か月以内です（No.2070）。

帳簿と決算の書類は原則7年、請求書や見積書などは5年保存します。経費の考え方は家賃収入の確定申告と経費の基本に書いています。

個人事業税（東京都の場合）

不動産の貸付けが一定の規模を超えると、個人事業税がかかります。東京都主税局が示す住宅の認定基準は、一戸建以外の住宅（アパートなど）で室数が10以上、一戸建の住宅で棟数が10以上です。住宅以外の独立した家屋は棟数5以上、独立家屋以外は室数10以上が参考として示されています。

納期は原則8月と11月の2回で、第1期は8月31日、第2期は11月30日です（休日ならその翌日）。年290万円の事業主控除があります。所得税の確定申告をしていれば、個人事業税の申告は別に要りません。確定申告書の事業税の欄に記入します。

消防用設備の点検と報告

共同住宅やビルの関係者（持ち主など）は、消防用設備を定期に点検し、結果を消防長または消防署長に報告しなければなりません（消防法17条の3の3）。点検の期間は消防庁の告示で決まっています。外観などを見る機器点検は、消火器や自動火災報知設備などで6か月ごとです。作動させて確かめる総合点検は、自動火災報知設備やスプリンクラー設備などで1年ごとです。

延べ面積が1,000㎡以上の建物などは、消防設備士か消防設備点検資格者に点検させる決まりがあります。共同住宅や事務所の建物では、1,000㎡以上で消防長などが指定したものが対象です（消防法施行令36条2項）。それ以外は、関係者が自ら点検できます。建物の規模や用途によっては、建築基準法12条の定期報告の対象にもなります。

更新と定期借家の通知

2年契約の普通借家なら、入居した月から2年ごとに更新が来ます。入居が多かった月には、更新も同じ月に集まります。部屋ごとの更新月を予定表に入れ、家賃を見直す部屋は、更新の3か月前にはお知らせを届けておくと、入居者が考える時間を取れます。法律で決まった期限はありません。

定期借家で期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了の通知を出します（借地借家法38条6項）。更新の手続きは更新料と更新の手続きに書いています。

保険、管理会社の報告、修繕

火災保険などの満期は、保険証券で確かめて予定表に入れます。満期の前に、保険金額や補償の範囲が今の建物に合っているかを見直します。

管理会社に管理を任せているなら、管理会社は契約の日から1年を超えない期間ごとに、管理業務報告書を渡して説明します（賃貸住宅管理業法20条、施行規則40条）。報告を受けたら、修繕の予定と費用の見込みも確かめます。修繕の時期の目安は大規模修繕と家賃に書いています。

予定表の作り方

1. 毎年同じ予定を入れる固定資産税の4回、確定申告、個人事業税の2回を、月ごとに入れます。
2. 物件ごとの予定を拾う契約書から更新月と定期借家の満了日、保険証券から満期、点検業者の記録から点検の月を拾います。
3. 前倒しの印を付ける更新の3か月前、定期借家の満了の1年前、保険の満期の1か月前に、準備を始める印を付けます。
4. 終わったら記録する納めた額、点検の結果、更新で決めた家賃を、その月の欄に書き残します。

出典

1. 東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）（23区の納期、賦課期日、納税通知書の発送）
2. 東京都主税局 個人事業税（納期、事業主控除、不動産貸付業の認定基準、申告の要否）
3. 国税庁 No.2020 確定申告（申告の期間）
4. 国税庁 No.2070 青色申告制度（承認申請の期限、帳簿の保存期間）
5. 消防法（e-Gov法令検索）（消防用設備の点検と報告の17条の3の3）
6. 消防法施行規則（e-Gov法令検索）（点検と報告の期間の31条の6）
7. 消防法施行令（e-Gov法令検索）（消防設備士などに点検させる建物の36条、用途の区分の別表第一）
8. 消防庁告示第9号（平成16年）（機器点検と総合点検の期間）
9. 建築基準法（e-Gov法令検索）（定期報告の12条）
10. 借地借家法（e-Gov法令検索）（家賃の増減の32条、定期建物賃貸借の終了の通知の38条6項）
11. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則（e-Gov法令検索）（管理業務報告書の40条）