古い建物の建て替えと入居者の立ち退き
古い建物を建て替えるために普通借家の入居者に出てもらうには、期間の満了に合わせて更新を断る通知をするか、解約を申し入れます。どちらにも借地借家法28条の正当事由が要ります。建て替えたいという大家の事情は28条が見る事情の1つで、それだけで正当事由が認められるとは限りません。
入居者が合意して出ていく場合は、合意した日に契約を終えられます。建て替えを考え始めたら、空いた部屋を普通借家で新しく貸すのを止め、定期借家などで期間を限って貸すと、終わりの時期をそろえやすくなります。
| 終わらせ方 | 期間満了の1年前から6か月前に更新しない通知（26条）か、解約の申入れ（申入れから6か月で終了、27条）。どちらも正当事由が要ります（28条）。 |
|---|---|
| 正当事由 | 双方が建物を使う必要、これまでの経過、建物の利用状況と現況、立退料などの申出を見て判断されます。 |
| 合意で出てもらう | 入居者が合意すれば、合意した日に契約を終えられます。明渡しの日と条件を合意書に書きます。 |
| 空いた部屋 | 普通借家で新しく貸すと、その部屋も同じ手続きが要ります。定期借家なら期間の満了で終わります。 |
| 話し合いを頼む相手 | 弁護士。業者が報酬を受けて立ち退きの交渉をしたことを弁護士法72条違反とした最高裁判所の決定があります。 |
契約の終わらせ方と期間
部屋ごとに、契約の種類と今の状態で、終わらせ方と必要な期間が違います。
| 契約の状態 | 終わらせ方 | 期間と条件 |
|---|---|---|
| 期間の定めのある普通借家 | 期間の満了で更新しないと通知する | 満了の1年前から6か月前までに通知。正当事由が要ります（26条1項・28条）。 |
| 通知がなく更新された普通借家 | 解約を申し入れる | 法定更新の後は期間の定めのない契約です（26条1項ただし書）。申入れから6か月で終わり、正当事由が要ります（27条・28条）。 |
| 期間の定めのない普通借家 | 解約を申し入れる | 申入れから6か月で終わります。正当事由が要ります（27条・28条）。 |
| 定期借家 | 期間の満了で終わる | 期間1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了を通知します（38条6項）。 |
| どの契約でも | 合意で終える | 入居者が合意すれば、合意した日に終わります。 |
通知や申入れをしても、期間が来たあと入居者が使い続け、大家が遅れずに異議を述べないと、更新されたものとみなされます（26条2項）。事務所や店舗のテナントとの契約でも、これらの決まりは同じです。
正当事由で見られる事情
28条は、正当事由の判断で見る事情を挙げています。貸主と借主（転借人を含む）が建物を使う必要、賃貸借のこれまでの経過、建物の利用状況と建物の現況です。明渡しと引き換えに貸主が財産上の給付（立退料など）を申し出たことも見られます。
建物が古い、建て替えたいという事情は、建物の現況や貸主の必要として見られます。入居者の住み続ける必要と比べて判断され、最終的には裁判所が個別に決めます。立退料の額は、条文にも決まった目安はありません。建て替えの計画が具体的か（設計や資金の見込みがあるか）も示せるよう、資料をそろえておきます。28条の考え方は更新を断る・立ち退きを求めるときの正当事由に書いています。
建て替えの段取り
- 建物の状態を調べる劣化の調査、耐震診断、修繕した場合の見積りを取ります。建て替えが要る理由を、数字と資料で示せるようにします。
- 計画を固める建て替えの時期、新しい建物の計画、資金の見込みを決めます。計画がはっきりしないまま入居者に出てほしいと伝えると、説明ができません。
- 契約を一覧にする部屋ごとに、普通借家か定期借家か、期間の満了日、法定更新で期間の定めがなくなっていないか、家賃、入居者の家族構成や事業の状況を並べます。
- 新しい募集を止める空いた部屋を普通借家で貸さないようにします。貸すなら、建て替えの予定に合わせた期間の定期借家にします。
- 入居者に計画を説明する通知や申入れの期限より前に、建て替えの理由、時期、引っ越しの時期の見込みを書面で伝えます。
- 部屋ごとに話し合う引っ越し先の事情、引っ越しの時期、立退料の有無と額を話し合います。
- 合意書を交わす明渡しの日、立退料の額と支払いの時期、敷金の返し方、原状回復の扱い、残った荷物の扱いを書きます。
- まとまらないとき弁護士に相談します。訴訟では、裁判所が正当事由の有無と立退料の要否を判断します。
耐震診断の受け方と助成は旧耐震の建物の賃貸と耐震診断に書いています。
空いた部屋を期間を限って貸す
定期借家（38条）は、期間の満了で終わる賃貸借です。書面の契約と、契約書とは別の書面での事前の説明が要ります。最高裁判所 平成24年9月13日判決は、この説明の書面が契約書と別でなければならないとしました。期間を建て替えの予定に合わせれば、正当事由の手続きなしに終えられます。
39条は、法令や契約によって、一定の期間の後に建物を取り壊すことが明らかな場合に、取り壊す時に賃貸借が終わると定められるとしています。取り壊す理由を書いた書面が要ります。大家が自分で建て替えを決めているだけで39条に当たるかは、条文からははっきりしないので、使う前に弁護士に確かめます。
募集を止めて空室のまま待つと、その間の家賃が入りません。たとえば月6万円の部屋が18か月空けば108万円です。定期借家で貸すか空けておくかは、この額と、建て替えの時期が動くおそれとを比べて決めます。
立ち退きの話し合いを頼む相手
最高裁判所 平成22年7月20日決定の事件では、弁護士でない者がビルの所有者から依頼を受け、賃借人と交渉して契約を合意で解除させ、部屋を明け渡させました。決定は、この行為に弁護士法72条違反の罪が成立するとしました。立ち退きは、合意が成立するかをめぐって法的な紛争が生じることがほぼ避けられない案件だとしています。
入居者との立ち退きの話し合いを人に任せるなら、弁護士に頼みます。家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
建て替えまでの間の貸主の義務
入居者が残っている間は、普通の賃貸借と同じく、貸主には使うために必要な修繕をする義務があります（民法606条）。建て替えの予定があっても、雨漏りや設備の故障は直します。直さずにいると、使えない部分の割合に応じて家賃が減る決まり（民法611条）も効きます。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条〜28条、38条、39条）
- 最高裁判所 平成24年9月13日 第一小法廷判決（平成22(受)1209）（裁判所）（定期借家の説明の書面は契約書と別個独立であること）
- 最高裁判所 平成22年7月20日 第一小法廷決定（平成21(あ)1946）（裁判所）（立ち退きの交渉を請け負った行為と弁護士法72条）
- 弁護士法（e-Gov法令検索）（72条）
- 民法（e-Gov法令検索）（606条の修繕の義務、611条の一部が使えないときの減額）
