旧耐震の建物の賃貸と耐震診断
国土交通省は、昭和56年（1981年）以前の旧耐震基準で建てられた建物には耐震性が不十分なものが多いとして、まず耐震診断を受けるよう呼びかけています。今の耐震の決まりに合っていない建物の所有者は、耐震改修促進法により、耐震診断を行い、必要に応じて耐震改修をするよう努めなければなりません（16条1項）。
貸している建物が耐震診断を受けていれば、仲介する宅建業者が入居者にする重要事項説明に、その内容が入ります。東京都では、区市町村が診断や改修の費用の一部を助成している場合があり、東京都耐震ポータルサイトの一覧で探せます。
| 旧耐震の目安 | 宅建業法の施行規則は、1981年6月1日より前に新築の工事を始めた建物を、耐震診断の説明の対象にしています。 |
|---|---|
| 所有者の努め | 今の耐震の決まりに合わない建物の所有者は、耐震診断と、必要なら耐震改修に努めます（耐震改修促進法16条）。 |
| 義務の建物 | 不特定多数が使う大きな建物や、自治体の計画に載った道路の沿道の建物などは、耐震診断と結果の報告が義務です。 |
| 助成 | 区市町村が診断・改修などの費用の一部を助成している場合があります。対象は区市町村ごとに違います。 |
| 入居者への説明 | 耐震診断を受けていれば、仲介のときの重要事項説明でその内容を説明します。 |
| 立ち退きとの関係 | 28条は正当事由の判断で建物の現況を見ます。耐震性の不足は、その事情として考慮されえます。 |
旧耐震かどうかの確かめ方
宅建業法の施行規則は、重要事項説明で耐震診断の内容を説明する対象から、1981年6月1日以降に新築の工事に着手した建物を外しています。境目は、工事を始めた日です。
登記簿の新築の日付は、建物ができあがった時期です。1981年6月1日より後に完成した建物でも、工事を始めたのがそれより前なら、旧耐震の基準で建てられたことがありえます。建築確認の書類（確認済証など）の日付も合わせて見ます。
耐震改修促進法で決まっていること
| 建物 | 所有者がすること |
|---|---|
| 今の耐震の決まりに合っていない建物（既存耐震不適格建築物） | 耐震診断を行い、必要に応じて耐震改修をするよう努めます（16条1項）。所管行政庁は指導や助言ができます（16条2項）。 |
| 事務所など多数の者が使う、政令で定める規模以上の建物（特定既存耐震不適格建築物） | 耐震診断を行い、必要なら耐震改修をするよう努めます（14条）。 |
| 都道府県や市町村の計画に載った道路に接する建物などで、地震で倒れると通行を妨げるもの（要安全確認計画記載建築物） | 耐震診断を行い、期限までに結果を所管行政庁に報告しなければなりません（7条）。 |
| 不特定多数の人が使う大きな建物（要緊急安全確認大規模建築物） | 国土交通省の説明では、耐震診断と結果の報告が義務です。 |
政令の規模に満たないアパートや事務所ビルで、今の耐震の決まりに合っていないものは、表の1行目の努力義務に当たります。自分の建物が義務の対象かどうかは、建物のある区市町村の建築の窓口で確かめます。
国土交通省は、個別の建物の耐震診断や耐震改修を自ら行っていないとし、「国土交通省の依頼」などと名乗るリフォームの勧誘に注意するよう呼びかけています。
東京都と区市町村の助成
東京都耐震ポータルサイトには、令和8年度の区市町村の助成制度の一覧があります。サイトは、各区市町村が耐震診断や耐震改修などの費用の一部を助成する制度を設けている場合があると説明しています。
- 木造、マンションなどの区分ごとに、診断、補強設計、改修、建替え、除却の助成があるかを示しています
- 旧耐震基準と、新耐震基準（2000年5月まで）の建物を分けて示しています
- 緊急輸送道路の沿道の建物の助成は、別の表にまとまっています
- 島しょ部は助成制度がないとしています
貸している建物が助成の対象になるか、賃貸住宅や事務所ビルを含むかは、一覧だけでは分からない区市町村もあります。建物のある区市町村の要綱か窓口で確かめます。
入居者への重要事項説明
宅建業法の施行規則16条の4の3は、建物の貸借の重要事項説明で説明する事項に、耐震診断の内容を入れています。対象は、1981年6月1日より前に新築の工事を始めた建物です。指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体のいずれかが行う耐震診断を受けたものが当たります。
この説明は、仲介する宅建業者が入居者にするものです。条文が求めているのは、診断を受けていればその内容を説明することで、説明のために診断を受けることまでは求めていません。診断を受けたら、結果の書類を管理会社や仲介の会社に渡しておきます。区分マンションの1室を貸している場合は、建物として診断を受けたかを管理組合に確かめ、結果を管理会社や仲介の会社に伝えます。
耐震性と立ち退き・建て替え
借地借家法28条は、更新を断るときや解約を申し入れるときの正当事由の判断で、建物の現況を見るとしています。耐震性が足りないことは、この建物の現況として考慮されえます。
どれだけの重みを持つかは、診断の結果、改修でどこまで直せるか、その費用、入居者が住み続ける必要などと合わせて、最終的には裁判所が個別に決めます。耐震診断の結果を、建て替えや立ち退きの話の前に手元にそろえておきます。段取りは古い建物の建て替えと入居者の立ち退きに書いています。
地震で建物が壊れたときの責任
民法717条は、建物などの設置や保存に欠陥があって他人に損害が出たとき、まず占有者が賠償し、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が賠償すると定めています。貸している建物では、所有者である大家が責任を問われることがあります。
地震で壊れたときに欠陥があったといえるかは、地震の大きさや建物の状態などから個別に判断されます。診断を受けて結果を知り、改修や入居者への説明をどうしたかを記録に残しておきます。
耐震改修と家賃
耐震改修にかかった費用は、借地借家法32条が挙げる家賃を上げる理由（税などの負担、土地建物の価格や物価、近所の家賃）として、条文には書かれていません。改修のあとに家賃を見直すなら、近所の似た建物の家賃と比べて今の家賃が安いか、という形で事実を集めます。
出典
- 住宅・建築物の耐震化について（国土交通省）（旧耐震の建物への呼びかけ、診断が義務の建物、詐欺への注意）
- 建築物の耐震改修の促進に関する法律（e-Gov法令検索）（2条、7条、14条、16条）
- 耐震化助成制度（東京都耐震ポータルサイト）（令和8年度の区市町村の助成制度の一覧）
- 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）（16条の4の3第5号の耐震診断の説明）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（28条、32条）
- 民法（e-Gov法令検索）（717条の工作物の責任）
