共有名義の物件の家賃を見直すとき

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

共有している建物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決めます（民法252条1項）。人数の過半数ではありません。2023年4月1日施行の民法改正で、共有物の管理者を過半数で選べることや、短い期間の賃貸借を過半数で結べることが条文に書かれました。

ただ、借地借家法が効く普通借家を新しく結ぶには、原則として共有者全員の同意が要ると法務省は説明しています。今の入居者の家賃を変える場合も、誰が決め、誰の名前で伝えるかを先に共有者の間で決めて、書面に残します。

共有物について民法が決めていること

法務省は、2023年4月施行の改正のあとの決め方を、次のように整理しています。

持分は登記簿の権利部で確かめます。たとえば3人が3分の1ずつなら、2人が賛成すれば過半数です。2分の1ずつの2人なら、1人では過半数に届かず、2人の合意が要ります。

新しく部屋を貸すとき

252条4項は、共有者が過半数の決定で設定できる賃借権などの期間の上限を定めています。建物は3年、土地は5年（木を植えたり切ったりするためなら10年）です。

法務省の説明資料は、借地借家法が効く賃借権は、決めた期間内に終わることが確保されないため、その設定には基本的に共有者全員の同意が要り、なければ無効としています。例外として、一時使用の賃貸借と、期間3年以内の定期借家は、持分の過半数で決められます。その場合は、更新がないことなど、期間内に終わることを契約ではっきりさせる工夫が要るとしています。

同じ資料は、過半数の決定で第三者に貸したあとで、過半数で解約を決めても、解除などの要件を満たさない限り賃借権は続くとしています。

今の入居者の家賃を変えるとき

今の入居者の家賃を変える合意や、増額の請求が、252条の「管理に関する事項」に当たるかを直接書いた条文はありません。あとで共有者の間でもめないよう、次の順で進めます。

1. 持分を確かめる登記簿で、共有者と持分を確かめます。相続のあと登記をしていない場合は、相続人と法定相続分を戸籍で確かめます。
2. 見直しの案を共有者に示す近所の家賃や税の推移などの資料と、新しい家賃の案、いつからかを全員に示します。
3. 決めたことを書面に残す賛成した共有者と持分、決めた家賃と開始月を書き、賛成した人が署名します。反対した人がいれば、その旨も残します。
4. 誰の名前で伝えるかを決める契約書の貸主の欄と同じ名前で出すのが入居者には分かりやすいです。管理者を選んでいれば、管理者の名前で出し、選んだことが分かる書面を手元に置きます。
5. 入居者と合意書を交わす応じてもらえたら、新しい家賃と開始月を合意書に書きます。貸主の欄は契約書と合わせます。

共有者の一部だけの名前で増額の請求を出せるかや、賛成しない共有者がいる場合の扱いは、条文からは決まりません。共有者の間で意見が割れているときは、請求を出す前に弁護士に確かめます。

増額の請求のしかたは賃料増額請求の仕組みに書いています。

連絡がつかない共有者がいるとき

252条2項は、裁判所の決定を得て、残りの共有者の持分の過半数で管理に関する事項を決められる場合を定めています。ほかの共有者が誰か分からないか所在が分からないときと、相当の期間を決めて賛否を聞いたのに答えないときです。申し立てるのは、残りの共有者です。

共有物の管理者を選ぶ

252条1項は、共有物の管理者の選任と解任も、持分の過半数で決めるとしています。252条の2は、管理者は管理に関する行為ができ、共有者が決めたことに従って職務をするとしています。形や効用を大きく変える変更には、全員の同意が要ります。

法務省の説明資料は、管理者が第三者に貸すなどして使い方を決める例を挙げています。家賃の受け取りや入居者との連絡を誰がするかで迷っているなら、共有者の1人を管理者に選んでおく方法があります。

相続で共有になったとき

相続人が複数いると、相続財産は相続人の共有に属します（898条1項）。共有の決まりを使うときは、法定相続分（遺言で相続分の指定があれば指定相続分）を持分とします（898条2項）。

法務省の説明資料の例では、A、B、Cの3人が3分の1ずつ相続した土地の管理に関する事項は、AとBの同意で決められます。遺産分割までの家賃の扱いと相続登記の期限は入居者のいる物件を買ったとき・相続したときの賃貸借に書いています。

費用と家賃の分け方

各共有者は、持分に応じて管理の費用を払い、共有物の負担を負います（253条1項）。1年以内に払わない共有者がいれば、ほかの共有者は相当の償金を払ってその持分を取得できます（同条2項）。

家賃をどの口座で受け取り、修繕費や税を差し引いてどう分けるかは、共有者の間で決めて書面にしておきます。

よくある質問

共有者の1人が部屋に住んでいるときは

共有物を使う共有者は、別の合意がない限り、ほかの共有者に、自分の持分を超えて使った分の対価を払う義務を負います（249条2項）。家賃の見直しと合わせて、この扱いも共有者の間で決めておきます。

共有者の過半数で、今の入居者との契約を解約できますか

普通借家なら、共有者の側の決め方とは別に、借地借家法の正当事由と期間の決まりが効きます。過半数で決めただけでは契約は終わりません。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（249条、251条、252条1項〜5項、252条の2、253条、898条）
2. 令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント（法務省民事局）（変更・管理・保存の整理、短期の賃借権等と借地借家法の扱い、管理者、遺産共有の持分）
3. 借地借家法（e-Gov法令検索）（25条・40条の一時使用、38条の定期借家）