部屋で人が亡くなったときの告知と家賃
国交省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を出しました。老衰や病気による自然死と、日常生活の中の不慮の事故による死は、賃貸でも売買でも原則として告げなくてよいとしています。それ以外の死と、長く気づかれずに特殊清掃などが行われた死は告げる対象です。賃貸では、発生または発覚から概ね3年がたてば、原則として告げなくてよいとしています。
このガイドラインは、告げる範囲を示したもので、家賃については何も書いていません。部屋で人が亡くなったことを理由に家賃を下げなければならないと定めた法律の条文も、民法と借地借家法には見当たりません。
| 対象 | 住まいとして使う建物の取引。事務所などは対象外 |
|---|---|
| 原則告げなくてよい | 老衰や病気の自然死、階段からの転落・入浴中の溺死・食事中の誤嚥などの不慮の事故 |
| 告げる | 上の2つ以外の死と、自然死などでも特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合 |
| 賃貸の期間 | 発生（特殊清掃などは発覚）から概ね3年たてば原則告げなくてよい。事件性や社会への影響が特に高い場合と、借主から問われた場合を除く |
| 告げる中身 | 時期、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃などをしたこと。氏名や発見の様子は告げない |
| 家賃 | ガイドラインに家賃の定めはない。募集の家賃は大家が決める |
ガイドラインは誰のためのものか
このガイドラインは、宅地建物取引業者（不動産会社）が、売買や賃貸の仲介などで買主・借主に告げるべき範囲の判断の基準を示したものです。宅建業法47条1号は、取引の相手の判断に重要な影響を及ぼす事実を、故意に告げないことを禁じています。ガイドラインどおりにしなかったことだけで直ちに違反になるわけではなく、トラブルになったときに行政の監督で参考にされる、と位置づけています。
民事上の責任は、取引ごとの契約の内容などで個別に判断されるとしています。ガイドラインは、売主・貸主は把握している事実を相手に告げる必要があると書いています。告げる義務の有無は、過去の裁判例で信義則（取引の誠実さの原則）にもとづいて判断されてきたと説明しています。ガイドラインは不動産会社向けですが、貸主が告げる義務を問われうる点は、大家が自分で貸す場合も同じです。
告げるかどうかの区分
| 場所と事案 | 賃貸での扱い |
|---|---|
| 部屋での自然死、日常生活の中の不慮の事故による死 | 原則として告げなくてよい |
| 部屋での上記の死で、長く気づかれず特殊清掃や大規模なリフォームが行われた | 告げる。発覚から概ね3年たてば原則告げなくてよい |
| 部屋での上記以外の死（自死や他殺など） | 告げる。発生から概ね3年たてば原則告げなくてよい |
| 借主が日常使う共用部分（玄関、エレベーター、廊下、階段など）とベランダ | 部屋と同じ扱い |
| 隣の部屋や、借主が日常使わない共用部分 | 原則として告げなくてよい |
概ね3年たった場合や、隣の部屋の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案は、この限りではないとしています。経過した期間や死因にかかわらず、借主から事案の有無を問われたときは、調べて分かったことを告げる必要があるとしています。
ガイドラインは、搬送先の病院で亡くなった場合や、転落による死亡の落ちた場所の扱いなどは、裁判例などの積み重ねがないとして対象にしていません。
告げるときの中身
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃などをした場合は発覚の時期）、場所、死因、特殊清掃などをしたことを伝えます。死因は、自然死、他殺、自死、事故死などの別を指し、不明ならその旨を伝えます。
亡くなった人や遺族の名誉と生活の平穏に配慮して、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の様子、発見の状況などは告げる必要がないとしています。後日のトラブルを防ぐため、書面で伝えることが望ましいとしています。
大家が記録して不動産会社に伝えること
仲介する不動産会社は、売主・貸主に告知書などへの記載を求めることで、調べる義務を果たしたものとされます。ガイドラインは、貸主が事案を故意に告げなかった場合などに民事上の責任を問われる可能性があることを、不動産会社があらかじめ貸主に伝えることが望ましいとしています。
- 分かったことを記録する発生か発覚の日、部屋の中のどこか、警察や医師から聞いた範囲の死因、特殊清掃や大規模なリフォームをしたかどうかを書き残します。
- 3年の起算日を控える概ね3年の目安は、発生の日か、特殊清掃などをした場合は発覚の日から数えます。
- 管理会社と仲介の会社に書面で伝える告知書などに書き、どの範囲を借主に告げるかを確かめます。
- 問われたときの答え方を決めておく借主から問われたら、期間にかかわらず分かっていることを伝える前提で、管理会社と答える範囲をそろえます。
入居者が亡くなったあとの契約と残された家財
入居者が亡くなっても、賃貸借は終わりません。借りる権利と家賃を払う義務は相続人に引き継がれます（民法896条）。契約の解約や部屋の片付けは、相続人と話して進めます。解約の予告の期間は入居者からの解約と予告の期間に書いています。
相続人が分からないと、契約を終えることも、残された家財を片付けることも進みません。大家が相続人の承諾なしに家財を処分すると、相続人から責任を問われるおそれがあります。
国交省と法務省は2021年6月、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。単身の60歳以上の人が入居するときに、入居者が受任者を決めておき、亡くなったあとに契約を解除する代理権と、家財を廃棄したり指定先に送ったりする事務を任せておく形です。受任者は、入居者が亡くなってから一定の期間がたち、契約が終わったあとに、残すと決めた物以外を廃棄します。高齢の入居者との契約は高齢の入居者に値上げを伝えるときにも書いています。
家賃の決め方
空いた部屋の募集の家賃は、告知が要る期間も含めて、大家が近所の募集や問い合わせの数を見て決めます。
家賃を下げて早く埋めるか、据え置いて待つかは、空く期間の家賃と下げた分の差額で比べられます。比べ方は家賃を下げて空室を埋めるか、据え置いて待つかに書いています。
出典
- 国土交通省 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（令和3年10月）（対象、告げなくてよい場合、概ね3年、告げる中身、対象外の事案、告知書への記載）
- 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）（重要な事実を故意に告げない行為の禁止の47条1号）
- 民法（e-Gov法令検索）（相続の896条）
- 国土交通省 残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）の策定について（2021年6月7日、法務省と同時発表）（60歳以上の単身の入居者、受任者に任せる事務と廃棄の条件）
