入居者からの解約と予告の期間

オーナー業の基本掲載 2026年11月10日

入居者が契約の途中で解約するときの予告の期間は、契約書の定めで決まります。国交省の賃貸住宅標準契約書は「少なくとも30日前」の申入れとし、30日分の家賃を払えばすぐにでも解約できる形にしています。

契約書に期間の途中で解約できる定めがなければ、期間の定めのある契約は、入居者からは途中で解約できないのが民法の形です。期間の定めのない契約なら、申入れから3か月で終わります（民法617条）。

契約書の解約の条項で決まること

民法は、期間を決めた賃貸借でも、期間の途中で解約する権利を契約で残しておけるとしています（民法618条）。住まいの契約書に入っている「借主は○日前に申し入れて解約できる」という条項が、この定めです。

国交省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）の11条は、次の2つを定めています。

• 入居者は、少なくとも30日前に申し入れれば解約できる
• 30日に満たない予告でも、申入れの日から30日分の家賃（解約後の分は家賃に相当する額）を払えば、30日がたつまでの間いつでも解約できる

標準契約書の解説は、30日にした理由を、日割りの計算で1か月を30日としていることに合わせたためと説明しています。解説の例では、9月30日に出るなら8月31日までに申し入れます。9月10日に申し入れて9月30日に出るなら、10月9日までの30日分の家賃が要ります。

契約書が「1か月前」「2か月前」と書いていれば、その期間です。予告の期間を何日にするかを決めた法律の条文はありません。

途中解約の定めがない契約と、期間の定めのない契約

期間を2年などと決めた契約で、途中で解約する権利を残す定めがなければ、入居者は期間の途中で一方的に解約できません。大家と入居者が合意すれば、いつでも契約を終えられます。

解約の権利を残す定めはあるのに、予告の期間を書いていない契約は、民法617条が準用されて、申入れの日から3か月で終わります（民法618条）。

期間の定めのない賃貸借は、いつでも解約を申し入れられます。建物の賃貸借は申入れの日から3か月で終わります（民法617条1項2号）。次の2つの契約も期間の定めのない契約として扱います。

• 期間を1年未満と決めた建物の賃貸借（借地借家法29条1項）
• 更新の手続きをせずに法定更新になった契約。前の契約と同じ条件で更新したものとみなされ、期間だけが定めのないものとして扱われます（借地借家法26条1項）

法定更新では期間のほかの条件は前の契約のままなので、契約書の「30日前に申し入れて解約できる」という条項も続いていると読めます。更新の手続きは更新料と更新の手続きに書いています。

定期借家の途中解約

定期借家（更新のない賃貸借）でも、住まいで床面積が200㎡未満なら、入居者は次の事情があるとき解約を申し入れられます（借地借家法38条7項）。

• 転勤、療養、親族の介護、その他のやむを得ない事情で、その部屋を生活の本拠として使うのが難しくなったとき

この場合、契約は申入れの日から1か月で終わります。この決まりより入居者に不利な特約は無効です（38条8項）。この条件に当たらない途中解約は、契約書に解約の条項があるかどうかで決まります。定期借家の仕組みは定期借家と普通借家で違う家賃の見直しに書いています。

予告の期間を長くする特約と違約金

予告の期間を長めにしたり、短い期間で出ると違約金を払う定めを置いたりする契約もあります。入居者が個人で、事業のためでなく住まいとして借りているなら、消費者契約法が効きます。

消費者契約法9条1項1号は、解約に伴う違約金などの定めのうち、同じ種類の契約で事業者に生じる平均的な損害の額を超える部分を無効としています。違約金の定めが有効かどうか、どこまで有効かは、契約の中身や事情から、最終的には裁判所が決めます。

事務所や店舗のテナントは事業者なので、消費者契約法は効きません。テナントの途中解約はテナントの中途解約と違約金に書いています。

解約の申入れを受けてからの段取り

1. 申入れの日を記録する意思表示は相手に届いた時に効力が生じます（民法97条）。書面やメールで受け取り、届いた日を残します。契約書が書面での申入れを求めていれば、その形で出してもらいます。
2. 契約が終わる日と最後の家賃を確かめる予告の期間から契約が終わる日を出し、日割りの家賃や、30日分の家賃を払う形かどうかを入居者と確かめます。
3. 退去の立会いの日を決める部屋の傷や汚れを入居者と一緒に見ます。入居時の写真や記録があれば持っていきます。
4. 鍵を受け取る契約のときに渡した本数と照らします。鍵の交換は入居者が替わるときの鍵の交換と費用に書いています。
5. 敷金を精算する部屋の明渡しを受けたら、未払いの家賃などを差し引いた残りを返します（民法622条の2）。
6. 次の募集の準備をする予告の期間の間に、募集の家賃と条件を決めておくと、空く期間を短くできます。

敷金と原状回復の分け方は敷金と原状回復の決まりに書いています。

大家の側から解約するとき

大家から解約を申し入れたときは、申入れの日から6か月で契約が終わります（借地借家法27条）。そのうえ、建物を使う必要などの事情から見て正当の事由が認められなければ、解約の申入れはできません（28条）。

この決まりより入居者に不利な特約は無効です（30条）。契約書に「貸主は1か月前に申し入れて解約できる」と書いてあっても、そのとおりには使えません。正当の事由の考え方は更新を断る・立ち退きを求めるときの正当事由に書いています。

よくある質問

入居者が亡くなったときは、契約はどうなりますか

入居者が亡くなっても賃貸借は終わらず、借りる権利と家賃を払う義務は相続人に引き継がれます（民法896条）。解約の申入れは相続人からしてもらいます。詳しくは部屋で人が亡くなったときの告知と家賃に書いています。

予告の期間が足りないのに、退去日を早めてほしいと言われました

大家が受け入れれば、合意でその日に契約を終えられます。次の入居者が決まっているかなどを見て決めます。合意した日と家賃の精算の仕方は、書面に残しておきます。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（意思表示の到達の97条、期間の定めのない賃貸借の解約の617条、解約権の留保の618条、敷金の622条の2、相続の896条）
2. 借地借家法（e-Gov法令検索）（法定更新の26条、大家からの解約の27条、正当事由の28条、1年未満の期間の29条、強行規定の30条、定期借家の38条7項・8項）
3. 消費者契約法（e-Gov法令検索）（違約金の定めの一部を無効とする9条1項1号）
4. 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版・連帯保証人型）（借主からの解約の11条と、その解説の30日の理由と例）