家賃を下げて空室を埋めるか、据え置いて待つか

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

空いた部屋の家賃を下げるか、据え置いて待つかは、空室が何か月続くかの見込みと、決まったあと何年住んでもらうかで損得が変わります。同じ期間に入る家賃の合計を、2つの場合で並べて比べます。

下げた家賃は、その部屋の次の更新や、同じ建物のほかの部屋の見直しにも響きます。どちらを選ぶかは大家が決めることで、ここでは比べ方を書きます。

比べ方

決まるまでの空室の間は、家賃が入りません。決まったあとは、毎月の家賃が入ります。見る期間を決めて、その間に入る家賃の合計を出します。

1. 見る期間を決める1年と、契約の期間に1回の更新を足した4年など、2つ以上の期間で見ます。
2. 空室の月数を見込む据え置いた場合と下げた場合に、決まるまで何か月かかりそうかを見込みます。
3. 合計を出す家賃×（期間の月数−空室の月数）を、それぞれの場合で計算します。
4. 見込みを変えて試す空室の月数を1〜2か月ずらして、結果がどう変わるかを見ます。

固定資産税やローンの返済、建物の管理の費用は、空室でも入居中でもかかるので、比べるときは入る家賃の差だけを見ます。募集の広告料など、決まるまでの期間で変わる費用があれば、それぞれの場合に足します。

計算の例

家賃8万円で募集している部屋を、7万5,000円に下げるかどうかの例です。数字はどれも架空です。

この例では、1年で見ると、下げた場合の合計が3つの中で最も多くなります。4年で見ると、据え置いて2か月で決まる場合の方が多くなります。据え置いて4か月かかる場合と、下げて1か月で決まる場合は、4年でほぼ同じです。

月5,000円の差は、住む月数が47か月なら23万5,000円です。下げることで空室が何か月短くなるかと、決まったあと何年住んでもらえるかの見込みで、どちらが多いかは入れ替わります。自分の部屋の数字で、同じ表を作って比べます。

住んでもらう年数も見込みです。途中で退去されると、次の募集でまた同じ比べ方をします。退去で増える費用の並べ方は、値上げで退去されたときの損得の記事と同じです。

空室の月数を見込むときの材料

計算の結果は、空室の月数の見込みで大きく変わります。見込みを立てるときは、次のような事実を集めます。

• 前に同じ部屋を募集したとき、決まるまでにかかった月数
• 近所の似た部屋の募集が出てから消えるまでの期間（募集を続けて見て書き留める）
• 今の募集への問い合わせと内見の数（管理会社に聞く）
• 募集の時期。転勤や入学の多い時期かどうか

どれも見込みの材料で、決まる月数を約束するものではありません。見込みに幅があるときは、短い場合と長い場合の両方で表を作ります。

下げた家賃は次の見直しの出発点

新しく契約した家賃は、その入居者との間で合意した家賃です。次の更新で元の額に戻すには、入居者の合意を得るか、借地借家法32条の事情が要ります。32条の事情は、税などの負担の増減、土地や建物の価格や経済事情の変動、近所の似た建物の家賃との比較です。

最高裁判所 平成20年2月29日判決は、32条の請求の判断は、当事者が現実に合意した直近の家賃を基に、その時からの経済事情の変動などを考えるとしています。下げて契約した家賃は、次に見直すときの出発点です。続いている契約の家賃の考え方は継続賃料と新規賃料の違いにあります。

同じ建物のほかの入居者から見た募集の家賃

32条は、入居者からの減額の請求も認めています。同じ建物で募集の家賃を下げると、今の入居者が近所の似た建物の家賃と比べて減額を求めるときの材料になりえます。

月の家賃を保ったまま、礼金をなくす、フリーレントを付けるなどの条件で調整する方法もあります。募集の家賃の決め方と、今の入居者への影響は空いた部屋の募集家賃の決め方にまとめています。

部屋ごとに家賃が違うことになる

下げた家賃で決まると、同じ建物で、入居の時期によって部屋ごとに家賃が違う状態が生まれます。法律は、同じ建物の部屋の家賃をそろえることを求めていません。

ほかの入居者から家賃の違いを聞かれても、ほかの部屋の家賃を部屋番号が分かる形で見せることはしません。部屋ごとに家賃が違うときの考え方は同じ建物で部屋ごとに家賃が違うときにあります。

下げる以外の動かし方

どれも、同じ期間に入る家賃の合計で比べられます。礼金やフリーレントは、契約の期間で割って月あたりの額に直します。空室が続くときに見直すことの全体は空室が続くときに見直すことにあります。

よくある質問

管理会社から家賃を下げるよう勧められた

根拠として、近所の募集の家賃、問い合わせや内見の数、似た部屋が決まるまでにかかった期間などを聞きます。その数字を上の表に入れて比べ、どうするかを大家が決めます。

礼金なしと値下げはどう比べるか

どちらも、同じ期間に入居者が払う総額と、大家に入る額で比べます。比べ方は礼金・敷金・更新料の条件の見直しにあります。

出典

1. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の増減の請求。大家からも入居者からも求められること）
2. 最高裁判所 平成20年2月29日 第二小法廷判決（平成18(受)192）（裁判所）（直近に合意した家賃を基に判断すること）