ビルのテナントの賃料改定の段取り
事務所や店舗のテナントの賃料改定も、管理会社やPM会社が進めるときの順番は住まいと同じです。契約書の改定条項を読み、近所の募集などの資料をそろえ、オーナーの承諾を得て、オーナーの名前でテナントに申し入れます。テナントが応じず争いになったら、オーナーと弁護士に渡します。
ただ、賃貸住宅管理業法と国交省の標準管理受託契約書は、人が住む賃貸住宅の管理を対象にしたものです。事務所や店舗の管理には当てはまりません。代理の範囲は、オーナーとのPM契約や管理委託契約で決めます。弁護士法72条の線は、住まいでも事業用でも同じです。
| 効く法律 | 借地借家法32条は事業用にも効く。賃貸住宅管理業法と消費者契約法（テナントが事業者のとき）は効かない |
|---|---|
| 最初に読むもの | 賃料改定の条項、増額しない特約、自動改定の特約、定期借家か、共益費の改定の決め方 |
| 代理の範囲 | PM契約や管理委託契約で決める。足りなければ委任状を受ける |
| 申し入れの名義 | 貸主のオーナーと、代理人の管理会社の名前を両方書く（民法99条・100条） |
| 合意したら | 改定後の賃料と共益費、消費税の扱い、適用の始まりの日を書面にする |
| 争いになったら | 管理会社は手を止め、オーナーと弁護士に渡す（弁護士法72条） |
住まいと決まりが違うところ
| 決まり | 住まい | 事務所・店舗 |
|---|---|---|
| 借地借家法32条（家賃の増減の請求） | 効く | 効く（一時使用の賃貸借を除く） |
| 賃貸住宅管理業法 | 200戸以上の管理会社は登録、報告などの義務 | 対象外（法律の対象は人が住む賃貸住宅） |
| 標準管理受託契約書 | 国交省の雛形がある | 対象外。PM契約の書き方による |
| 消費者契約法 | 入居者が個人なら効く | テナントが会社や事業者なら効かない |
| 弁護士法72条 | 争いになった件を、報酬を得て代理することはできない | 住まいと同じ |
借地借家法は、一時使用のための賃貸借には効きません（40条）。期間の短い催事の場所などは一時使用の賃貸借と借地借家法40条に書いています。
契約書で先に読むところ
- 賃料改定の条項：「協議のうえ改定する」だけか、時期や方法が書いてあるか
- 増額しない特約：一定期間は増額しないと決めていれば、その間は32条でも増額を請求できない
- 自動改定の特約：指数や率で改定する式が書いてあるか
- 定期借家かどうか：定期借家で改定の特約があれば、32条は適用されない（38条9項）
- 共益費：賃料と別に改定できるか、内訳を示す決まりがあるか
- 保証金：賃料の何か月分と決めているか、改定に合わせて追加で預かる決まりがあるか
増額しない特約と自動改定の特約の扱いは増額しない特約と自動で上がる特約に書いています。
改定の段取り
- 代理の範囲を確かめるPM契約や管理委託契約に、賃料改定の申し入れと協議が業務として入っているかを読みます。なければ、オーナーから委任状を受けます。
- 資料をそろえる近所の似たビルの募集の坪単価（共益費込みか別かをそろえる）、空室の状況、固定資産税の推移、前回の改定の経緯を集めます。
- オーナーに案と資料を出す改定の額と時期の案はオーナーが決めます。承諾は書面かメールで受けます。
- 申し入れるオーナーの名前と代理人の名前で、改定の理由と額、適用の始まりの日を書いた書面を出します。届いた日を記録します。
- 協議するテナントの質問に資料で答え、テナントの返事をオーナーに伝えます。条件を変えるときは、その都度オーナーの承諾を取ります。
- 合意を書面にする改定後の賃料と共益費、消費税の扱い、適用の始まりの日を覚書などに書き、双方が記名押印します。
- 記録を残す改定の日、前後の賃料、根拠の資料、承諾の記録を台帳に残します。
坪単価の比べ方は賃料の坪単価の見方に、更新の時期に合わせた改定はテナントの契約更新に合わせた賃料の改定に書いています。
申し入れの名義と代理
PM契約や管理委託契約は、オーナーが事務を任せる委任・準委任の契約です（民法643条・656条）。管理会社がオーナーの代理人として申し入れるなら、オーナーのためにすることを示して出します（民法99条）。示さずに出すと、管理会社が自分のためにしたものとみなされます。テナントが代理だと知っていたか、知ることができたときは別です（100条）。
借地借家法32条の増額の請求は、テナントに届いた時から効きます（民法97条）。将来に向かってだけ効くので、届いた日を残しておくことが、いつからの賃料を求めるかの起点です。書き方の例はオーナーの名前でお知らせを出すときの決まりに書いています。
争いになったら止まる
弁護士法72条は、弁護士でない者が報酬を得る目的で、法律事件について代理や和解などの法律事務を扱うことを業とするのを禁じています。違反には2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金があります（77条）。管理会社やPM会社は管理の報酬を受けて業務をしているので、テナントが改定に応じず争いになった件で、オーナーに代わって条件をまとめることはできません。
テナントが反対に減額を求めてきたとき、テナントに弁護士がついたとき、調停の申立てがあったときなどは、争いになったものとして扱い、オーナーと弁護士に渡します。住まいの場合の手順は入居者が値上げに応じないとき管理会社が止まる所に書いており、事業用でも同じ順で進めます。家賃の増減の訴えを起こす前には、まず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。
消費税と書面の書き方
改定の書面では、賃料と共益費の額が税別か税込かを書き分けます。消費税の扱いは家賃と消費税・インボイスに書いています。
家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（家賃の増減の32条、定期建物賃貸借の38条、一時使用の40条）
- 民法（e-Gov法令検索）（意思表示が効く時期の97条、代理の99条・100条、委任・準委任の643条・656条）
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）（対象が賃貸住宅であることを定めた2条）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（消費者の定義の2条）
- 弁護士法（e-Gov法令検索）（非弁護士の法律事務の禁止の72条、罰則の77条）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（調停を先に申し立てる24条の2）
