家賃の督促で管理会社ができること

管理会社の方へ掲載 2026年11月10日

国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書では、管理会社はオーナーを代理して、家賃などの徴収と未収金の督促をします（14条1号・2号）。この2つは、更新や原状回復の協議と違い、そのつどオーナーと協議して承諾を得る業務には入っていません。

同じ契約書のコメントは、入居者が管理会社の適法な請求に応じず紛争となる場合は、弁護士法72条の非弁行為に当たるので、管理会社はその業務を実施できなくなるとしています。督促は、滞納に争いがない間の業務です。どこからが紛争かを決めた公式の基準は見当たらないので、迷う場面は弁護士に確かめます。

標準管理受託契約書の代理の範囲

標準管理受託契約書14条は、管理会社がオーナーを代理する業務を6つ挙げています。

コメントが「紛争になればできなくなる」としているのは、1号、2号、4号から6号です。3号の通知の受領は入っていません。滞納で争いになったあとも、入居者からの連絡を受け取ってオーナーに伝えることは続けられます。

14条には、契約の解除や明渡しの請求は入っていません。標準の形で委託を受けている管理会社にとって、これらはもともと代理の範囲の外です。

争いになる前の督促

入居者が滞納を認めていて、払う意思もある間は、督促は14条2号の業務の中です。手順の例を挙げます。

1. 入金を確かめる支払日の翌営業日などに、部屋ごとの入金を確かめます。
2. 支払いを案内する電話や書面で、未払いの月と額、振込先を伝え、いつ払えるかを聞いて記録します。
3. 保証人・保証会社に知らせる連帯保証人や家賃保証会社には、それぞれの契約で決めた方法と期限で知らせます。
4. オーナーに報告する滞納の部屋、額、経過を報告します。管理業法20条の定期報告にも、委託を受けた徴収と督促の実施状況として入れます。
5. 書面で督促する払われないときは、未払いの額と支払いの期限を書いた督促の書面を送ります。

督促の書面を誰の名前で出すかは、委託契約と社内の決まりで決めておきます。オーナーの名前でお知らせを出すときの決まりは管理会社がオーナーの名前でお知らせを出すときの決まりに書いています。

滞納があっても、管理会社やオーナーが鍵を替える、留守の部屋に入る、荷物を運び出すことはできません。最高裁判所 令和4年12月12日判決は、家賃保証会社の契約の条項について判断しています。その中で、法律の手続きによらずに明渡しを実現したのと同じ状態に入居者を置くことを、著しく不当だとしました。滞納から明渡しまでの手続きは家賃の滞納が起きたときの順番にあります。

争いになったと扱う場面

どこからが紛争かを決めた条文や公的な基準は見当たりません。社内の目安には、たとえば次の場面を入れておき、当たったら督促を止めてオーナーに渡します。

• 入居者が、滞納の額や払う義務そのものを争ってきたとき
• 設備の故障などを理由に、家賃を減らすべきだと言って払わないとき
• 入居者に弁護士などの代理人がついたとき
• 入居者が、払わないとはっきり言い、話し合いにも応じないとき
• 調停や訴えが起こされたとき

設備が使えないことを理由にした家賃の減額は、民法611条の問題で、どれだけ減るかはオーナーと入居者の間で決めることです。仕組みは設備が壊れて使えないときの家賃の減額にあります。

支払いの猶予や分割払いの取り決めは、条件を決めるのはオーナーです。入居者と争いがある中で、管理会社がオーナーに代わって条件をまとめると、弁護士法72条が挙げる和解に当たるおそれがあります。どこまでが督促の範囲かは、弁護士に確かめてください。

オーナーと弁護士に戻すこと

次のことは、オーナー本人が決めて進めるか、オーナーが頼む弁護士が扱います。簡易裁判所の手続きの一部は、認定司法書士にも頼めます。

引き継ぐときは、賃貸借契約書、入金の履歴、督促の記録（日時、方法、入居者の答え）、保証人や保証会社とのやりとり、送った書面の写しをそろえて渡します。値上げの場面で止まるときの手順は入居者が値上げに応じないとき管理会社が止まる所に書いています。

弁護士法72条が禁じていること

弁護士法72条は、弁護士や弁護士法人でない者が、報酬を得る目的で、訴訟事件その他一般の法律事件について、代理、和解などの法律事務を扱い、またはその周旋をすることを業とするのを禁じています。違反すると2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です（77条）。

管理会社は管理の報酬を受けて業務をしています。争いのない家賃を受け取り、払っていない人に払うよう求めることは、標準管理受託契約書が代理の業務に入れています。入居者が支払いを争い、法律の判断が要る状態になってからオーナーに代わって入居者とやりとりを続けると、72条に触れるおそれがあります。

委託契約で決めておくこと

• 督促の方法（電話、書面、訪問）と回数、督促の書面を誰の名前で出すか
• 滞納が何日続いたらオーナーに知らせるか
• 連帯保証人と家賃保証会社への連絡を、管理会社とオーナーのどちらがするか
• 争いになったと扱う場面と、止まったあとの窓口
• 督促が報酬に含まれるか、別の費用がかかるか

国交省の2026年3月の調査では、回答した管理会社の9割前後が、滞納の督促を管理の基本の業務に入れていました。業務の範囲と報酬の書き方は、契約の前の重要事項説明で説明する事項です（管理業法13条）。

出典

1. 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（2021年4月23日公表）（代理の14条と、紛争になったときのコメント）
2. 弁護士法（e-Gov法令検索）（非弁護士の法律事務の禁止の72条、罰則の77条）
3. 最高裁判所 令和4年12月12日判決（令和3年(受)第987号）（法律の手続きによらない明渡しと同じ状態に置くことの扱い）
4. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）（契約前の説明の13条、定期報告の20条）
5. 国土交通省 令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書（2026年3月）（督促を基本の業務に入れている管理会社の割合）
6. 民法（e-Gov法令検索）（一部が使えないときの家賃の611条）