入居者が値上げに応じないとき管理会社が止まる所
入居者が家賃の値上げに応じず争いになったら、管理会社はその件から手を引き、オーナーと弁護士に引き継ぎます。国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書のコメントは、入居者が管理会社の適法な請求に応じず紛争となる場合を挙げています。その場合は弁護士法72条の非弁行為に当たるので、管理会社はその業務を実施できなくなると説明しています。
どこからが争いかを決めた条文はありません。止まる場面を社内で前もって決め、委託を受けたときにオーナーとも共有しておきます。
| 止まる所 | 入居者が請求に応じず争いになったとき（標準管理受託契約書のコメント） |
|---|---|
| 根拠 | 弁護士でない者が報酬を得る目的で法律事件の代理や和解などを業として扱うことの禁止（弁護士法72条） |
| 罰則 | 2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（弁護士法77条） |
| 引き継ぐ先 | オーナー本人、またはオーナーが頼む弁護士 |
| 止まったあとも続けること | 入居者からの連絡の受取りと記録、オーナーへの報告 |
| 入居者の支払い | 話し合いがつくまで、入居者は自分が相当と思う額を払えばよい（借地借家法32条2項） |
標準管理受託契約書のコメントが示す線
標準管理受託契約書14条は、管理会社がオーナーを代理する業務を6つ挙げています。家賃などの徴収、未収金の督促、入居者からの通知の受領、更新、修繕の費用負担の協議、原状回復の協議です。
コメントが「争いになればできなくなる」としているのは、このうち徴収、督促、更新、修繕の費用負担の協議、原状回復の協議です。入居者からの通知の受領（3号）は挙がっていません。争いになったあとも、入居者からの連絡を受け取ってオーナーに伝えることは続けられます。
家賃の値上げを更新に合わせて求める場合、更新の協議で入居者が値上げに応じず争いになれば、管理会社はその協議を続けられません。
弁護士法72条が禁じていること
弁護士法72条は、弁護士や弁護士法人でない者が、報酬を得る目的で法律事務を扱うことを業とするのを禁じています。対象は訴訟事件その他一般の法律事件で、代理や和解などが例に挙がっています。違反すると、2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です（77条）。
管理会社は管理の報酬を受けて業務をしています。争いになった家賃の件で、オーナーに代わって入居者と条件をまとめようとすれば、この条文に触れるおそれがあります。オーナー本人が自分の件として入居者と話すことは、この条文の対象ではありません。
争いになる前に管理会社がすること
争いになる前は、14条の範囲で、オーナーの承諾を得た更新の協議を管理会社が代理して進められます。お知らせの中身と根拠にした資料を入居者に示し、質問があれば資料の中身を説明します。入居者が「考えたい」「家族と相談したい」と言った段階は、答えを待つ段階です。返事の期限と、返事を受ける窓口を伝えておきます。
この段階でも、オーナーの承諾の範囲を超えた額や時期を管理会社の判断で示すことはしません。条件を変えるなら、その都度オーナーの承諾を取ります。
争いになったと扱う場面
どこからが紛争かを決めた条文や公的な基準は見当たりません。社内の目安には、たとえば次のような場面を入れておきます。迷ったときは止まる側に倒し、オーナーを通じて弁護士に確かめます。
- 入居者が値上げをはっきり断り、話し合いにも応じないと言ったとき
- 入居者が、値上げの理由や額を争う書面を出してきたとき
- 入居者に弁護士などの代理人がついたとき
- 入居者が、逆に家賃を下げるよう求めてきたとき
- 調停や訴えが起こされたとき
家賃の増減の訴えを起こす前には、まず調停を申し立てる決まりです（民事調停法24条の2）。調停の流れは家賃の調停の流れと費用に書いています。
オーナーと弁護士に引き継ぐ手順
- その場で止める入居者には「この件は、オーナーから改めて連絡します」とだけ伝えます。見通しや条件の話はしません。
- オーナーにすぐ知らせる入居者が何と言ったか、いつ、どの方法でかを伝えます。
- 資料をまとめて渡す賃貸借契約書、更新と家賃の改定の履歴、お知らせの写しと届いた日の記録、やりとりの記録、根拠にした資料、家賃の入金の履歴をそろえます。
- オーナーの方針を聞くオーナー本人が話すか、弁護士に頼むか、調停を申し立てるかを、オーナーが決めます。
- 窓口を決めて記録する入居者から連絡が来たときに誰へ回すかを決め、受けた連絡は記録してオーナーに伝えます。
- 入金の記録を続ける入居者が振り込む家賃の入金を、委託契約にしたがって記録します。差額を求める連絡や督促は、オーナーと弁護士の判断を待ちます。
家賃増額ナビは、入居者との話し合いや、お知らせ・合意書の作成は引き受けていません。
言ってよいことと言わない方がよいこと
| 場面 | 言ってよいこと | 言わない方がよいこと |
|---|---|---|
| 争いになる前 | オーナーのお知らせの中身、根拠にした資料の中身、回答の期限、オーナーの承諾の範囲で決まっている条件 | オーナーの承諾のない額や時期、根拠のない「どこも上げている」などの言い方 |
| 争いになったあと | 「オーナーから連絡します」、お知らせが届いた日などの事実、連絡先 | 裁判や解除の見通し、管理会社の判断での譲歩の案、退去をほのめかすこと、32条の解釈で説得すること |
話し合いがつかない間、入居者は自分が相当と思う額（多くは今の家賃）を払えば足ります。増額を正当とする裁判が確定したら、不足分に年1割の利息を付けて払います（借地借家法32条2項）。この仕組みは賃料増額請求の仕組みに書いています。
委託を受けるときにオーナーと決めておくこと
- どんな場面で管理会社が止まるか
- 止まったとき、誰にどの順で知らせるか
- 引き継ぐ資料の中身と渡し方
- 弁護士に頼むときは、オーナーが自分で依頼すること
オーナーへの提案の段取りは更新業務の中で家賃を見直す段取りに書いています。
よくある質問
- 入居者が反対に減額を求めてきたときも止まりますか
- 減額の求めに応じるかはオーナーが決めることです。入居者が減額を求める書面を出してきた時点で争いと扱い、オーナーに渡しておくと線がはっきりします。減額の請求の仕組みは入居者から家賃を下げてほしいと言われたらに書いています。
出典
- 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（2021年4月23日公表）（代理の14条と、争いになったときのコメント）
- 弁護士法（e-Gov法令検索）（非弁護士の法律事務の禁止の72条、罰則の77条）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（家賃の増減と、争いの間の支払いの32条）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（調停を先に申し立てる24条の2）
