空室の募集家賃をオーナーに提案するとき

管理会社の方へ掲載 2026年11月10日

空いた部屋の募集家賃は、管理会社が近所の募集や成約の例をもとに案を出し、オーナーが決めます。部屋を貸す相手を探す媒介や代理は宅建業で、免許を受けた宅建業者がする業務です（宅建業法2条2号・3条）。提案はその業務の中で出す意見で、不動産鑑定士の鑑定評価とは別のものです。

提案書には、比べた部屋の一覧と出典、案の家賃で何か月空くと年の収入がどう変わるかの計算、見直す期日を入れます。管理会社が受け取る手数料や広告料があれば、それも書いておくと、オーナーは案の理由を確かめやすくなります。

募集の家賃の提案は誰の業務か

宅建業法は、建物の貸借の代理や媒介を業として行うことを宅建業としています（2条2号）。空いた部屋の入居者を探し、オーナーに代わって契約までつなぐのは、この業務です。管理会社が自社で募集をするなら、宅建業の免許が要ります。

国交省の賃貸住宅標準管理受託契約書は、入居者の募集を、管理業務の欄の「その他」に書き込む業務として挙げています。募集を管理の委託に含めるのか、別に媒介を受けるのかで、受け取る報酬の名目が変わるので、委託契約の業務の欄を確かめておきます。

国交省が2026年3月にまとめた管理業者への調査では、回答した会社の89.5%が入居者の募集を、77.7%が空室対策の提案を、基本の業務として行っていました。

提案のタイミング

1. 退去の連絡を受けたら解約の予告を受けた日に、退去の日、原状回復の工事の見込み、入居できる日を出します。
2. 近所の募集と成約を集める同じ駅・同じ築年の帯・近い広さの部屋を集め、1㎡あたりに直します。
3. 案を出す退去の日の前に、案の家賃と幅、条件、見直す期日を書いた提案書をオーナーに渡します。
4. オーナーが決めるオーナーが決めた家賃と条件を、日付を付けて記録します。
5. 募集を始める決めた条件で広告を出し、問い合わせと内見の数を記録します。
6. 期日に見直す決めた期日に反響の数を報告し、条件を変えるかをオーナーが決めます。

見直す期日をいつにするかに、決まった長さはありません。地域の決まるまでの期間や、引越しの多い時期かどうかを考えて、オーナーと最初に決めておきます。

提案書に入れる根拠

比べた部屋は、所在（町名まで）、駅からの分数、築年、広さ、階、間取り、家賃と共益費、1㎡あたりの家賃、見た日、出典の欄を作って並べます。自社の成約の例を使うときは、入居者が分からないよう部屋番号や名前を外します。

募集の家賃は貸す側の希望の額で、決まるときの家賃とは差が出ることがあります。両方を使うなら、どちらの数字かを欄で分けます。違いは募集の賃料と成約の賃料の違いにあります。

家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。

空室の損得を並べる

案を2〜3つ出すときは、家賃の差と空く月数の見込みを並べます。架空の例です。

1年目だけならBが多くなりますが、2年目からは月3,000円、年36,000円の差がAに付きます。空く月数は見込みなので、見込みの根拠（地域の問い合わせの数、前回の募集で決まるまでにかかった期間）を添えます。案を1つに絞って示すより、オーナーが何を重く見るかで選べる形にします。

礼金やフリーレントを含めた実質の月額の出し方は、大家向けの空いた部屋の募集家賃の決め方と同じです。

鑑定と誤解されない書き方

家賃の額を判定して示すのは鑑定評価で、報酬を得て業として行うには不動産鑑定業者の登録が要ります（不動産の鑑定評価に関する法律2条・33条）。募集の提案は、媒介や管理の業務の中で出す意見として書きます。

• 題は「募集家賃の提案」「近隣の募集事例」とし、「鑑定」「評価」「査定書」などの言葉を使わない
• 「適正賃料は○円」ではなく「近所の似た部屋の募集の中央値は1㎡あたり○円。○円での募集を提案します」と書く
• 末尾に、近所の例をもとにした管理会社の意見で、鑑定評価書ではないと書き添える

査定と鑑定の線引きは家賃の査定と鑑定の違いにあります。募集の提案は新しい契約の家賃の話で、入居中の部屋の家賃の改定の提案とは根拠の置き方が違います。改定の提案はオーナーに家賃の改定を提案するときの資料で扱っています。

手数料と広告料を書いておく

宅建業者が貸借の媒介や代理で受け取れる報酬の額は、国土交通大臣が定めて告示し、それを超えて受け取ってはいけません（宅建業法46条）。管理会社が募集で手数料や広告料を受け取るなら、誰から、いくら、どの名目で受け取るかを提案書に書いておきます。

家賃を下げる案を出すときは特に、決まるまでの期間を短くしたいという管理会社の都合と、オーナーの収入が分けて見えるようにしておくと、オーナーは案を比べやすくなります。

決まった家賃で広告を出すとき

宅建業法32条は、宅建業者が広告をするとき、家賃などの額について著しく事実に違う表示や、実際より著しく有利だと人を誤認させる表示を禁じています。オーナーが条件を変えたら、出している広告もその日のうちに直し、古い家賃が残らないようにします。

同じ建物で、募集の家賃が今の入居者の家賃より低くなると、入居者が減額を求める材料になることがあります。提案書には、同じ建物の他の部屋との差も書いておきます。考え方は同じ建物で部屋ごとに家賃が違うときにあります。

出典

1. 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）（宅建業の定義の2条、免許の3条、誇大広告の禁止の32条、報酬の46条）
2. 不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）（鑑定評価と不動産鑑定業の2条、登録の33条）
3. 国土交通省 賃貸住宅標準管理受託契約書（2021年4月23日公表）（管理業務の欄の入居者の募集）
4. 国土交通省 令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書（2026年3月）（入居者の募集と空室対策の提案の実施状況）