長く住んでいる入居者の家賃の見直し
何年も家賃を据え置いてきた部屋は、近所で今募集している似た部屋の家賃との差が開いていることがあります。長く住んでいる入居者にも、借地借家法32条（家賃の増減を求める権利を定めた条文）で値上げを求められる点は、ほかの入居者と変わりません。
32条の判断では、前回家賃を合意した時からの事情の変化を見ます。家賃が決まった経緯も事情の一つとして考えられるので、入居の時の家賃と、その後の更新の記録をそろえてから話します。
| 値上げできるか | 長く住んでいても、32条の事情で今の家賃が不相当になっていれば求められます。 |
|---|---|
| 比べる起点 | 前回、入居者と家賃を合意した日と額です。最高裁判所の判決も、直近に合意した家賃を基にするとしています。 |
| 経緯の扱い | 家賃が決まった経緯なども含めて総合的に判断されます。どう考慮されるかは事件ごとに裁判所が決めます。 |
| 近所との差 | 据え置いた年数が長いほど、近所の募集との差が開いていることがあります。1㎡あたりで比べます。 |
| 退去の損得 | 値上げで増える額と、空室の間の家賃や募集の費用を、同じ期間で並べて比べます。 |
据え置いた年数と近所の募集との差
新しく貸す部屋の家賃は、その時の募集の状況で決まります。続いている契約の家賃は、最後に合意した額のままです。据え置いた年数が長いほど、近所の募集の家賃と離れていることがあります。
差を見るときは、入居の時からの記録を年ごとに並べ、最後に今の近所の募集と比べます。
| 時点 | 家賃 | 見るもの |
|---|---|---|
| 入居した時（［年］年） | 月［額］円 | 最初の契約書 |
| 更新した時（［年］年、［年］年） | 月［額］円 | 更新契約書。家賃を変えたかどうか |
| 今（［年］年［月］月） | 月［額］円 | 今の契約と、1㎡あたりの額 |
| 近所の募集（［見た日］） | 1㎡あたり［額］円から［額］円 | 似た部屋の募集の一覧 |
募集の家賃は、新しく貸すときの家賃です。続いている契約の家賃とは考え方が違い、差がそのまま上げられる額になるわけではありません。違いは継続賃料と新規賃料の違いにまとめています。
32条の判断で見られること
32条には、住んでいる年数で扱いを変える定めはありません。理由として挙げているのは、税などの負担の増減、土地や建物の価格や経済事情の変動、近所の似た建物の家賃との比較です。
最高裁判所 平成20年2月29日判決は、自動で家賃が改定される特約のある契約で借主が減額を求めた事件です。当事者が現実に合意した直近の家賃を基にして、その時から請求の時までの経済事情の変動などを考えるべきだとしました。
最高裁判所 平成15年10月21日判決は、一括借上げ（サブリース）の事件です。請求の当否と相当な家賃は、当事者が家賃を決めるときに考えた事情その他の諸般の事情を総合して判断するとしました。考える事情の例として、家賃が決まるに至った経緯を挙げています。
長く住んでいることや、据え置いてきた経過がどう考慮されるかは、事件ごとに違い、最終的には裁判所が決めます。直近の合意がいつかも、契約書と更新契約書で確かめます。同じ額のまま更新を重ねた場合に、どの時点を直近の合意と見るかも、争いになれば裁判所が判断します。
長く住んでいる入居者に伝えるとき
- 記録をそろえる入居の時からの家賃、更新の記録、今の近所の募集、税の通知の推移を集めます。
- 差と理由を確かめる据え置いてきた年数だけでは32条の事情になりません。その間に税、価格や物価、近所の家賃がどう動いたかを数字で示せるかを見ます。
- 額と分け方を決める額を決めるのは大家です。合意できれば、何回かに分けて上げる形にもできます。
- 書面で伝える長く住んでくれたことへの礼を書くなら、値上げの理由とは段落を分けます。
- 話し合う資料を見せて質問に答え、その場で返事を求めません。
| やり方 | 入居者から見て | 大家が気を付けること |
|---|---|---|
| 一度に上げる | 上がる幅が大きく、すぐに負担が増える | 話し合いがまとまらなければ、調停などで決めることになる |
| 何回かに分けて上げる | 1回の幅が小さく、家計の準備ができる | 2回目以降の額と月も最初の合意書に書く。途中で事情が変わったときの扱いも決めておく |
何回かに分けて上げることで合意したら、それぞれの額と始まる月を合意書に書きます。長く住む中で出ていた修繕の申し出が残っていないかも、伝える前に確かめます。
長く住んでいる入居者は高齢のこともあります。その場合の伝え方は高齢の入居者に値上げを伝えるときにあります。
退去されたときの損得
値上げを求めると、入居者が退去を選ぶこともあります。値上げで増える額と、退去で減る額とかかる費用を、同じ期間で並べて比べます。
| 場合 | 2年間で見た額 |
|---|---|
| 月5,000円上げて住み続ける | 家賃が12万円増える |
| 家賃6万円の部屋が退去で3か月空く | 家賃18万円が入らない。原状回復のうち大家の負担分と、募集の費用もかかる |
| 次の入居者が決まる | 新しい家賃で貸せる。決まるまでの期間と額は見込み |
民法621条は、通常の使い方による損耗と経年変化を、入居者の原状回復の義務から外しています。長く住んだ部屋では、退去のあとの内装や設備の入れ替えを大家の負担として見込んでおきます。費用の並べ方は値上げで退去されたときの損得にあります。
家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
よくある質問
- 長く住んでいるのに値上げするのか、と言われた
- 長く住んでくれたことと、家賃の理由は分けて説明します。32条の事情に当たる事実を資料で示し、額や時期を変えるかどうかは大家が決めます。
- 建物を買った、または相続した時から、前の大家の家賃のまま据え置いている
- 入居者が住んでいる建物を買うと、貸主の立場は買主に移ります（民法605条の2、借地借家法31条）。相続でも、相続人が前の大家の権利と義務を引き継ぎます（民法896条）。前の大家の時に合意した家賃が直近の合意として残っていることがあるので、引き継いだ契約書と更新の記録で日付と額を確かめます。
- 入居の時から一度も更新契約書を交わしていない
- 期間の満了の1年前から6か月前までに更新しない旨などの通知がなければ、契約は前と同じ条件で更新されたとみなされます（26条1項）。その場合も、最初の契約書の家賃と日付が記録の出発点です。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条1項の更新、31条の建物の賃貸借の対抗力、32条の増減の請求）
- 民法（e-Gov法令検索）（605条の2の貸主の立場の移転、621条の原状回復の義務と通常の損耗・経年変化、896条の相続）
- 最高裁判所 平成20年2月29日 第二小法廷判決（平成18(受)192）（裁判所）（直近に合意した家賃を基に、その時からの経済事情の変動などを考えること）
- 最高裁判所 平成15年10月21日 第三小法廷判決（平成12(受)573）（裁判所）（請求の当否と相当な家賃は、家賃が決まった経緯を含む諸般の事情を総合して判断すること）
