礼金・敷金・更新料の条件の見直し
礼金、敷金、更新料、フリーレントは、家賃と合わせて入居者が払う額を決める条件です。見直すときは、月の家賃だけでなく、契約の期間に入居者が払う総額で比べます。
空いた部屋の募集の条件は、大家が決め直せます。今住んでいる入居者の契約の条件は、契約で決まっているので、変えるには入居者の合意が要ります。
| 敷金 | 家賃などの債務を担保するために預かるお金で、返す決まりがあります（民法622条の2）。 |
|---|---|
| 礼金 | 法律に定めはなく、契約で決まる返さないお金です。 |
| 今の数字 | 国土交通省の調査（令和6年度）で、礼金があった世帯は42.6%、敷金・保証金があった世帯は57.7%でした。 |
| 比べ方 | 家賃、礼金、更新料、フリーレントを、契約の期間に払う総額と月あたりの額に直して比べます。 |
| 今の入居者 | 敷金や更新料の条件を変えるには合意が要ります。更新契約書か合意書に書きます。 |
それぞれの条件の性格
| 条件 | 決まり | 返すかどうか |
|---|---|---|
| 敷金 | 名目を問わず、家賃などの債務を担保するために預かるお金（民法622条の2） | 契約が終わって部屋が返されたら、債務を差し引いて返す |
| 礼金 | 法律に定めはない。契約で決める | 返さない |
| 更新料 | 法律に定めはない。契約で決める | 返さない |
| フリーレント | 法律に定めはない。入居から何か月かの家賃をなしにする取り決め | お金の受け渡しはない |
敷金から差し引けるのは、家賃の未払いなど賃貸借から生じた入居者の債務です。民法621条は、通常の使い方による損耗と経年変化を、入居者の原状回復の義務から外しています。敷金の扱いは敷金と原状回復の決まりにあります。
国の調査で見る礼金と敷金
国土交通省の住宅市場動向調査（令和6年度）は、2023年4月から2024年3月に民間の賃貸住宅へ住み替えた三大都市圏の世帯に、入居の時のお金を聞いています。
| 地域 | 礼金 | 敷金・保証金 |
|---|---|---|
| 三大都市圏の全体 | 42.6% | 57.7% |
| 首都圏 | 49.0% | 67.3% |
| 中京圏 | 20.0% | 37.8% |
| 近畿圏 | 41.9% | 48.4% |
入居した世帯への聞き取りの結果で、募集中の部屋の条件を数えたものではありません。月数では、礼金があった世帯の65.0%が1か月ちょうど、敷金・保証金があった世帯の61.7%が1か月ちょうどで、どちらも最も多い答えでした。
この調査の更新手数料は、仲介の会社に払う事務の手数料で、大家に払う更新料は含みません。更新料の割合を知る資料には使えません。
地域全体の数字は、近所の募集の条件を見る前の目安です。自分の部屋の条件は、近所で募集中の似た部屋の礼金、敷金、フリーレントと並べて比べます。
入居者が払う総額で比べる
同じ家賃でも、礼金やフリーレントで入居者が払う総額は変わります。2年契約で、家賃8万円の部屋を例にします（どれも架空の数字）。
| 条件 | 2年間の合計 | 月あたり |
|---|---|---|
| 家賃8万円、礼金1か月 | 200万円 | 約8万3,300円 |
| 家賃8万3,000円、礼金なし | 199万2,000円 | 8万3,000円 |
| 家賃8万円、礼金なし、フリーレント1か月 | 184万円 | 約7万6,700円 |
月あたりの額は、2年間の合計を24か月で割った額です。敷金は返すお金なので、この総額には入れず、別に書きます。入居者が更新して住み続けるなら、更新料も同じように期間で割って足します。
フリーレントを付けると、月の家賃の額を変えずに、入居の時の負担を軽くできます。短い期間で解約されたときの扱いは、契約書に書いておきます。近所の募集と比べるときも、相手の部屋にフリーレントや礼金があるかを見て、月あたりの額に直します。空室が続くときの見直しは空室が続くときに見直すことにあります。
敷金を減らすときと、更新料を見直すとき
敷金は、家賃の未払いなど賃貸借から生じた債務を、契約が終わったときに差し引くための預かり金です（民法622条の2）。敷金を減らすと、差し引ける額も小さくなります。家賃保証会社を使うかどうかと合わせて決めます。
更新料をなくす、または下げるときは、更新までの期間に入居者が払う総額がどう変わるかを、家賃と合わせて計算します。2年契約で更新料が家賃1か月分なら、2年ごとの総額に家賃1か月分が加わり、月あたりにすると家賃の24分の1です。
募集の条件を決める順番
- 近所の募集を並べる似た部屋の家賃、共益費、礼金、敷金、フリーレントを表にします。
- 月あたりの額に直す契約の期間に払う総額を、月数で割ります。
- 条件の案を作る家賃を変える案、礼金を変える案、フリーレントを付ける案などを並べます。
- 総額で比べる自分の部屋の案と近所の募集を、月あたりの額で比べます。
- 決める条件を決めるのは大家です。管理会社に任せているなら、募集の条件として伝えます。
今の入居者の条件を変えるとき
空いた部屋の募集で礼金をなくしたり、フリーレントを付けたりしても、今住んでいる入居者の契約は変わりません。条件は契約ごとに決まっているからです。
借地借家法32条で増減を求められるのは「建物の借賃」で、敷金、礼金、更新料についての定めはありません。今の入居者の敷金を増やす、更新料を新しく決めるなど、家賃以外の条件を変えるには、入居者の合意が要ります。
- 契約書を確かめる敷金の額、更新料の有無と額、家賃が変わったときに敷金を足す取り決めがあるかを見ます。
- 変える条件を決める家賃と一緒に変えるなら、家賃とそれ以外の条件を分けて書きます。
- 書面で伝える今の条件、新しい条件、いつからを書き、理由を添えます。
- 合意を書面に残す更新に合わせるなら更新契約書に、途中なら合意書に書きます。
更新料の条項がどこまで有効かや、法定更新のときの扱いは更新料と更新の手続きにまとめています。
よくある質問
- 家賃を上げたので、敷金も同じ月数分に足してほしい
- 契約書に、家賃が変わったら敷金を足す取り決めがあれば、それに従います。取り決めがなければ、入居者の合意を得て決めます。
- 事務所・店舗の保証金も同じ考え方か
- 保証金も、債務の担保として預かるものなら敷金と同じ決まりです。償却や据え置きの取り決めは契約ごとに違うので、事務所・店舗の保証金と敷金、償却で確かめます。
出典
- 民法（e-Gov法令検索）（621条の原状回復の義務、622条の2の敷金）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の建物の借賃の増減の請求）
- 令和6年度 住宅市場動向調査報告書（国土交通省住宅局、2025年6月）（民間賃貸住宅の礼金と敷金・保証金の有無と月数、地域別の表、更新手数料の定義）
