テナントの賃料の滞納と保証金

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月10日

テナントが家賃を滞納したとき、大家は預かっている保証金・敷金を未払いの家賃に充てられます。テナントの側から、保証金から払ったことにしてほしいと求めることはできません（民法622条の2第2項）。充てると担保が減るので、充てた分を補ってもらう条項が契約にあるかを確かめます。

滞納が続くときは、期間を決めて支払いを催告し、その期間内に払われなければ契約を解除できます（民法541条）。店舗や事務所でも、鍵を替えたり物を運び出したりして追い出すことはできず、明渡しは判決などを得て裁判所の執行官が行います。

保証金を滞納の家賃に充てる

民法622条の2第2項は、借主が賃貸借から生じたお金の支払いをしないとき、貸主は敷金をその支払いに充てられるとしています。同じ項は、借主の側から、敷金をその支払いに充てるよう求めることはできないとしています。

ここでいう敷金は、名目を問わず、家賃などの支払いを担保するために預かるお金です（同条1項）。保証金という名前でも、担保の性格のものなら同じ扱いです。充てるのは大家の権利で、義務ではありません。契約の途中でも充てられますし、充てずに、契約が終わったときにまとめて精算することもできます。

充てたときは、どの月の家賃に、いくら充てたか、充てたあとの保証金の残高を書面でテナントに知らせます。建物を建てる資金として預かった建設協力金の性格の保証金は、敷金と扱いが違うことがあるので、充てる前に弁護士に確かめてください。保証金の種類の違いは事務所・店舗の保証金と敷金、償却にあります。

架空の例

月の家賃50万円の区画で、保証金を500万円預かっているとします。3か月分150万円の滞納に保証金を充てると、保証金の残高は350万円です。滞納の分はなくなりますが、退去のときに原状回復の費用などを差し引ける額も150万円減っています。

充てたあとの補充と、充てる時期

保証金を充てたあとに、テナントに補ってもらう決まりは民法にありません。補ってもらうには、契約に補充の条項を入れておきます。たとえば、保証金に不足が生じたときは、借主は貸主の請求によりすぐに補充する、と書く形です。

保証金は、契約が終わったときに次のものを差し引くための担保でもあります。滞納に充てるかどうか、いつ充てるかは、これらの見込みと合わせて考えます。

• 未払いの家賃と共益費、時間外空調などの実費
• 原状回復の費用（入居前の状態に戻す特約があれば、その工事の費用）
• 契約で決めた違約金や、遅れた支払いの損害金

遅れた支払いの損害金の率は、契約で決めておきます。消費者が払う遅延の損害金を年14.6%までとする消費者契約法9条1項2号は、テナントが事業者なら効きません。原状回復の範囲はオフィスのA工事・B工事・C工事と原状回復にあります。

契約の解除

家賃の不払いで契約を解除するには、相当の期間を決めて支払いを催告し、その期間内に払われないことが要ります。期間が過ぎたときの不払いが、契約と取引の社会通念に照らして軽微なら解除できません（民法541条）。

何か月分の滞納で解除できると決めた法律はありません。解除が認められるかは、滞納の期間と額、催告への対応、それまでの支払いの経緯などから、最終的には裁判所が決めます。保証金を充てて滞納がなくなった状態で、解除を主張できるかも、個別の事情によります。催告から明渡しまでの順番は家賃の滞納が起きたときの順番にあります。

店舗や事務所でも自力で追い出さない

建物の明渡しの強制執行は、執行官がテナントの占有を解いて、大家に占有を移す方法で行います（民事執行法168条1項）。判決などを得て、執行官に申し立てる手続きです。

最高裁判所 昭和40年12月7日判決は、法律の手続きによらない実力の行使は、原則として法が禁じているとしました。許されるのは、法律の手続きでは現状を守ることが不可能か著しく難しい、緊急やむを得ない特別の事情があるときに、必要な限度でだけです。

店舗や事務所でも、テナントの留守に鍵を替える、看板を外す、営業できないようにする、中の物を運び出すといったことはしません。正当な理由なく人の看守する建造物に入ると建造物侵入（刑法130条）、他人の物を壊すと器物損壊（刑法261条）に問われることがあります。契約書に、滞納したら大家が鍵を替えられると書いてあっても、この条項で裁判所の手続きを飛ばせるわけではありません。

連帯保証人と、事業用の保証の決まり

家賃の連帯保証は、これから生じる家賃などをまとめて保証する根保証です。保証人が個人なら、保証する上限の額（極度額）を決めないと効力がありません（民法465条の2）。

事業用の家賃のように、事業のために負担する債務の保証を個人に頼むときの決まりもあります。テナントは保証人に、自分の財産と収支の状況、ほかの借金の有無と額、ほかに出している担保などの情報を提供しなければなりません（民法465条の10第1項）。

テナントがこの情報を出さなかったり、事実と違う情報を出したりして、保証人が誤解して保証することがあります。その場合に、大家がそのことを知っていたか知りえたときは、保証人は保証契約を取り消せます（同条2項）。契約のときに、テナントが保証人に情報を提供したことを書面で確かめておきます。保証人と保証会社への連絡の仕方は連帯保証人と家賃保証会社にあります。

テナントが破産や民事再生などの手続きに入ったときは、家賃や保証金の扱いが手続きの決まりで変わります。手続きの通知が届いたら、弁護士に確かめてください。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（465条の2、465条の10、541条、622条の2の原文）
2. 民事執行法（e-Gov法令検索）（168条の明渡しの強制執行）
3. 刑法（e-Gov法令検索）（130条、261条）
4. 最高裁判所 昭和40年12月7日判決（裁判所）（私力の行使が許される範囲）