ペット可・楽器可など使い方の条件を変えて家賃を見直す

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

ペットの飼育や楽器の演奏を認めるなど、部屋の使い方の条件を変えるときは、空いた部屋と入居中の部屋で進め方が違います。空いた部屋なら募集の条件として新しい契約に書き、入居中の部屋なら入居者と合意して契約を変えます。家賃や敷金を合わせて変えるのも、合意で決めます。

区分マンションでは、管理規約や使用細則にペットや楽器の決まりがあることがあり、部屋を借りている入居者も規約に従う義務を負います（区分所有法46条2項）。条件を変える前に規約を確かめます。

今の契約書での扱い

国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、ペットや楽器を次のように扱っています。自分の契約書が標準契約書をもとにしていれば、同じ条項があるかを見ます。

住まいとして貸していた部屋を、契約の変更で事務所などにも使えるようにすると、変更したあとの貸付けは消費税の課税の対象に変わります（国税庁の説明）。防音の工事のように設備を足して家賃を上げる話は設備を足して家賃を上げるにあります。

空いた部屋で条件を変えるとき

1. 管理規約を確かめる区分マンションなら、管理規約と使用細則でペットや楽器が認められているかを見ます。
2. 近所の募集と比べるペット可や楽器可の似た部屋の家賃、敷金、礼金を並べます。
3. 条件を決める認める範囲、家賃、敷金、退去のときの取り決めを大家が決めます。
4. 募集に出す管理会社に任せているなら、募集の条件として伝えます。
5. 契約書に書く認める条件と、原状回復の取り決めを特約に書きます。

同じ建物のほかの入居者は、ペットを飼わない、大きな音を出さない条件の建物として住んでいます。条件を変える部屋があることと、共用部分での決まりを、ほかの入居者にも書面で知らせます。

入居中の部屋で条件を変えるとき

入居者から「ペットを飼いたい」と申し出があったときや、大家から条件を広げるときは、契約の中身を変えることになるので、入居者の合意が要ります。認める条件、家賃や敷金を変えるか、原状回復の取り決めを合意書に書き、2通作って1通ずつ持ちます。

借地借家法32条が挙げる事情は、税などの負担の増減、土地や建物の価格や経済事情の変動、近所の似た建物の家賃との比較です。使い方の条件を広げたことは、この中に入っていません。条件を広げるのに合わせて家賃を上げるなら、入居者と合意して決めます。合意書の書き方は合意したあとに交わす書面にあります。

原状回復と敷金

民法621条は、通常の使い方による損耗と経年変化を、入居者の原状回復の義務から外しています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、飼育しているペットによる柱やクロスのキズ・臭いを、入居者の負担となる例に挙げています。ペットの飼育が禁じられている物件で飼っていれば、用法違反に当たるとも書いています。

ガイドラインは、例外としての特約の例として「クロス張替費用（居室内でのペット飼育を認めるため）」を挙げています。特約は、民法90条や消費者契約法8条から10条に反しない内容で合意することが前提です。通常の損耗まで入居者に負わせる特約の条件は敷金と原状回復の決まりにあります。

敷金は、家賃などの債務を担保するために預かるお金で、契約が終わって部屋が返されたら、債務を差し引いて返します（民法622条の2）。ペットや楽器を認めるのに合わせて敷金を積み増すなら、額を合意書に書きます。

ガイドラインは、入居の時と退去の時に、貸主と借主が立ち会って部屋の傷みを確かめることを勧め、確認のリストの例を載せています。写真を撮って添えると、退去のときに、どのキズが入居中にできたものかを確かめやすくなります。

区分マンションの管理規約

区分所有法は、建物や敷地の管理や使用についての事項を規約で定められるとしています（30条1項）。部屋を借りている入居者は、建物などの使用方法について、区分所有者が規約や集会の決議に基づいて負う義務と同じ義務を負います（46条2項）。

規約や使用細則でペットの飼育が禁じられていれば、大家が賃貸借の契約で認めても、入居者は規約に従わなければなりません。楽器の演奏の時間帯が決められていることもあります。規約と使用細則の写しは、管理組合か管理会社で確かめ、入居者にも渡します。

家賃と費用の比べ方

条件を広げて家賃を上げるなら、上げた額×住んでもらう月数と、退去のあとの手入れで大家が負担する費用の見込みを並べます。例えば月3,000円上げて4年住んでもらえば、14万4,000円です（架空の例）。

条件を変えずに家賃を下げる場合との比べ方は家賃を下げて空室を埋めるか、据え置いて待つかにあります。どの条件にするかは大家が決めます。

よくある質問

楽器可にしたいが、音がどこまで伝わるか分からない

演奏してよい時間帯や楽器の種類を絞って認める方法があります。防音の工事をするなら設備の話なので、費用と家賃の差を設備を足して家賃を上げるの計算で比べます。

入居者が、認めていないペットを飼っていた

契約書と管理規約で決まりを確かめ、書面で事情を聞きます。認めるなら合意書を交わし、認めないなら、その後の対応を弁護士に確かめます。

出典

1. 賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版・連帯保証人型（国土交通省）（3条の使用目的と解説、8条3項・4項、別表第1・別表第2の動物の飼育と大音量の演奏）
2. 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）（飼育ペットによるキズ・臭いの扱い、例外としての特約の例、特約の前提、入退去時の確認のリスト）
3. 民法（e-Gov法令検索）（621条の原状回復の義務、622条の2の敷金）
4. 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）（30条1項の規約事項、46条2項の占有者の義務）
5. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の増減の請求の事情）
6. No.6226 住宅の貸付け（国税庁）（契約の変更で住宅以外の用途にしたときの課税）