設備を足して家賃を上げる

値上げの前に調べること掲載 2026年11月10日

設備を足して家賃を上げるときは、工事の費用を、上がる家賃から月々の費用を引いた額で割り、何か月で回収できるかを出します。空いた部屋を新しく貸す家賃は大家が決められますが、入居中の部屋では、設備を足したあとの家賃を入居者と話して決めます。

足した設備は貸すものの一部になり、壊れたときに直す義務は大家が負います（民法606条）。上がる家賃だけでなく、直す費用と手間も回収の計算に入れておきます。

家賃を上げても決まる設備の調査

賃貸住宅の業界紙の全国賃貸住宅新聞は、毎年「入居者に人気の設備ランキング」を載せています。2026年10月21日の記事で公開されている上位は、次のとおりです。調査の方法と4位より下の全体は有料の記事にあるため、ここでは公開部分で確かめられた順位だけを載せました。

同じ調査の「この設備がなければ入居が決まらない」設備では、エアコンが単身者向け、家族向けともに1位でした。エアコンがない部屋に付けるのは、家賃を上げるためというより、募集の土台をそろえる工事と考えられます。

全国の調査は、自分の建物の近所で同じ結果になるとは限りません。近所の募集を見て、その設備が付いている部屋と付いていない部屋の家賃を1㎡あたりで比べると、地域での差が分かります。比べ方は近所の家賃相場の調べ方にあります。

費用を何か月で回収できるかの計算

回収にかかる月数は、初めの工事の費用を、上がる家賃の合計から月々の費用を引いた額で割って出します。インターネットのように月々の料金がかかる設備は、引き算を忘れると回収が早く見えます。下の表の数字はすべて架空です。

この例では、防犯カメラは家賃の上乗せだけでは回収に20年以上かかります。空室が埋まりやすくなる、入居が長く続くといった効き方は表に出ないので、費用の回収とは別に考えます。

入居中の部屋は、入居者が新しい家賃に合意するか、入れ替わるまで家賃が上がらないことがあります。8部屋のうち上がるのが空室の2部屋だけなら、上がる家賃の合計は4分の1です。部屋ごとに、いつから上がる見込みかを入れて計算し直します。

回収の月数は、設備を使える年数と比べます。メーカーの保証の期間や交換の目安と、故障したときの修理の費用も、分かる範囲で書き出しておきます。

空室と入居中の部屋で違うところ

空いた部屋を新しく貸すときの家賃は、新しい契約の条件として大家が決められます。契約の内容は当事者が自由に決めるのが原則です（民法521条2項）。設備を付けてから募集すれば、その設備のある部屋として家賃を出せます。

入居中の部屋では、話が2つあります。1つは工事です。民法606条2項で入居者が拒めないのは、建物を保つのに必要な工事です。新しい設備を足す工事は、入居者の了解を得て日取りを決めます。

もう1つは家賃です。設備を足したことは、借地借家法32条が挙げる家賃の増減の3つの事情として、条文に書かれていません。設備を足すときに、家賃に含めるのか、インターネットの利用料のように別の料金にするのかを入居者と話します。決めたことは覚書などの書面に残します（合意したあとに交わす書面）。

足した設備は大家が直す

民法606条1項は、大家が、貸したものの使用と収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。入居者のせいで壊れたときは除きます。貸す部屋の設備として付けたエアコンや宅配ボックスは、壊れたときに大家が直すのが原則です。

契約書の設備の欄に、何が付いているかを書いておくと、直す範囲がはっきりします。前の入居者が置いていったエアコンなど、扱いがあいまいな設備は、契約のときに扱いを決めておきます。修繕の分け方と小修繕の特約は修繕の義務と費用の分け方にまとめました。

防犯カメラの画像の扱い

個人情報保護委員会のQ&A（1－13）は、防犯カメラで特定の個人が分かる画像を撮ると、個人情報を扱うことになるとしています。設置の状況から防犯のためと明らかなら、利用目的を知らせたり公表したりしなくてよいと考えられています。

そのうえで、撮られていることを本人が分かりにくいときは、分かるようにする措置が要ります。例として挙げられているのは、入口やカメラの場所に防犯カメラが作動中であることを掲示することです。カメラだと見て分かる場合でも、掲示しておくことが望ましいとされています。

録画を入居者どうしのもめごとで見せる、渡すといった使い方は、個人情報の第三者への提供の決まり（個人情報保護法27条）に関わります。警察から法令に基づいて求められた場合など、本人の同意がなくても渡せる例外もあります。

事務所・店舗の場合

事務所や店舗では、内装や設備をテナントが自分の費用で工事する取り決めもあります。誰の費用で付けるか、誰が直すか、退去のときに残すか外すかを、契約書で分けておきます。工事の区分はオフィスのA工事・B工事・C工事と原状回復にあります。

出典

1. 入居者に人気の設備ランキング2026 家賃アップ設備編（全国賃貸住宅新聞）（家賃を上げても決まる設備の上位、2026年10月21日）
2. 入居者に人気の設備ランキング2026 必須設備編（全国賃貸住宅新聞）（なければ決まらない設備の1位）
3. 民法（e-Gov法令検索）（521条2項の契約の内容の自由、606条の修繕の義務）
4. 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条の家賃の増減の3つの事情）
5. 従来型防犯カメラの設置についてのQ&A 1－13（個人情報保護委員会）（カメラ画像が個人情報に当たる場合と、掲示などの措置）
6. 個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）（27条の第三者への提供の制限と例外）