テナントの転貸・名義の変更・業種の変更と大家の承諾

ビル・店舗の家賃掲載 2026年11月12日

テナントが区画を別の会社に又貸しする（転貸）ときと、借りる権利そのものを別の会社に移す（賃借権の譲渡）ときは、大家の承諾が要ります（民法612条1項）。承諾なしに第三者に使わせたときは、大家は契約を解除できると定めています（同条2項）。

承諾するかどうかと、どんな条件を付けるかは、大家とテナントの話し合いで決まります。賃料の見直しを承諾の条件の1つにすることもできますが、テナントが受けなければ、転貸や譲渡は進まず、今の契約がそのまま続きます。承諾料の額について、公的な調査の数字は見つかりませんでした。

承諾が要る場面と要らない場面

経営者が替わることを承諾の対象にする条項（「支配株主が変わるときは貸主の承諾を得る」など）が、事業用の契約に入っていることがあります。条項があるか、その効き方はどうかを、契約書で先に確かめます。

承諾なしに使わせていたとき

612条2項は、承諾なしに第三者に使わせたときは、大家は契約を解除できると定めています。最高裁判所 昭和44年2月18日判決（第三小法廷、昭和41(オ)429）は、この例外を示しました。承諾のない譲渡や転貸でも、大家に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば、譲り受けた人や転借人は大家に対抗できるとしています。その事情は、譲り受けた人や転借人の側が主張し、証明します。

この判決は土地の賃貸借の事件です。建物の区画で、どんな事情なら背信行為に当たらないかは、事件ごとに裁判所が決めます。無断の転貸に気づいたら、まず誰がいつから使っているかを記録し、解除を考えるなら弁護士に確かめます。

借地借家法には、借地について、地主が承諾しないときに裁判所が承諾に代わる許可を出す仕組みがあります（19条）。建物の賃貸借には、この仕組みは置かれていません。

転貸を承諾したあとの関係

転貸を承諾すると、大家とテナントの契約の下に、テナントと転借人の契約が加わります。承諾の前に、次の決まりを知っておきます。

• 転借人は、大家とテナントの契約の範囲で、大家に直接義務を負います（民法613条1項）。転借人は、テナントに賃料を前払いしたことを理由に、大家への支払いを拒めません。
• 大家とテナントが話し合って契約を終えても、転借人には対抗できません。テナントの不払いなどで解除できる時だったなら別です（613条3項）。
• 期間の満了や解約の申入れで契約が終わるときは、転借人に通知しないと、終わったことを転借人に対抗できません。通知した日から6か月で転貸は終わります（借地借家法34条）。

転貸の期間、転借人の業種、転借人から受け取る賃料の額を、承諾の前にテナントから書面で出してもらうと、3者の関係を見通せます。

借りる権利を譲るときの敷金・保証金

民法622条の2第1項2号は、借主が適法に借りる権利を譲ったときは、大家は受け取った敷金から未払いの賃料などを差し引いた残りを、元の借主に返すと定めています。敷金は、名目を問わず、賃料などの支払いを担保するために預かるお金です。

譲渡を承諾すると、新しい借主の分の敷金や保証金は、あらためて預かる形を考えます。保証金の中に、建設協力金のような別の性格のお金が含まれているなら、扱いが違うことがあります。保証金の性格は事務所・店舗の保証金と敷金にあります。

業種や使い方を変えたいと言われたとき

借主は、契約で決めた用法に従って使う義務があります（民法616条で594条1項を準用）。契約書の使用目的が「事務所」なら、飲食店に変えるには大家の同意が要ります。使用目的の欄と、変更の手続きを書いた条項を見ます。

業種が変わると、建物の側の決まりも動くことがあります。飲食店や物販店への変更は、建築基準法の用途変更や消防法の用途の区分に関わります。詳しくは事務所を住まいや店舗に変えて貸すときにあります。共益費の配分や、電気・ガス・排気の設備の負担も、承諾と一緒に決めておく事項です。

承諾料と賃料の見直し

承諾料（名義書替料、条件変更の承諾料などと呼ばれます）は、法律で額が決まっていません。建物の区画の承諾料について、国や業界団体の調査で額の目安は確かめられませんでした。

不動産鑑定評価基準（国土交通省）は、継続中の契約の家賃を改める鑑定の型の1つに、契約の条件や使用目的が変わるのに合わせて改める場合を挙げています。その場合は、条件の変更による価値の増分や、条件変更の承諾料が払われるときはその額も考えるとしています。

612条の承諾は大家の判断で出すものなので、承諾の条件として賃料の改定を話し合うこと自体はできます。テナントが受けなければ、転貸や譲渡が進まないだけで、今の契約と賃料はそのまま続きます。承諾とは別に、32条の増額請求を検討する道もあります。仕組みは賃料増額請求の仕組みにあります。

話し合いの材料には、近所で募集中の似た区画の坪単価と、前回賃料を合意した時からの税や統計の動きを使います。家賃増額ナビでは、近所で募集中の似た区画の坪単価と統計を1区画ずつまとめた賃料の根拠シートを、1区画29,800円で作っています。上げる額は書きません。

承諾の書面で決めておく項目

• 誰に、どの区画のどの部分を、いつから使わせるか
• 転貸なら期間と、転借人の業種と使い方
• 譲渡なら、新しい借主の会社名・所在地・代表者と、引き継ぐ契約の中身
• 承諾料の有無と額、賃料や共益費を改めるなら新しい額と始める月
• 敷金・保証金の扱いと、原状回復の範囲を誰が負うか
• 連帯保証人や保証会社の保証を、新しい借主にどう付けるか

承諾の書面の文言は、契約の中身に関わるので、弁護士に確かめてから交わします。

出典

1. 民法（e-Gov法令検索）（594条1項・616条の用法、612条の譲渡と転貸の制限、613条の転貸の効果、622条の2の敷金）
2. 最高裁判所 昭和44年2月18日 第三小法廷判決（昭和41(オ)429）（裁判所）（承諾のない譲渡や転貸でも、背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば大家に対抗できること、その主張と証明の責任）
3. 借地借家法（e-Gov法令検索）（19条の借地の承諾に代わる許可、34条の転借人への通知）
4. 会社法（e-Gov法令検索）（750条1項・754条1項の合併、759条1項の吸収分割による権利義務の承継）
5. 不動産鑑定評価基準（国土交通省）（契約の条件や使用目的の変更に伴う賃料の改定と、条件変更の承諾料）