据え置きを望むオーナーへの説明の材料
家賃を据え置くか見直すかは、オーナーが決めることです。管理会社が用意するのは、2つの計算です。据え置いたとき、上げて入居者が応じたとき、上げて退去されたときの3つの損得と、据え置きが長くなるほど近所との差がどう広がるかです。
オーナーが据え置きを望む理由には、空室の心配や長く住む入居者との関係など、それぞれもっともな事情があります。理由を聞いたうえで、その理由に合う材料を並べます。この記事の数字は、すべて計算のしかたを示すための架空の例です。
| 決める人 | オーナー。管理会社は材料をそろえ、決めたことを記録する |
|---|---|
| 3つの場合の損得 | 据え置き、値上げに応じた場合、退去された場合を、年額と回収にかかる年数で並べる |
| 差の広がり | 近所の募集が毎年1%上がると、今10%の差は5年で約16%、10年で約22%になる（架空の例） |
| 費用の側 | 固定資産税や修繕の費用が上がると、据え置いた家賃の手取りは減っていく |
| 理由ごとの材料 | 空室の心配には退去の損得、入居者との関係には時期や伝え方の選択肢を出す |
| 示さないもの | 上げてよい額や適正な家賃。事実と計算を並べる |
据え置き・値上げ・退去の損得
架空の部屋で、3つの場合を比べます。今の家賃は月6万円、近所の似た部屋の募集の真ん中の値は月6万6,000円です。値上げの例は月3,000円とします。
| 場合 | 1年の家賃 | 据え置きとの差 | かかる費用 |
|---|---|---|---|
| 据え置く | 72万円 | 0円 | なし |
| 月3,000円上げて入居者が応じる | 75万6,000円 | 年3万6,000円の増 | お知らせと合意の書面の手間 |
| 上げて退去され、次の入居者を月6万6,000円で迎える | 79万2,000円（入居後） | 年7万2,000円の増 | 空室2か月で12万円、原状回復と募集の費用15万円、計27万円 |
退去された場合は、かかった27万円を年7万2,000円の増加で取り戻すのに約3年9か月かかります。同じ27万円は、月3,000円の値上げなら7年半分の増加に当たります。空室の期間や募集の費用は物件で大きく違うので、オーナーの物件の実績の数字で計算し直します。退去の損得の計算は値上げで退去されたときの損得に詳しく書いています。
据え置きが長いほど差が広がる
近所の募集の家賃が動いているときに据え置くと、差は年ごとに広がります。上の部屋で、近所の募集が毎年1%ずつ上がると仮に置いて計算します。
| 据え置いた年数 | 近所の募集の真ん中の値 | 今の家賃6万円との差 |
|---|---|---|
| 今 | 6万6,000円 | 約10% |
| 3年後 | 約6万8,000円 | 約13% |
| 5年後 | 約6万9,400円 | 約16% |
| 10年後 | 約7万2,900円 | 約22% |
差が大きくなってから見直すと、1回で求める幅も大きくなります。続いている契約の家賃を判断するとき、国交省の不動産鑑定評価基準は、前回合意してからの近所の家賃や税の変動に加え、家賃の改定の経緯も見るとしています。据え置いてきた年数は、その経緯の一部です。長く住む入居者の家賃は長く住んでいる入居者の家賃に書いています。
費用の側も動いている
家賃を据え置いていても、固定資産税、修繕の費用、管理の費用は動きます。費用が増えれば、家賃から費用を引いた手取り（NOI）は減ります。国交省の計画修繕ガイドブックは、修繕を先送りして競争力が落ちると家賃収入に響き、大規模修繕の費用を確保できなくなる流れを負のスパイラルと呼んでいます。
オーナーには、過去5年ほどの家賃収入と費用の推移を1枚に並べて見せます。手取りの動きを利回りで割り戻した目安の出し方は家賃と物件の価値に書いています。
オーナーの理由ごとに出す材料
| オーナーの理由 | そろえる材料 |
|---|---|
| 空室になるのが心配 | 退去された場合の損得の計算、その物件の過去の空室の期間、近所の募集の件数と動き |
| 長く住んでいる入居者との関係を大事にしたい | 次の更新まで据え置き、その次で見直すなど時期の選択肢。入居者に伝える順番 |
| 入居者が高齢で負担をかけたくない | 据え置く部屋と見直す部屋を分ける考え方、伝え方の注意 |
| 話をするのが負担 | 管理会社が進める段取りと、オーナーが決める点の一覧 |
| 今の収入で足りている | 修繕の計画と費用の見込み、手取りの推移 |
高齢の入居者への伝え方は高齢の入居者に値上げを伝えるときに書いています。
据え置きと見直しの間にある選択肢
選べるのは「据え置く」か「上げる」かの2つだけではありません。オーナーに見せるときは、次のような選択肢を並べ、それぞれの年額の差を同じ表に入れます。
- 今回の更新は据え置き、次の更新で見直すと決めておく
- 今の入居者の家賃は据え置き、退去したあとの募集の家賃だけ見直す
- 見直す幅を1回で求めず、更新ごとに分けて求める
- 建物の中で、据え置く部屋と見直す部屋を分ける
どの選択肢でも、額を決めるのはオーナーです。管理会社は、それぞれの場合の年額の差と、退去された場合の費用を同じ形で計算して並べます。
据え置きを決めたときに残すこと
- オーナーの判断を記録する据え置くと決めた日、理由、対象の部屋を残します。
- 次に見直す時期を決める次の更新、次の募集のときなど、いつ改めて考えるかを決めて予定に入れます。
- 見た資料を一緒に保管するそのとき見た近所の募集や計算を、日付を付けて残します。
- 定期報告で差を追う毎年の報告で、近所の募集との差の動きを同じ形で示します。
空いた部屋の募集の家賃は、今の入居者の家賃とは別に決められます。決め方は空いた部屋の募集家賃の決め方に書いています。
説明のときに言わないこと
「この部屋は○円が適正です」「○%なら上げても大丈夫です」のように、額を判定して示す言い方はしません。報酬を得て不動産の経済価値を判定し、額で示すことは不動産の鑑定評価に当たります。登録を受けた鑑定業者でなければ、業として行えません（不動産の鑑定評価に関する法律2条・33条）。示すのは、近所の募集との差や損得の計算のように、事実と計算の結果です。
よくある質問
- 据え置いて更新したら、次の更新まで家賃は上げられませんか
- 普通借家なら、一定の期間は増額しないという特約がない限り、契約の途中でも借地借家法32条で増額を請求できます。据え置いて更新したことは、改定の経緯として判断の材料の1つです。
出典
- 国土交通省 不動産鑑定評価基準（継続賃料を判断するときに見る事情と改定の経緯）
- 国土交通省住宅局 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（修繕の先送りと家賃収入の負のスパイラル）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（家賃の増減の32条）
- 不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）（鑑定評価の定義の2条、無登録の業の禁止の33条）
