値上げの率の計算と端数の決め方
値上げ後の家賃は、今の家賃×（1＋値上げの率）で出します。上げる額から率を出すときは、上げる額÷今の家賃です。月78,000円の家賃を3%上げると2,340円で、100円単位で切り捨てれば2,300円、率にすると約2.95%です（架空の例）。
率で考えても額で考えても、法律に「何%まで」という決まりはありません。ここでの計算は、決めた額を正しく出して伝えるためのもので、何%が妥当かの目安ではありません。額は大家が決め、入居者と話し合います。
| 率から額 | 上げる額は今の家賃×率。新しい家賃は今の家賃×（1＋率）。 |
|---|---|
| 額から率 | 上げる額÷今の家賃。小数点以下第2位くらいまで出します。 |
| 端数 | 100円や1,000円単位に丸める方法があり、法律の決まりはありません。丸めたあとの率を出し直します。 |
| 共益費 | 家賃と共益費は分けて計算します。合計に率を掛けると額が変わります。 |
| 波及するもの | 年額、家賃を基準にした更新料、敷金の取り決め、事業用の消費税。 |
率と額の計算のしかた
率は、小数に直して掛けます。3%なら0.03です。新しい家賃は、今の家賃に1.03を掛けても、今の家賃に上げる額を足しても同じです。下の表は、月78,000円の家賃の例です。数字はすべて架空です。
| 率 | 上げる額 | 新しい家賃 | 年額の差 |
|---|---|---|---|
| 2% | 1,560円 | 79,560円 | 18,720円 |
| 3% | 2,340円 | 80,340円 | 28,080円 |
| 5% | 3,900円 | 81,900円 | 46,800円 |
| 上げる額 | 計算 | 率 |
|---|---|---|
| 2,000円 | 2,000÷78,000 | 約2.56% |
| 3,000円 | 3,000÷78,000 | 約3.85% |
| 5,000円 | 5,000÷78,000 | 約6.41% |
近所の募集との差や物価の動きを率で並べているときは、額に直してから考えると、入居者の負担が月にいくらかが分かります。並べる数字は値上げの幅を決めるときに見る数字にまとめました。
端数の決め方
家賃の端数をどう丸めるかは、法律で決まっていません。100円単位や1,000円単位にそろえる方法があり、切り捨て、四捨五入、切り上げで額が変わります。丸めたあとの額で、率を出し直します。
| 丸め方 | 上げる額 | 新しい家賃 | 丸めたあとの率 |
|---|---|---|---|
| 100円単位で切り捨て | 2,300円 | 80,300円 | 約2.95% |
| 1,000円単位で切り捨て | 2,000円 | 80,000円 | 約2.56% |
| 1,000円単位で切り上げ | 3,000円 | 81,000円 | 約3.85% |
1,000円単位で丸めると、元の率から1ポイント近く動くことがあります。「3%上げます」と伝えたあとで額が3.85%になっていると、説明が食い違います。入居者には、新しい家賃と上げる額を書き、率を添えるなら丸めたあとの率を書きます。
部屋が何室もあるとき
同じ率で上げると、部屋ごとに上げる額が違います。同じ額で上げると、部屋ごとに率が違います。家賃68,000円と82,000円の部屋を3%上げると、上げる額は2,040円と2,460円です。どちらも2,000円上げると、率は約2.94%と約2.44%です。
どちらにするかに決まりはありません。部屋ごとに前回家賃を決めた時も、近所の募集との差も違うので、部屋ごとの数字を見てから決めます（同じ建物で部屋ごとに家賃が違うとき）。
家賃と共益費を分けて計算する
家賃78,000円、共益費4,000円の部屋で、家賃だけを3%上げると2,340円です。合計の82,000円に3%を掛けると2,460円で、120円違います。
借地借家法32条が増減の請求を認めているのは建物の借賃（家賃）です。共益費が32条の対象になるかは条文に書かれておらず、契約の共益費の条項と、共用部分の電気代や清掃費などの実費の動きを材料に見直します（共益費・管理費の見直し）。値上げの計算も、家賃と共益費を別々に出し、お知らせにも分けて書きます。家賃・管理費・共益費の違いは家賃・管理費・共益費の違いにあります。
近所の家賃相場の調べ方では、家賃に管理費・共益費を足した額を1㎡あたりに直して比べました。比べるときの額と、値上げを求める家賃の額は別の数字なので、表を分けておきます。
年額と、ほかの取り決めへの波及
- 年額は、上げる額×12です。損得を考えるときは年額か、比べる期間の合計で並べます（値上げで退去されたときの損得）。
- 更新料を「新しい家賃の1か月分」のように家賃を基準に決めている契約では、家賃が上がると更新料も変わります。
- 敷金は、契約書に家賃が変わったときに敷金を足す取り決めがあるかを見ます。取り決めがなければ、預かっている額はそのままです。
- 個人の連帯保証人の極度額は、家賃を上げても増えません（値上げの前に賃貸借契約書で見るところ）。
- 上げるのは月の初めからにすると、日割りの計算がいりません。国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、1か月に満たない期間の家賃を1か月30日として日割りで計算するとしています。
事業用の家賃と消費税
住まいの家賃は消費税がかからない非課税の取引です。事務所や店舗の家賃は消費税の課税の対象で、税率は消費税と地方消費税を合わせて10%です。値上げの計算は税抜きの額で行い、最後に税を足します。大家が免税事業者かどうかなどの扱いは家賃と消費税・インボイスにあります。
架空の例です。税抜き200,000円の事務所の家賃を3%上げると、税抜き206,000円、税込み226,600円です。税込みの220,000円に3%を掛けると226,600円で、この例では同じ額ですが、端数を丸める順番によっては1円単位の差が出ます。契約書と請求書で、税抜きと税込みのどちらを基準にしているかをそろえます。
お知らせに書く数字
お知らせには、今の家賃、新しい家賃、上げる額、いつの分からかを書きます。共益費も変えるなら、家賃と分けて書きます。率は添える場合だけ、丸めたあとの値にします。書き方の例は値上げのお知らせの書き方と文例にあります。
よくある質問
- 上げる額を何回かに分けてもよいですか
- 法律に回数の決まりはありません。何回かに分けて上げることを入居者と合意するなら、いつから、いくらにするかを全部書面に残します（合意したあとに交わす書面）。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条、増減を請求できるのは建物の借賃）
- 賃貸住宅標準契約書 平成30年3月版（国土交通省、PDF）（第4条2項の日割りの計算、第5条の共益費）
- No.6226 住宅の貸付け（国税庁）（住宅の家賃が非課税であること）
- No.6303 消費税及び地方消費税の税率（国税庁）（標準税率10%）
