店舗の賃料を見直すとき
飲食店や物販、美容室などの店舗の賃料も、住まいや事務所と同じ借地借家法32条（家賃の増減を求める権利を定めた条文）で見直せます。税などの負担、土地や建物の価格などの経済事情、近所の同じような建物の賃料と比べて、今の賃料が不相当になっていれば、契約の途中でも増額を求められます。
店舗で違うのは、テナントが自分の費用で入れた内装や設備が大きいこと、売上が季節や立地で動くこと、近所と比べるときに階や通りに面しているかで条件がそろいにくいことです。売上に連動する賃料は店舗の歩合賃料に分けて書いています。
| 効く法律 | 借地借家法32条は店舗にも効きます。テナントが事業者なら消費者契約法は効きません。 |
|---|---|
| 内装と造作 | 大家の同意を得て付けた造作は、契約が終わるとき時価で買い取るよう求められます（33条）。この権利は契約で外せるので、契約書の定めを見ます。 |
| 居抜き | 前のテナントの内装が誰のものか、退去のときにどこまで戻すかを契約書で確かめます。 |
| 近所との比べ方 | 坪単価のほか、階、通りに面しているか、間口、できる業種、設備をそろえて比べます。 |
| 売上と賃料 | 32条が挙げる事情に、テナントの売上は入っていません。 |
| 業況を聞くとき | 答えるかはテナントが決めます。聞いた数字はほかに漏らしません。 |
内装と設備が大きい店舗の事情
店舗のテナントは、厨房、給排水、排気、照明、カウンターなど、営業に要る内装と設備を自分の費用で入れることがあります。移転するときは、新しい区画の工事、出ていく区画の原状回復、営業を止める期間の売上の減りを、テナントが負います。
大家の同意を得て建物に付けた畳、建具などの造作がある場合、テナントは、契約が期間の満了か解約の申入れで終わるときに、その造作を時価で買い取るよう大家に求められます（借地借家法33条）。大家から買い受けた造作も同じです。
借主に不利な特約を無効とする決まり（37条）は、33条を挙げていません。造作の買取りを求めないという定めは契約で置けるので、今の契約書にその定めがあるかを確かめます。原状回復の範囲と工事の区分はA工事・B工事・C工事と原状回復にあります。
飲食店や物販店は、消防法で特定防火対象物に区分されます。用途を変えるときの決まりは事務所を住まいや店舗に変えて貸すときに書いています。
居抜きで入ったテナント
前のテナントの内装や設備を残したまま次のテナントが入る形を、居抜きと呼びます。法律の言葉ではないので、何を引き継いだかは契約書と、引き継ぎのときの書面で決まります。
居抜きで入ったテナントの賃料を見直す前に、次のことを確かめます。
- 残った内装や設備は、大家が買い取ったものか、テナントどうしで売り買いしたものか
- 大家が貸している設備はどれか。壊れたときに直すのは誰か
- 退去のときに戻す状態は、入居の時の居抜きの状態か、内装のない状態か
- 造作の買取りを求めない定めがあるか
大家が貸している設備なら、壊れたときの修繕は大家の義務で（民法606条）、テナントのせいでなく使えない間は、使えない割合に応じて賃料が減ります（民法611条1項）。設備の範囲があいまいなまま賃料の話を始めると、修繕や減額の話と混ざります。
近所の店舗の募集と比べる
店舗の賃料は、1か月・1坪あたりの単価で比べます。単価だけでは条件がそろわないので、次の項目を表にして、自分の区画と近いものを選びます。
| 項目 | 見ること |
|---|---|
| 坪単価 | 賃料を坪数で割った額。共益費込みか別か、税込みか税抜きかをそろえます |
| 階 | 1階、地下、2階以上。同じ建物でも階で単価が違うことがあります |
| 路面かどうか | 通りに直接面した入口があるか。人通りの多い通りか、裏の通りか |
| 間口 | 通りに面した幅。看板や入口の見え方に関わります |
| できる業種 | 飲食ができるか、煙や臭いの出る調理ができるか。契約や建物の決まりで制限されていることがあります |
| 設備 | 給排水、ガス、排気、電気の容量。内装のない区画か、居抜きか |
| 一時金 | 保証金の月数、償却、フリーレント |
居抜きの区画の募集に、造作の譲渡の代金が書いてあれば、賃料とは別の列に並べます。賃料の単価だけを比べると、借りる側の負担の違いが見えません。坪単価の出し方は賃料の坪単価の見方にあります。
募集の賃料は貸主が出す条件で、実際に契約した額とは違うことがあります。比べた表には、募集の額であることと、件数、見た日、出どころを書きます。家賃増額ナビでは、近所で募集中の似た区画の坪単価と統計を1区画ずつまとめた賃料の根拠シートを、1区画29,800円で作っています。上げる額は書きません。
売上の波と賃料の見直し
32条が増減の理由に挙げるのは、税などの負担、土地や建物の価格などの経済事情、近所の同じような建物の賃料との比較です。テナントの店の売上が伸びたことや落ちたことは、条文の事情に入っていません。
季節で売上が大きく動く店や、開業から日の浅い店では、テナントから賃料を下げてほしいと言われることもあります。その場合の考え方はテナントから賃料の減額を求められたときに書いています。売上に合わせて賃料を動かしたいなら、32条の請求ではなく、歩合賃料の形を合意で決めます。
店舗の更新の時期と賃料
32条の増額の請求は、更新の時期と関係なく、将来に向かって求められます。更新に合わせて見直すなら、普通借家と定期借家で動き方が違います。
| 契約 | 期間が終わるとき | 賃料を変えるには |
|---|---|---|
| 普通借家 | 満了の1年前から6か月前までに、更新しない旨や条件を変えなければ更新しない旨の通知がなければ、同じ条件で更新したものとみなされます（26条） | 合意で更新するか、32条で請求します。条件を変えなければ更新しないという通知にも正当の事由が要ります（28条） |
| 定期借家 | 更新はなく、期間の満了で終わります。期間1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了の通知が要ります（38条） | 続けて貸すなら再契約で、賃料を決め直します。賃料の改定の特約があれば、期間中はその特約に従います |
店舗のテナントは、移転先を探して内装の工事をするまでに時間がかかります。更新に合わせて見直すなら、話し始める時期を早めに取ります。進め方はテナントの契約更新に合わせた賃料の改定にあります。
テナントの業況を聞くときの注意
賃料の話をする前後に、店の売上や客の入りを聞く場面があります。聞くこと自体は禁じられていませんが、次の点に気をつけます。
- 答えるかどうかはテナントが決めます。答えを求めて何度も店を訪ねたり、営業中の客の前で話したりしません
- 聞いた売上や業況を、ほかのテナントや第三者に話しません
- テナントが個人事業主なら、聞いた内容は個人情報です。名簿などで管理して事業に使っている大家は、本人の同意なく第三者に渡せません（個人情報保護法27条）
- 聞いた売上を、そのまま増額の理由として書きません。32条の事情とは別のものです
お知らせや説明の場では、退去や法的な手段をほのめかす言葉を使いません。テナントが応じず話がまとまらないときは、裁判の前にまず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。
出典
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（26条、28条、32条、33条の造作買取請求権、37条、38条）
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）（2条の消費者の定義）
- 民法（e-Gov法令検索）（606条の修繕の義務、611条の一部が使えないときの賃料の減額）
- 個人情報の保護に関する法律（e-Gov法令検索）（27条1項の第三者提供の制限）
- 民事調停法（e-Gov法令検索）（24条の2の調停前置）
