家賃の変化をいつから比べるか（直近合意時点）
家賃の増減を求められるかは、大家と入居者が最後に実際に合意した家賃を基にして、その合意の日から今までの変化で見ます。最高裁判所 平成20年2月29日判決がこの見方を示し、この家賃を「直近合意賃料」と呼びました。
自動改定特約で上がった家賃は、ここでいう合意には入りません。合意更新や法定更新で起点が動くかは、この判決には書かれておらず、公的な資料でも確かめられませんでした。分からない所は、起点の候補を2つ並べて資料を作っておくと、あとで判断が変わっても使えます。
| 起点 | 当事者が現実に合意した家賃のうち直近のもの（直近合意賃料）と、それを合意した日です。 |
|---|---|
| 根拠 | 最高裁判所 平成20年2月29日判決。不動産鑑定評価基準も、継続している家賃は「直近合意時点」から見るとしています。 |
| 自動改定特約 | 特約で上がった家賃は起点になりません。特約があることと、決めた経緯は、事情の1つとして考慮されます。 |
| 更新 | 家賃を据え置いた合意更新や法定更新で起点が動くかは、判決に書かれていません。最終的には裁判所が決めます。 |
| 資料の年 | 税、統計、近所の家賃を、起点の年から今まで同じ並びでそろえます。 |
最高裁の判決が示した起点
平成20年2月29日の判決（第二小法廷、平成18(受)192）は、建物の賃貸借の事件です。契約には、家賃を段階的に自動で上げる特約が入っていました。その後、借主が32条で減額を請求しました。
原審の大阪高等裁判所は、特約で上がったあとの家賃を基にし、上がった日から請求の日までの事情の変化だけを見て判断しました。
最高裁は、これを法令の解釈の誤りとして差し戻しました。判断の中身は次のとおりです。
- 借地借家法32条1項（家賃の増減を求める権利を定めた条文）は強行法規で、自動改定特約で外すことはできない
- 請求が認められるか、相当な額はいくらかは、当事者が現実に合意した直近の家賃を基に、合意の日からの経済事情の変動などと、諸般の事情を総合して判断する
- 特約に縛られず、特約があることや決めた経緯は、諸般の事情の1つとして考慮される
- 特約で上がった家賃は、契約の時の予測で決めたもので、上がった時点の事情の下で当事者が合意したものではない
この事件では、特約で上がる前に当事者が合意した家賃が起点です。事件は減額の請求ですが、32条1項は増額と減額を同じ条文で定めています。
鑑定の基準でいう直近合意時点
不動産鑑定士が使う不動産鑑定評価基準（国土交通省）は、継続している家賃（継続賃料）を求めるときの起点を「直近合意時点」と呼びます。今の家賃を当事者が合意し、それを適用した時点のことです。
基準は、直近合意時点からあとの次の変化を見るとしています。鑑定書には直近合意時点を書くことも求めています。
- 固定資産税などの公租公課の推移
- 土地と建物の価格の推移
- 近所や似た地域の家賃と、その改定の程度
- 契約の中身と経緯、家賃の改定の経緯
「合意した日」と「適用した日」がずれることがあります。たとえば3月に覚書に署名し、4月分から新しい家賃にしたときです。どちらの日付も記録に残しておきます。継続賃料の考え方は継続賃料と新規賃料の違いに書いています。
場面ごとの起点
判決と基準から言えることと、確かめられなかったことを分けて並べます。
| 場面 | 起点として言えること |
|---|---|
| 契約から一度も家賃を変えていない | 契約を結んだ時の家賃と、その日 |
| 話し合いで家賃を変え、覚書を交わした | 新しい家賃を合意した日。適用を始めた月も残す |
| 自動改定特約で上がった | 上がった日は起点になりません。その前に最後に合意した日です |
| 合意更新のときに家賃を変えた | 新しい家賃を合意した日 |
| 合意更新で、家賃は同じ額のまま更新契約書を交わした | 判決は触れていません。起点が動くかは確かめられませんでした |
| 法定更新された | 借地借家法26条1項で「従前の契約と同一の条件で」更新したとみなされる更新で、家賃の合意はありません。起点への影響は判決に書かれていません |
| 契約書の自動更新の条項で更新された | 契約の時に決めた条項による更新です。起点への影響は確かめられませんでした |
| 持ち主が替わった | 売買なら貸主の立場は買主に移り（民法605条の2）、相続なら相続人が引き継ぎます。前の持ち主の時の合意も起点の候補です |
据え置きの合意更新と法定更新は、個別の事件で扱いが争われうる点です。資料を作る前に、どちらの日を起点の候補にするかを弁護士か不動産鑑定士に確かめます。持ち主が替わったときの引き継ぎは入居者のいる物件を買ったとき・相続したときにあります。
統計・税・近所の家賃を起点から並べる理由
32条が挙げる理由は、税などの負担の増減、土地や建物の価格や経済事情の変動、近所の似た建物の家賃との比較です。判決と基準のとおり変化を起点から見るので、どの数字も起点の年から今までをそろえて並べます。
| 理由 | 並べる資料 | そろえ方 |
|---|---|---|
| 税などの負担 | 固定資産税・都市計画税の課税明細書 | 起点の年度から今年度まで毎年分 |
| 価格や物価 | 消費者物価指数の民営家賃、地価公示など | 起点の月か年から最新まで |
| 近所の家賃 | 似た部屋や区画の募集の家賃 | 今の募集に加えて、起点の頃の募集の記録があれば並べる |
起点を2つ置くときは、同じ資料を2本の期間で計算して並べます。たとえば「契約の2019年4月から」と「据え置いて更新した2023年4月から」の両方です。統計の取り方は家賃の動きを公的な統計で見るにあります。
起点の頃の近所の募集は、あとからは集めにくい資料です。契約の時の募集図面や、管理会社の当時の記録が残っていれば、一緒に保管します。家賃増額ナビでは、今の家賃を決めた時からの物価・税の変化、近所の募集、これまでの経緯を1部屋ずつA4の3枚にまとめた家賃の根拠シートを、1部屋9,800円で作っています。上げる額は書きません。
契約書と更新契約書で見るところ
- 最初の契約書契約の日、家賃と共益費の額、家賃を払い始めた日を見ます。賃料改定の条項、自動改定特約、一定期間上げない特約があるかも確かめます。
- 更新の条項期間が終わったときの扱いを見ます。話し合って更新するのか、申し出がなければ自動で更新するのかで、のちの更新の性質が違います。
- 更新契約書や更新の合意書日付、更新後の期間、家賃の欄を見ます。家賃の額が書いてあるか、「その他の条件は従前どおり」とだけあるかを書き留めます。
- 覚書家賃を変えた覚書があれば、署名した日と、新しい家賃を適用した月を見ます。
- 入金の記録通帳や管理会社の送金明細で、入る額が変わった月を確かめます。書面がない変更が見つかることもあります。
見たことは、日付、出来事、家賃の額、根拠の書類の4列で1枚に書き出します。管理会社に任せている部屋なら、管理会社の家賃の改定の記録の写しももらいます。
平成20年の判決は自動改定特約がある事件についての判断です。起点をどこに置くかで請求が認められるかが変わりうるので、請求の前に弁護士に確かめてください。
よくある質問
- 契約書をなくしてしまい、契約の日の家賃が分からない
- 管理会社や仲介した会社の控え、入居者の手元の契約書、最初の入金の記録で確かめます。どれもないときは、分かった資料とその出どころを書き添えて、日付の候補を並べておきます。
- 前の値上げから2年しかたっていない
- 法律に回数や間隔の決まりはありません。起点はその値上げの合意の日なので、比べるのは、そこからの2年間の税や物価、近所の家賃の変化です。
出典
- 最高裁判所 平成20年2月29日 第二小法廷判決（平成18(受)192）（裁判所）（直近合意賃料を基に合意の日からの事情の変動を見ること、特約で上がった家賃は直近合意賃料に当たらないこと。判決全文で事件の契約と特約を確かめた）
- 不動産鑑定評価基準（国土交通省）（直近合意時点の定義、継続賃料で見る要因、鑑定書に直近合意時点を書くこと）
- 借地借家法（e-Gov法令検索）（32条1項、26条1項の法定更新）
- 民法（e-Gov法令検索）（605条の2の貸主の立場の移転）
